裁判要点：首先，从租赁房屋的来源来看，该房屋系何海从案外人处租赁，与小白公司并无关联；其次，从合同文本本身来看，双方提供的租赁合同首部内容一致，小白公司并非首部载明的出租人。且何海与黄华所持租赁合同均存在诸多谬误，不存在黄华所持租赁合同排版更合理，内容更符合逻辑的情况。在双方各执一词的情况下，基于本案现有证据无法确定哪份合同系在后签署，也就是说黄华提供的合同文本并不具有优先效力；再次，从合同的履行情况来看，关于租金支付等事项均由何海与黄华直接进行沟通，黄华实际亦向何海支付租金、押金等费用。在黄华欠租后何海进行催讨时，黄华予以回避，从未提出小白公司作为出租人已同意其延期支付；最后，何海与小白公司法定代表人龚海之间的沟通，与小白公司是否为涉案房屋出租人并无直接关联。尤其值得注意的是，在争议租赁合同订立后，何海曾向龚海发送信息要求其对黄华装修施工予以配合，若小白公司与何海系共同出租涉案房屋，显然无此必要。
案情简介：
诉争房屋的产权人为案外人沈一、华一及华二。2015年5月28日，沈一（出租方、甲方）与何海（承租方、乙方）签订《上海市房屋租赁合同》一份，约定沈一将涉案房屋出租于何海。
何海所提供的日期为2017年7月21日的房屋租赁合同中载明了何海为乙方、黄华为甲方。合同末尾处出租方处由何海签字，承租方处由黄华签字。
黄华所提供的日期为2017年7月21日的房屋租赁合同中载明了何海为乙方、黄华为甲方。合同末尾处出租方处由何海签字并加盖了小白公司公章，承租方处由黄华签字。
期间，何海曾经以微信的方式向黄华催讨租金，其中何海在2018年2月12日发给黄华的微信中载明：经多次催缴房租，你方都拒付。现请你方在今天2月12日前搬走放在仓库内的物品，如拒不搬走，后果自负。何海于2018年3月1日将黄华所占据的商铺进行了清理，并且已将黄华留存在商铺内的设备予以处理。
2018年2月7日黄华向小白公司发出的磋商函载明：关于黄华承担的商铺租金支付日期的问题，因本人资金周转困难，特向贵司请求延期支付“2018年2月1日至2018年4月30日”的租金，延期至2018年4月30日，望贵司考虑到我方实际经营情况，同意延期支付租金。小白公司在该份磋商函中加盖公章，并注明同意延期支付租金。
自2016年12月19日至2017年8月31日期间，小白公司的法定代表人龚海与何海通过微信进行沟通，其中：何海于2016年12月19日向龚海发送了“XX楼12月营业额”；龚海于2017年3月28日向何海发送了各员工的工作内容；龚海于2017年6月6日向何海转账支付6月店租1万元，于2017年6月17日向何海转账支付5月的水、电、煤气费用3,956元，于2017年7月18日向何海转账支付5月的水、电、煤气费用4,188元；何海于2017年7月21日向龚海发送了“房屋租赁合同2017”文本；何海于2017年7月29日向龚海发送信息，表示龚海的同学于后天施工，要求龚海予以配合；龚海于2017年8月1日向何海发送了黄华的施工照片及水电施工图；何海于2017年8月10日询问龚海6月及7月的账是否对好等。
2017年7月20日，案外人南京某公司（甲方）与黄华（乙方）签订《合作服务协议书》一份，约定：餐饮项目名称为“XX”，甲方同意乙方使用项目标识的范围仅限于XX弄XX号。
合同签订后，黄华向南京某公司转账支付79,800元，并于2017年8月8日向南京某公司转账支付89,820元。南京某公司开具了服务费69,800元、服务费10,000元及服务费89,820元的收款收据三张。
2017年8月30日，黄华（甲方）与案外人Z公司（乙方）签订《“点银宝”服务协议》一份，约定营销套餐为1个子门店2,800元等。
何海向一审法院起诉请求：1.判令解除何海与黄华签订的房屋租赁合同；2.判令黄华支付违约金100,000元。
黄华向一审法院反诉请求：1.确认黄华与何海、小白公司签订的房屋租赁合同于2018年2月28日解除；2.判令何海、小白公司向黄华支付损害赔偿金162,420元（加盟费69,800元、“点银宝”服务2,800元、机器设备89,820元）。
一审上海闵行观点：
本案争议焦点为涉案房屋的出租主体为何方，租赁合同未能按约履行的违约责任在何方。
关于争议焦点一，现何海与黄华各执一份《房屋租赁合同》。一审法院认为，首先，从小白公司法定代表人龚海与何海的聊天记录来看，二人在长达八个多月的时间内，对于“XX楼”的管理进行磋商，对于账目进行核对，对于每位员工的工作内容予以确认，并对于转租于黄华的事宜多次协商，系共同经营、共享收益并共担风险之合伙行为。其次，从何海的起诉状及黄华、小白公司的当庭陈述来看，涉案房屋转租于黄华，系由小白公司与黄华洽商后予以确认，且何海将租赁合同文本转发于小白公司后予以签订了合同，何海与小白公司存共同转租于黄华之合意。再次，从对比合同内容来看，黄华所述其所持版本系更正后予以签署，更符合逻辑及常理。综上，一审法院基于何海与小白公司之合伙经营关系，结合双方合同文本，确认黄华所持的合同文本系在后签署，为三方确认履行之合同文本。现何海、小白公司存共同出租之合意，且租赁合同的出租方处有何海、小白公司共同签署，一审法院确认系争租赁合同的出租主体系何海、小白公司。
关于争议焦点二，黄华于租赁过程中确有迟延支付租金之行为，但其与同为出租人之一的小白公司进行了相应之磋商。且从何海与小白公司法定代表人龚海的聊天记录来看，系由小白公司主要负责合伙事务，而何海自述其居住于香港特别行政区，故黄华在此情况下与小白公司协商并无不当。在小白公司已经与黄华达成了延期租金的合意前提之下，黄华并无根本性违约，何海主张的解除权并未成就。而在此情况下，何海于2018年3月初单方面将涉案房屋予以收回，并且将黄华遗留的设备物品予以擅自处理，并且涉案房屋在何海收回之后已经再次对外出租，已属违约。在出租方并无解除权的情况下，出租方以其行为明确不再继续履行租赁合同，本案系争租赁合同因出租方的违约而导致解除，何海、小白公司应承担相应之违约责任，何海主张要求黄华支付违约金的诉讼请求，不予支持。又涉案房屋由何海于2018年3月1日收回，该租赁合同已无法继续履行，故一审法院确认何海、小白公司与黄华所签订的房屋租赁合同于2018年3月1日解除。
关于黄华支付的租赁押金25,000元，经黄华、何海、小白公司三方确认，抵作2018年2月的租金，与法不悖。黄华主张的“点银宝”服务2,800元，并无依据，难以认定；关于黄华主张的加盟费损失69,800元，难以支持。关于黄华主张的机器设备损失89,820元，在三方均认可一审法院依据照片中内容及本案查明之事实酌定该项损失金额的情况下，一审法院结合相应机器设备的市场价格，酌定何海、小白公司向黄华支付机器设备损失3万元。
一审判决：一、确认何海、小白公司与黄华签订的《房屋租赁合同》于2018年3月1日解除；二、何海、小白公司向黄华支付30,000元。
二审上海一中院观点：
本案双方对争议租赁合同解除本身均无异议，所争执者在于涉案房屋出租人系何海一人还是何海与小白公司均为出租人。
关于租赁合同的出租人，何海认为系其一人，黄华及小白公司均认为小白公司亦系出租人之一。对此，本院认为，基于以下理由应认定租赁合同的出租人为何海一人：首先，从租赁房屋的来源来看，该房屋系何海从案外人沈一处租赁，与小白公司并无关联；其次，从合同文本本身来看，双方提供的租赁合同首部内容一致，小白公司并非首部载明的出租人。且何海与黄华所持租赁合同均存在诸多谬误，不存在一审所谓黄华所持租赁合同排版更合理，内容更符合逻辑的情况。在双方对两份合同签订先后顺序各执一词的情况下，基于本案现有证据无法确定哪份合同系在后签署，也就是说黄华提供的合同文本并不具有优先效力；再次，从合同的履行情况来看，关于租金支付等事项均由何海与黄华直接进行沟通，黄华实际亦向何海支付租金、押金等费用。在黄华欠租后何海进行催讨时，黄华予以回避，从未提出小白公司作为出租人已同意其延期支付;最后，何海与小白公司法定代表人龚海之间就何海经营饭店是否存在合伙关系以及龚海是否参与本案争议租赁合同的订立过程，与小白公司是否为涉案房屋出租人并无直接关联。尤其值得注意的是，在争议租赁合同订立后，何海曾向龚海发送信息要求其对黄华装修施工予以配合，若小白公司与何海系共同出租涉案房屋，显然无此必要。
综上，改判：确认何海与黄华于2017年7月21日就涉案房屋签订的《房屋租赁合同》于2018年3月1日解除。
福州律师蔡思斌评析：
一审认为，从小白公司法定代表人龚海与何海的聊天记录来看，二人系合伙行为。其次，从何海的起诉状及黄华、小白公司的当庭陈述来看，何海与小白公司存共同转租于黄华之合意。再次，从对比合同内容来看，黄华所持版本系更正后签署，终确认系争租赁合同的出租主体系何海、小白公司。
二审认为，从租赁房屋的来源、合同文本载明内容、合同的履行情况以及何海与小白公司法定代表人龚海的沟通交流来看，本案小白公司与涉案房屋出租人均无直接关联。
案例索引：（2020)沪01民终1897号，以上涉及人名均为化名。
