近日，一位当事人向蔡律师咨询：自己婚前购置的房产，现想出售并在工作所在地置换新房，但担心新购房产会因此转为婚后财产，应如何妥善处理？
这个问题需要区分为两种情况，一种是售房款可以完全覆盖售房款，无需使用夫妻共同财产出资。根据《民法典》1063条之规定，一方的婚前财产为夫妻一方的个人财产，不因婚姻关系而转化。该方在婚后卖出该房产的所得款项，实际仍然属于其个人财产，只是婚前个人财产的形态发生了自然转化。据此，用该笔款项购置新房产并登记在个人名下的，仍然属于该方的个人财产，属于一种以房换房的行为。对于这一问题，实践中基本没有争议。
但一定要注意，要避免财产发生混同。如果财产混同，法院就很有可能认定为是夫妻共同财产。
如（2020）川0192民初1536号民事判决书，法院认为：登记于高某名下位于成都市龙泉驿区，高某主张购房款来源于婚前个人房屋售卖款，该商铺系其婚前财产转化而来。高某陈述其在婚前个人所有的沈阳市10-3号住宅于2007年11月15日以60万元的价格卖给案外人杜波，其陈述出资购买案涉商铺时间为2010年10月8日，相隔时间三年之久，且售房款系种类物并非特定物，高某主张出资款等同于婚前个人房屋售卖款，证据不足，不能成立。根据我国物权法的规定,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。该商铺产权登记时间为2012年11月1日，高某与韩英于××××年××月××日登记结婚，在夫妻关系存续期间高某出资购房应视为夫妻共同财产，由高某、韩英共同共有。
通常来说，有以下几种方式明晰财产性质。一、单独开立账户存放售房款项，避免该笔款项与夫妻共同财产发生混同。二、签订夫妻婚内财产协议，对财产性质进行约定和区分。三、留存出售个人婚前房产到购买婚后房产这一过程所涉及的所有凭证，以证明购买新房产的款项全部来源于售卖婚前个人房产所得。当然，不可能两套房产的价格正好完全相同，若有添补的价款，还需证明所添款项也源于个人财产。
第二种情况则是售房款无法覆盖购房款，需要另行筹措资金。此时就需要区分资金的来源，如果筹措的资金仍然是来源于个人财产，那实际上是与第一种情况一样，该房产仍然是个人财产。
但如果存在使用夫妻共同财产出资的情况，情况就会相对复杂，有部分法院认为该房产系婚后双方共同出资购买，会将房产直接作为夫妻共同财产分割，只是会结合购房款来源、婚姻存续时间等因素综合判定双方所得份额，但在分割时并不会将一方使用个人财产的出资款单独列为其个人份额进行分割。
也有一部分法院观点认为一方使用个人财产的出资款应当单独作为个人份额进行分割，需要将夫妻共同出资部分和个人出资部分进行区分。
例如人民法院案例库入库案例杨某乙诉杨某甲离婚后财产纠纷案【编号2023-16-2-015-001】法院认为：根据本案收录的证据，可以认定购买涉案房屋的购房款中有200000元系杨某甲处分个人婚前财产支付的事实。一方婚后用个人财产购买房屋部分，离婚时该部分财产应认定为个人财产，其自然增值也属于个人。一审判决考虑本案的实际情况，将该房屋判归杨某甲所有，由杨某甲在扣除其个人财产200000元占购房款的比例以及对应的增值部分后补偿杨某乙一半价款的判决结果正确。二审判决在未对杨某甲以个人财产支付购房款的事实进行查明的情况下，即径行改判属事实认定不清，适用法律不当，检察机关的抗诉意见成立。
总的来说，无论是哪种情况，卖房一方要想最大程度保障自己的权益，要细致留存好所有相关凭证，确保所有的钱都是由自己经手，并且没有和任何夫妻共同财产发生混同。最好是单独设立一个没有任何存款的账户用来收取售房款和出资购房款。当然，要想避免产生争议，最简要的方式还是签订婚内财产协议，白纸黑字明晰。