售房人出卖安置房后利用未过户间隙，将房屋私自抵押给银行，致购房人无法正常办理过户登记。购房人提起诉讼后，售房人反诉要求补齐房屋面积差价款。近日，安徽省合肥市中级人民法院对这起房屋买卖合同案作出二审判决，维持合肥市包河区人民法院的一审判决，由售房人、某银行注销案涉房屋上设定的抵押权登记，售房人在抵押登记注销后，协助购房人办理房屋产权转移登记，同时向购房人支付违约金5万元；驳回售房人的全部反诉请求。
2014年2月4日，周某实地查看盛某的一套拆迁安置房屋后，双方订立房屋买卖协议，约定：盛某将安置房转让给周某，房屋面积为90㎡，房屋总售价48万元，一次性付款。签约当日，周某支付全部购房款，盛某将案涉房屋交付周某。
2021年8月12日，该套安置房符合初始登记条件，盛某却将产权登记在自己名下不告知周某，也一直未通知周某办理过户登记。2023年7月，盛某与某银行签订《个人循环授信额度合同》，授信额度40万元，同时将该房屋抵押登记在银行名下。
2024年2月，周某得知同小区住户早已办完产权证，遂联系盛某让其配合办理过户手续。此时，盛某却提出房屋的面积超过90㎡，要求周某按市场价补齐差价后再谈办证的事。
周某将盛某及某银行诉至包河区法院，请求判令盛某、某银行解除房屋的最高额抵押权，办理抵押登记注销手续，并协助将房屋产权变更至周某名下；同时请求判令盛某支付违约金10万元。
盛某收到诉讼材料后，立即向法院提起了反诉，认为自己转让的房屋是90㎡，但现有产权登记后显示房屋建筑面积为104㎡，应由周某补齐差价款，请求判令由周某再支付购房款11万余元及资金占用利息，并承担违约金5万元。
法庭审理后认为，订立合同时，房屋基本情况业已固定，双方是在对现售房屋实地勘察后约定按套计价为48万元，一次性付款，符合现房交易的惯常做法。双方并未约定计价方式为按照面积大小计价，亦未约定按照房屋登记的建筑面积进行计价或补差价，且盛某亦未提供证据证明其因房屋登记的建筑面积超过90㎡，而向拆迁安置部门支付了面积差价。盛某现在却以房屋登记面积与交易时约定的安置面积不符要求补偿差价，没有事实和法律依据。某银行作为长期从事借贷等金融活动的企业，仅仅审查了房屋所有权属的登记情况，却未进入抵押房屋现场查看，以核实房屋的实际居住状况，对今后抵押权实现的可行性也未作合理的分析判断就贸然办理抵押贷款，存在重大过失，抵押合同不能对抗已经依据协议约定付清全部房款且合法占有、实际使用房屋的买受人周某，对已办理登记的抵押权不予法律保护。银行应当协助盛某注销抵押登记，并将涉案房屋登记至真实权利人周某名下。盛某作为售房人在明知已经和周某签订房屋买卖协议的情况下，非但不按约定履行合同义务，配合办理过户手续，还将案涉房屋办理抵押，明显有违诚实信用原则，应当承担相应的违约责任。
一审法院判决由盛某、某银行注销案涉房屋上设定的抵押权登记，盛某在抵押登记注销后，协助周某办理房屋产权转移登记，同时向周某支付违约金5万元。对于盛某的反诉请求，法院予以全部驳回。
盛某、某银行不服一审判决，提起上诉。合肥中院审理后，驳回上诉，维持原判。
来源：人民法院报