裁判要旨:由于房屋租赁合同对出租人单方解除合同应赔偿承租人预期利益损失及损失计算方式均作出明确约定,应当依据合同约定计算承租人的预期利益损失。
(2019)鲁01民终9358号
山东省济南市中级人民法院
(2015)苏中民终字第05227号
江苏省苏州市中级人民法院
(2016)京民终318号
北京市高级人民法院
违约责任并非过错责任,嘉泰风尚公司未履行交付房屋的义务虽非恶意,但仍应依照合同约定承担相应的违约责任。在不能按照约定向永辉超市交付租赁物的情况下,嘉泰风尚公司在2013年8月19日和2015年6月6日的书面函件中均作出推迟交付的意思表示,永辉超市愿意继续等待合同履行既是对嘉泰风尚公司违约行为的宽容,也是对继续履行合同并能带来预期利润的一种期待,不存在怠于防止损失扩大的问题,故霍家营居委会有关永辉超市没有尽到减损义务的陈述意见,没有事实根据,法院不予采信。
湖南省岳阳市中级人民法院
(2015)岳中民一终字第651号
司法实践中,法院支持或部分支持的理由可以归纳为:合同约定、公平原则以及诚实信用原则;法院不支持的理由可以归纳为:超出可预见范围、缺乏事实和法律依据。
综合来看,可预见性规则是法院裁判的主要依据。如果合同明确约定了预期利润损失的赔偿责任和计算方式,如前述案例一,法院认可该项损失属于在订立合同时可以预见的,予以支持;此外,超出可预见范围也是法院裁判时不支持预期利益损失的主要理由。对于承租人主张的经营利润损失,法院往往以市场风险具有不确定性为理由,认为该种经营利润损失超出了可预见范围,或者缺乏事实和法律依据。如前述案例四中,法院以酒楼经营具有商业风险为由,即使当事人提供了关于预期经营利润的相关证据,甚至通过司法鉴定程序对预期利益进行了评估,法院也没有支持承租人主张的预期利益损失。
此外,公平原则也在法院裁判中得到体现。法院支持预期利益损失的案件中,对于预期利益损失的认定也会基于公平原则和诚实信用原则,结合双方的过错程度、合同的履行情况等在个案中对具体的赔偿数额加以认定。如案例二则参照生产规模、经营利润情况酌定其因合同解除产生的可得利益损失。
虽然我国《合同法》等法律明确设定了违约可得利益的概念和规则,但遗憾的是,审判实践中关于预期利益损失的计算方法和标准各异,裁判结果不一,甚至通常只是支持非违约方所受的实际损失,多数法院会因为证据的不确定性和计算的不确定性而否定承租人或出租人对预期利益损失的主张,可得利益损失的法律表达与司法实践存在较为明显的脱节。一方面,《民商事合同纠纷案件指导意见》对可得利益损失认定提出举证责任归于守约方,证明标准较高,而实践中,尤其对于个人和小微企业而言,证明预期利益损失存在一定的难度;另一方面,预期利润损失缺乏类型化和计算方式的规定,一般不会在合同中作出明确约定,因此往往是双方争议的焦点。