房产执行纠纷精选案例分享–福州房产律师推荐阅读

【法院认为】①《物权法》第28条规定：“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。”因法院、仲裁委员会法律文书或人民政府的征收决定的法律文书引起的物权变动，系依公法进行的变动，因公权力介入，物权变动本身具有很强公示性，能满足物权变动对排他效力要求。但以不动产抵偿债务的仲裁调解书，并无具有直接变动当事人之间既存物权法律关系效力的功能，不动产未依法办理物权转让登记，不发生物权变动效力。

②本案中，机械公司将诉争财产抵偿给实业公司，仲裁委员会作出的调解书，对以物抵债调解协议予以确认，但法律未明确规定仲裁调解书可引起物权变动效力，故诉争财产中不动产未办理登记，不发生物权变动效力。实业公司未取得诉争财产中不动产所有权，诉争财产中不动产所有权仍归机械公司享有，对该部分财产应予许可执行。同时，诉争财产中除不动产之外其他财产，已发生物权变动效力，对该部分财产不应许可执行。判决执行裁定查封的不动产所有权归机械公司享有，对该部分财产许可执行。

【实务要点】以不动产抵债的仲裁调解书，并无具有直接变动物权法律关系效力功能，未办物权转让登记，不发生物权变动效力。

【案例索引】河南焦作中院（2015）焦民二终字第00087号“某投资公司与某实业公司等执行异议案”。

【案情简介】2006年，法院查封商贸公司名下房产。2007年，商贸公司与物流公司签订厂房租赁合同，约定租赁期限20年。2013年，实业公司竞拍取得法院执行拍卖房产并办理物权变更登记手续，遂起诉商贸公司、物流公司，要求确认租赁合同无效，并支付租金、返还房屋和土地。

【法院认为】①案涉租赁合同系商贸公司、物流公司的真实意思表示，是合法、有效的合同。实业公司对涉案房产、土地使用权提出权利主张时，应终止商贸公司、物流公司之间的租赁合同关系以排除障碍、实现其合法权利。

②当事人应在充分遵循市场规律前提下与交易相对人建立经济关系，因本人审查不充分或预测不准确等原因而产生的交易风险应由自己承担。涉案房产在出租前已被法院查封，权利人对不动产物权的行使已受限制，换言之，所有权人在出租涉案房产前已丧失对该不动产的处分权，一旦房产进入拍卖执行阶段即可用以优先担保权利人债权实现的事实已成既定化，故房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。判决商贸公司与物流公司所签租赁合同有效，物流公司应向实业公司赔偿其占用厂房期间实业公司的租金利益损失67万余元，并在6个月内向实业公司返还涉案房产和土地，商贸公司应协助物流公司将涉案标的物返还给实业公司。

【实务要点】以被查封的不动产为标的物签订租赁合同，其合同有效。房产查封后设立的租赁权不能对抗因法院强制执行而受让该不动产的第三人。

【案例索引】广东江门中院（2015）江中法民一终字第275号“某实业公司与某商贸公司等物权保护纠纷案”。

执行裁定书一经生效，权利人即获得物权保护权利

【案情简介】1999年，法院依银行申请，对陈某房屋强制执行并裁定过户给银行所有。2007年，银行拍卖该房产，毛某竞拍取得。2015年，毛某起诉陈某要求返还房屋，法院认定毛某仅享有债权，判决驳回其诉请。2016年，银行诉请陈某返还名下房屋。

【法院认为】①《物权法》第28条规定，因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。作为物权公示生效原则的例外，该条确立了基于生效法律文书发生的物权变动，不以登记、交付为生效要件，法律文书一经生效，即发生物权效力。最高人民法院《关于适用〈物权法〉若干问题的解释（一）》第8条规定，依照物权法第二十八条至第三十条规定享有物权，但尚未完成动产交付或者不动产登记的物权人，根据物权法第三十四条至第三十七条的规定，请求保护其物权的，应予支持。涉案房屋经已生效裁定书确认过户给银行，基于该裁定引起的物权变动，不以登记、交付为生效要件，裁定书生效即发生物权变动效力。在该民事裁定未经法定程序撤销前，应依该民事裁定确定涉案房屋归属，故据此认定涉案房屋应属银行所有并无不当。银行作为涉案房屋所有权人要求陈某腾退并返还房屋的理由正当，应予支持。

②毛某虽通过拍卖取得627号裁定书项下权利，但因银行取得物权后，未办理权属变更登记，其处分行为不发生物权效力，故毛某并不当然地对涉案房屋享有所有权。基于生效法律文书享有不动产物权的银行所进行的物权处分行为虽因未依法办理公示登记而不发生物权效力，但银行获得相应物权保护的权利并不因此而受影响。陈某要求追加毛某参加本案诉讼，缺乏依据，应不予支持。涉案房屋所在土地是否可登记为国有土地使用权，不属于本案审查范围，在执行裁定书尚未经法定程序撤销情况下，本案审理无需以陈某与市政府行政案件结果作为判决依据。判决陈某腾退并返还银行登记在陈某名下案涉房屋。

【实务要点】执行裁定一经生效，即发生物权效力。基于生效法律文书享有不动产物权的权利人所进行的物权处分行为虽因未依法办理公示登记而不发生物权效力，但其获得相应物权保护的权利并不因此而受影响。

【案例索引】浙江宁波中院（2016）浙02民终1475号“某银行与陈某物权纠纷案”。

法院预查封，不影响预售合同双方行使约定解除权

【案情简介】2009年，孙某按揭购买开发公司商品房。因孙某未按约还款，银行起诉，法院判决孙某偿还借款本金、利息等373万余元，开发公司承担连带清偿责任。同时，毛某与孙某等民间借贷纠纷一案，法院预查封了孙某购买的前述房屋。开发公司提出执行异议，要求中止执行措施。2013年，法院就孙某与开发公司房屋买卖合同纠纷案，作出民事调解：解除开发公司与孙某商品房买卖合同。

【法院认为】①法院预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。《合同法》第93条第2款规定，“当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。”本案中，开发公司与孙某签订合同明确约定了解约条款，而开发公司承担保证责任、未能受偿的解约条件已成就，开发公司选择诉讼途径解除合同，应当准许。商品房合同出卖人订立合同目的是出售房屋、取得房款。本案开发公司在承担还贷保证责任后，获取房产对价的合同目的落空。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（简称商品房买卖解释）第23条明确规定买受人“未能订立担保贷款合同”而导致买卖合同无法继续履行，对方可请求解除合同。而买受人因未履行还款义务导致出卖人承担连带保证责任，与不能签订担保贷款合同导致房屋买卖合同无法履行，在本质上是相同的。

②预售商品房合同经裁判解除后，法院应中止对预查封房屋执行，但有权执行被执行人在开发商处的到期债权。最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第18条虽系针对被执行人购买不需办理过户登记的第三人财产而言的，但其第2款关于第三人解除合同后的后续处理值得借鉴，故解除合同的裁判应明确出卖人收回房屋及将收受的购房款本息返还买受人。裁定中止对案涉房屋执行。

【实务要点】预查封不影响预售商品房合同当事人行使约定解除权。法院判决合同解除后，应中止对预查封房屋执行，但有权执行被执行人到期债权。

【案例索引】江苏宜兴法院（2013）宜执异字第0021号“某实业公司执行异议案”。

房产未办过户，案外人过错应从主客观相统一考量

【案情简介】2014年，法院查封被执行人周某名下房屋。案外人邱某以其2000年与周某签订购房协议、支付全款，因周某长期外出逃债且原房屋所有权证丢失直至2014年4月才补办为由提出案外人异议。

【法院认为】①最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第17条规定：“被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或全部价款并实际占有该财产的，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。”

②本案中，案外人邱某对未办理过户登记主观上没有故意，亦不存在过失，即主观上没有过错。邱某对未办理过户登记在客观上存在办理过户登记不能之阻却（障碍）。本案债务人周某长期外出逃债，且原房屋所有权证丢失直至2014年4月才补办该房屋所有权证，案外人邱某多次主动要求办理房屋过户未果，故应认定案外人不具有过错，法院不得查封案涉房屋，案外人邱某提出的执行异议请求理由成立，裁定撤销执行裁定及协助执行通知。

【实务要点】案外人对诉争房屋未办理过户登记手续在主观上无过错，在客观上存在办理过户登记不能之阻却，应认定案外人不具有过错。

【案例索引】福建漳浦法院（2014）浦执外异字第1号“邱某执行异议案”。

【案情简介】2010年，王某与赵某协议离婚，约定赵某将按份共有房屋的1%产权无偿赠予王某，王某拥有该房屋全部所有权。2013年，生效判决确认该房屋所有权归王某所有。随后，祁某依公证债权文书申请法院查封赵某名下前述房屋。王某英以查封错误为由向该院提出执行异议之诉。

【法院认为】①根据法律规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有；约定应采用书面形式；夫妻对婚姻关系存续期间所得财产以及婚前财产约定，对双方具有约束力。

②依《物权法》规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。本案中，王某与赵某之间关于涉案房屋归属约定，虽无须另行经过不动产物权变动登记手续，即在二人之间发生了物权变动效力，但在未办理登记手续情形下，其显然无法对抗善意第三人主张的物权。然祁某申请执行涉案房屋依据系其对赵某享有债权，且王某对涉案房屋实际占有，不存在善意第三人情形，因物权优于债权，故对王某要求解除对涉案房屋查封措施诉请，予以支持。判决解除对案涉房屋查封措施。

【实务要点】夫妻之间关于不动产物权约定，无须另行经过法定登记手续，一旦约定生效，即在二人之间发生物权变动效力。基于夫妻财产约定享有不动产物权的权利人，即使未经法定登记手续，在权利受到侵害时，亦具有寻求司法保护权利。

【案例索引】北京大兴区法院（2016）京0115民初11974号“王某与赵某等执行异议案”。

*以上案例来源于《人民法院报•案例精选》2014年至2018年部分房产执行纠纷精选案例。