福州房产律师分享—共同共有的房子，法院拍卖份额？还是整体拍卖？

问：A、B等8人共同共有一个房子，现A、B负债累累，其债务人申请法院对上述共有房屋强制执行，法院查明A、B除上述房屋外，无其他财产可供执行，现法院欲拍卖上述房屋，是整体拍卖房屋？还是仅仅拍卖A、B对房屋的份额？

 

答：执行实践中，既有对被执行人的房屋份额拍卖的执行方式，也有将房屋整体拍卖后执行相应价款的执行方式。在《浙江省高级人民法院执行局关于执行共有财产若干疑难问题的解答》中，第五个问答明确：“在份额已经确定的情况下，共有财产可以分割，并且分割不会减损共有财产价值的，人民法院可以先行实物分割后再予变现。如不能进行实物分割，或分割后会导致共有财产价值明显减损的，应当整体变价后执行相应的价款。”故根据上述规定，法院应当整体拍卖A、B等8人共有的房子，执行拍卖后的相应价款。

 

附：

 

《浙江省高级人民法院执行局关于执行共有财产若干疑难问题的解答》

浙高法执（2016）7号

2016年11月23日

 

依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国民事诉讼法》等法律及相关司法解释的规定，现对执行被执行人的共有关系财产时所涉及的主要问题作出解答。

 

一、何种情形下可以执行共有财产？

答：人民法院在执行程序中一般应当执行被执行人个人名下的财产，被执行人无个人名下财产或者该财产难以处置的，可以执行被执行人与他人共有的财产。

 

二、执行共有财产，是否必须先经诉讼明确共有份额才能执行？

答：根据最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十四条之规定，共有人协议分割共有财产并经债权人认可的，人民法院可以认定有效；共有人提起析产诉讼或者申请执行人代位提起析产诉讼的，人民法院应当准许。因此，执行法院在告知共有人有权协议分割共有财产或者提出析产诉讼后，共有人没有协议分割或者诉讼，则执行法院可以继续执行。

 

三、执行共有财产的一般程序？

答：共有财产的执行程序一般包括：

（一）对共有财产先行采取扣押、查封、冻结等控制性措施，同时将查控情况以书面或者其他确认知悉的方式告知其他共有人。

（二）确定被执行人在共有财产中所占的份额。

（三）确定分割和变价方案，对共有份额进行强制分割变价。

以上第（二）、（三）项为裁定事项解决。

 

四、如何确定被执行人在共有财产中所占的份额？

答：按照《中华人民共和国物权法》第一百零三条、第一百零四条的相关规定确定被执行人在共有财产中所占的份额，有登记公示的，以登记记载为准；未登记但有书面约定的，依其约定；没有约定或约定不明的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等额享有。

 

五、如何确定共有财产的分割方案？

答：在份额已经确定的情况下，共有财产可以分割，并且分割不会减损共有财产价值的，人民法院可以先行实物分割后再予变现。

如不能进行实物分割，或分割后会导致共有财产价值明显减损的，应当整体变价后执行相应的价款。

 

六、人民法院在执行程序中，如何保护其他共有人的优先购买权？

答：共有财产的处置过程中，其他共有人依法享有优先购买权。

人民法院在拍卖、变卖前，应当以书面或可以确认知悉的方式，通知共有人，并发布公告。

采取网络司法拍卖的，应按照最高人民法院《关于网络司法拍卖若干问题的规定》和我院《网络司法拍卖（变卖）工作规程（试行）》的相关规定对优先购买权进行确认，在公告中载明有优先购买权人的情况。

其他共有人认为人民法院拍卖、变卖，以物抵债行为侵害其优先购买权的，人民法院可以按照最高人民法院《关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第五条之规定进行审查。

 

七、如何处理共有人提出的异议？

答：共有人提出异议认为，人民法院查控财产非属其与被执行人共有或者对人民法院确定的份额提出异议，人民法院可以依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条的规定进行审查。

共有人认为人民法院对共有财产的查封、扣押、变价等执行行为违法提出与实体权利无关的执行行为异议的，人民法院可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。

共有人认为人民法院分割行为侵害其合法权益的，人民法院可以按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十五条的规定进行审查。

转自：民商法律智库