福州房产律师：境外人士“借名购房”法律分析
【案情】
台胞甲因受境外个人购房的相关政策限制，无法以自己名义购房，遂以其弟乙名义购房，并登记于乙名下，但房屋所有出资均系甲支付，双方之间未有任何书面约定。后甲死亡，该房屋用于出租，租金一直由甲妻儿收租，收租三年后，乙拒绝承认该房系甲所有，拒绝办理所有权变更手续。
问：1、可否向法院主张该房屋所有权人为甲？
2、提起确权之诉与提起要求其弟继续履行委托合同之诉的区别分析？
3、若甲乙之间委托合同无效的，可否主张乙返还房屋价款？
一、该案例属于“借名购房”的行为。
我国法律对境外个人购房采取严格限制。1994年发布的《城市商品房预售管理规定》第八条规定“需向境外预售的，应当在《商品房预售许可证》上注明外销比例。”，各地随后纷纷对外销商品房进行严格限制，均要求房地产开发企业对境外企业或个人销售商品房的，应当依法取得《外销商品房预（销）售许可证》，如《北京市外销商品房管理规定》、《上海市房产管理局关于外销商品房办理预售（注册）登记和预售合同登记的通知》均对外销商品房作出规定。于是有时便会出现类如案例中的情况，即购房人规避法律规定，采取借用他人名义买房的方法。
二、甲可提起确认房屋所有权归甲所有的确权之诉。
我国《物权法》第六条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。动产物权的设立和转让，应当依照法律规定交付。第十四条规定：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。但是，实际生活中，因一些主客观因素，会造成物权登记内容与实际内容有出入，这就要求给予更正错误的法律途径。据此，《物权法》第十九条规定：权利人、利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的，可以申请更正登记。因此，甲可通过向法院提交相应缴款凭证等足以证明其系实际购房人的证据，予以证明其是该房屋的真实权利人，继而要求变更登记。
目前，尚无具体针对“借名购房”的法律法规规定，但有些地方性文件对此作出了明确，如《北京高院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见》中第十五条规定：“当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人实际享有房屋权益，借名人依据合同约定要求登记人(出名人)办理房屋所有权转移登记的，可予支持。但是，该房屋因登记人的债权人查封或其他原因依法不能办理转移登记，或者涉及善意交易第三人利益的除外。”。《浙江省高级人民法院民一庭关于审理受房地产市场调控政策影响的房屋买卖合同纠纷案件的若干意见(试行)》第八条规定“实际买受人为规避限购、禁购政策，以他人名义与出卖人订立合同并办理房屋权属证书后，以其系实际买受人为由，请求确认其为房屋产权人的，不予支持，但调控政策重新调整并准许其取得产权的除外。”。而在2001年以后，各地不断取消内、外销商品房的区分，实行内、外销商品房并轨。因此，目前境外人士“借名购房”的，该房屋所有权可以归实际购房人即该境外人士所有。
三、甲提起要求乙继续履行委托代理合同的法律分析。
甲可主张与乙之间系委托代理关系，乙系受甲委托以乙名义为甲购房，依据《合同法》第四百零二条规定“受托人以自己的名义，在委托人的授权范围内与第三人订立的合同，第三人在订立合同时知道受托人与委托人之间的代理关系的，该合同直接约束委托人和第三人，但有确切证据证明该合同只约束受托人和第三人的除外。”因此，该房屋系乙受甲委托所购，依法由甲享有所有权，该《商品房买卖合同》虽以乙名义签订，但直接约束的是甲。
但因该“借名购房”是为了规避相关政策规定，对于该类合同的效力，我国不同法院有不同的认识，有的法院认为该类合同为无效合同，理由是双方当事人，尤其是实际出资人存在恶意规避法律或国家政策的行为，属于《合同法》中关于违反法律规定或以合法形式掩盖非法目的的无效合同情形，应当认定为无效。
而有的则认为，我国《合同法》明确规定违反国家法律法规强制性规定的合同才属无效，而关于上述相关对境外个人购房的规定并不属于法律法规，从维护市场交易秩序的角度出发，该类合同不应判归无效，合同应属有效。依据《合同法》第四百零四条规定“受托人处理委托事务取得的财产，应当转交给委托人。”因此，乙应继续履行委托代理合同，协助甲将房屋所有权变更登记至甲名下。目前司法实践中更倾向于第二种处理方法。
四、若合同被认定无效的，甲可主张要求乙返还全部购房款以及相应的利息。
若合同被认定无效，则甲乙之间的关系不再是基于该房屋而产生的物权关系，而是就该购房款所产生的债的关系。甲可要求乙返还其所支付的购房款，以及相应的损失，损失主要是指房屋装修等以及房屋增值等损失。当然，该种认定的机率是相当小的。