日前有当事人向蔡律师咨询福州市二手房转让相关问题，买卖、赠与住房双方需要缴纳哪些税费，税费种类及比例如何，满二满五又怎么算？近日，《国家税务总局福州市税务局关于调整福州市个人房屋转让所得个人所得税核定征收率的公告》(福州市税务局公告2024年第1号)发布，公告重新规定了福州市个人房屋转让个人所得税核定征收率。今后计算转让住宅的个人所得税时，福州市将不再区分普通住宅与非普通住宅。11月13日，财政部、税务总局、住房城乡建设部发布相关公告，明确多项促进房地产市场平稳健康发展的税收政策，现蔡律师结合国家最新公告及福州地方政策就常见问题进行汇总解答。
一、住宅转让，买卖双方需缴纳哪些税？
1.卖方税：包括个人所得税、增值税及附加：（1）个人所得税为1%。住宅自用满五年以上，且是福建省范围内唯一家庭生活用房的，免征个人所得税。（2）增值税及附加持有年限小于两年的为5.6%，持有年限满2年（含2年）的住宅免征。
2.买方税：（1）个人购买家庭（唯一）住房，面积为140平方米及以下的，契税减为1%；面积为140平方米以上的契税减为1.5%。（2）购买家庭第二套（改善性）住房，面积为140平方米及以下的契税减为1%；面积为140平方米以上的契税减为2%。（3）不享受契税优惠，契税为3%。
3.土地增值税方面，各地区土地增值税预征率下限统一降低0.5个百分点。位于东部地区的福州调整后为1.5％。取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。
4.买卖是以合同成交价与房屋评估价就高原则为计税基数。评估价是在实际交易发生后，由税务系统评估得出，无法提前计算。
| 类型 | 调整前 | 调整后 |
| 契税 | 首套：90㎡及以下1%，以上1.5%
二套：90㎡及以下1%，以上2% |
首套：140㎡及以下1%，以上1.5%
二套：140㎡及以下1%，以上2% |
| 增值税 | 区分普通住宅及非普通住宅，持有年限<2年的增值税及附加5.6%，持有年限≥2年免征。 | 取消区分普通住宅及非普通住宅，持有年限<2年的增值税及附加5.6%，持有年限≥2年免征。 |
| 土地增值税 | 东部2% | 东部1.5%，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅免征。 |
| 个人所得税 | 区分普通住宅及非普通住宅，转让普通住宅1%，转让非普通住宅1.5%。 | 取消区分普通住宅及非普通住宅，征收税率统一调整为1%。 |
资料来源：官方数据整理，仅针对福州地区
二、非住宅（办公、店面、车位等）转让，买卖双方需缴纳哪些税？
1.卖方税：个人所得税1.5%、增值税及附加5.6%、土地增值税6%、印花税0.05%。
2.买方税：契税3%、印花税0.05%。
3.买卖是以合同成交价与房屋评估价就高原则为计税基数。
三、住宅赠与，赠与及受赠双方需要缴纳哪些税？
1.以下情形的房屋产权无偿赠与，对当事双方不征收个人所得税:（1）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女、兄弟姐妹;（2）房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与对其承担直接抚养或者赡养义务的抚养人或者赡养人;（3）房屋产权所有人死亡，依法取得房屋产权的法定继承人、遗嘱继承人或者受遗赠人。受赠方需缴纳房屋评估价3%的契税。
2.非直系亲属之间赠与的，受赠方需缴纳20%个人所得税、3%契税，赠与方需缴纳5%增值税。
四、直系亲属间买卖和赠与的税费有何不同？
1.赠与收取3%契税；
2.买卖收取1%-3%契税（根据买方家庭住房情况确定）、5.6%增值税及附加（取得权证满2年的住宅免征）、1%-1.5%个人所得税（卖方满五唯一的住宅免征）、6%土地增值税（住宅免征）、0.05%印花税（转让双方缴纳，住宅免征）。
3.赠与或买卖均收取80元/套（住宅、车位、附属间）或550元/套（非住宅）的不动产登记费。
五、税收减免政策中提到产权满2年、满5年，是如何计算？
以个人购买住房以取得的不动产权属证书或契税完税证明上注明的时间（若为拆迁安置房以拆迁拆迁协议书时间）为始点，以本次上市交易买卖合同时间为终点，来计算。
六、住房办证不满2年，增值税能不能免？满2年怎么认定？
根据《国家税务总局财政部建设部关于加强房地产税收管理的通知》（国税发[2005]89号），2005年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，应全额征收营业税。已满两年的则免缴营业税。如何判断购房是否满两年则是根据《国家税务总局关于房地产税收政策执行中几个具体问题的通知》（国税发[2005]172号）规定，个人购买住房以取得的房屋产权证或契税完税证明上注明的时间作为其购买房屋的时间。纳税人申报时，同时出具房屋产权证和契税完税证明，若二者所注明的时间不一致的，按照“孰先”的原则确定购买房屋的时间。即将房屋产权证上注明的时间与契税完税证明上注明的时间的进行比较，以较早的时间作为购买房屋的时间。营业税改为增值税后继续沿用上述政策。若所购房产的房屋产权证上注明的时间与契税完税证明上注明的时间均不满两年，则应缴纳增值税。
七、其他须知
1.纳税人申请享受税收优惠的，应当向主管税务机关提交家庭成员信息证明和购房所在地的房地产管理部门出具的纳税人家庭住房情况书面查询结果。具备部门信息共享条件的，纳税人可授权主管税务机关通过信息共享方式取得相关信息；不具备信息共享条件，且纳税人不能提交相关证明材料的，纳税人可按规定适用告知承诺制办理，报送相应的《税务证明事项告知承诺书》，并对承诺的真实性承担法律责任。
2.对于2024年12月1日后个人购买住房申报缴纳契税的，以及2024年12月1日前购买住房但于2024年12月1日后申报缴纳契税的，符合新发布公告规定的均可按新发布公告执行。
3.2024年12月1日前，个人销售住房涉及的增值税尚未申报缴纳的，符合新发布公告规定的可按新发布公告执行。
4.根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》第十一条，有关城市的具体执行标准由各省、自治区、直辖市人民政府规定。具体执行标准公布后，税务机关新受理清算申报的项目，以及在具体执行标准公布前已受理清算申报但未出具清算审核结论的项目，按新公布的标准执行。具体执行标准公布前出具清算审核结论的项目，仍按原标准执行。
信息来源：财政部、税务总局、住房城乡建设部、福州市不动产登记及交易中心、福州税务等。
以上内容均依据官方汇总，具体执行标准待地方落实。