对于房屋买卖而言，买卖各方所需履行的义务以及履行义务的具体时间点与先后顺序往往是案件的中心点，如果双方对此约定不明就常常会引发争执。蔡思斌律师作为一名拥有18年经验的从事房地产诉讼业务的专业律师，处理过不少这样的案件。此前，就有一名当事人就此纠纷前来委托蔡思斌律师。
案情简介：
2015年5月5日，原告汪某与被告张某通过福州市鼓楼区大北麦田房产经纪服务点订立了《房屋买卖合同》，汪某向张某购买坐落于福州市鼓楼区的房产。合同签订后，汪某支付了购房保证金元和部分购房款。2015年6月19日，张某办理完房产解押手续。汪某认为，根据合同约定张某应将《房屋所有权证》交由交易服务方保管，但张某一直拒绝交出产权证的行为已经违约，遂提起本案诉讼，请求解除双方间《房屋买卖合同》并要求被告支付20万元的违约金及律师费等。
代理经过：
张某慕名前来咨询蔡思斌律师，认为汪某也存在有违约行为。张某告知，事实上汪某在2015年6月18日已经收到通知且明知张某已于2015年6月19日领取无抵押权的所有权证的情况下，其本应最迟于2015年6月19日起三个工作日内即2015年6月25日前将180万元的购房款办理交易资金银行托管手续，但汪某一直拒绝履行该义务，其行为已经构成根本违约。
福州房产律师蔡思斌经分析认为，我方的确未将房产证交由交易服务方保管，构成了违约。但汪某未依约支付相关款项，也构成了违约，我方应及时在答辩期限内提起反诉。但需要注意的是，双方的主要争议焦点其实在于张某应将无抵押权《房屋所有权证》交付金诚丰公司在前，还是汪某将购房余款180万元办理资金托管手续在前。履行合同义务的先后顺序决定了哪一方享有相应的先履行抗辩权，也决定了违约责任的承担。张某对蔡思斌律师的分析表示同意，并表明自己对承担违约责任有准备，现在只希望将违约金金额降至最低即可。
故蔡律师依法提起了反诉，请求法院依法判令原告向被告支付违约金10万元。
法院观点：
本院认为，关于哪一方违约问题，首先应认定被告应将无抵押权《房屋所有权证》交付金诚丰公司在前，还是原告将购房余款180万元办理资金托管手续在前。
《房产买卖合同》第五条第（四）款约定，被告应在抵押权人或交易服务人通知其领取抵押权注销登记受理单后三个工作日内领取该受理单，并在领取该受理单后三个工作日内领取该房屋无抵押权的所有权证且提交给交易服务人；第六条第（一）款的约定，原、被告双方应在被告领取该房屋其名下无抵押权的所有权证后三个工作日内申请办理该房屋所有权过户登记，故被告在领取《房屋所有权证》后应将其交至金诚丰公司，并于三个工作日内办理产权过户登记。《房产买卖合同》第七条第（一）约定，在申请办理该房屋所有权过户登记前，原告应将扣除已托管的购房款、已支付的购房款以及购房保证金、户口保证金、土地证过户保证金金额外的购房款办理交易资金银行托管手续。
故原告在办理产权过户登记前应将180万元购房余款办理资金托管，结合房屋买卖交易习惯，被告应先将《房屋所有权证》交至金诚丰公司，由金诚丰公司协助双方办理产权过户登记；双方办理产权过户登记前，原告将180万元购房余款办理资金托管。因此，被告在金诚丰公司多次发函催促下仍未将《房屋所有权证》交由金诚丰公司构成违约。《房屋买卖合同》约定支付违约金200000元明显高于其实际损失，结合双方交易过程，被告过错责任大小和引起纠纷时间较短，本院酌定违约金为30000元，对原告汪某的律师费请求也予以支持。
福州房产律师蔡思斌提醒：
1、《合同法》第67条规定，当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。先履行抗辩权在合同履行过程中是一个非常重要的权利，对于房屋买卖合同纠纷而言，买卖各方所需履行的义务以及履行义务的具体时间点与先后顺序往往非常重要。如果双方对此约定不明，应及时达成补充协议予以明确，不然容易引起后期的争议，更是无法引用先履行抗辩权。
2、直接在合同中约定一个明确的违约金数额，在一定程度上是对自己权益的更好保护。但最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）第二十九条规定：当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。就像本案，虽然最终委托人张某被认定为违约方，但经福州房产律师蔡思斌的努力，将违约金数额从约定的20万元降到了3万元，取得委托人张某的极大认可。
福州房产律师蔡思斌
2016年12月5日