夫妻共同共有的房屋在出售时，经常会出现一方代另一方签字的情况，那么该代为签署合同的行为是否构成有权代理或表见代理？蔡思斌律师作为一名拥有18年经验的从事房地产诉讼业务的专业律师，处理过不少这样的案件。前一段，又有一名当事人就二手房买卖中的夫妻卖房纠纷前来委托蔡思斌律师。
案情简介：
2014年12月26日顾某与王某签订了《房屋买卖合同》，约定王某购买顾某与刘某夫妻共有的房屋，双方应于2015年3月31日前申请办理房屋所有权过户登记。合同中刘某的签名均系顾某代为签署，双方并约定刘某应于本合同签订后15日提供委托顾某签订合同的公证委托材料。任何一方违约导致合同解除的，守约方有权要求违约方支付违约金18万元，同时守约方有权要求违约方支付对方支出的律师代理费。当日，王某向顾某支付部分购房款50万元。
2014年3月16日，顾某考虑到因自身原因可能无法按时办理房屋过户手续，故又与王某签订《补充协议》，约定：双方在2015年6月15日前申请办理房屋所有权过户登记手续。顾某应于3月31日前将房屋、附属配套设施、家电家具交接给王某，并同意王某对房屋进行装修，如因顾某原因导致房屋无法交易，顾某同意赔偿装修款20万。2015年4月30日，顾某将房屋交付给王某，王某遂对讼争房屋进行了装修。
但之后顾某一直未办理产权过户手续，虽王某多次催告，顾某仍置若罔闻。故王某暂停了对房屋的装修。
中介公司陈述，在合同签署后，顾某向其提供过刘某的公证委托书，后因该委托书中刘某身份证号码有误，顾某取走，之后未再提供刘某的授权材料。
代理经过：
王某慕名前来咨询蔡思斌律师，表示自己心中颇为气愤。本来诚心诚意想要购买这套房屋，目前已经支付了50万的购房款，也已经花费了10余万元进行房屋的装修工作，但顾某却一直迟迟不予办理房屋过户手续。不论是致函催告、致电催告还是上门当面催告，顾某一直以各种理由予以推脱。自己及家人虽然很想要这套房屋，但如果一直不能办理房屋过户，自己也是无法接受的。
蔡思斌律师经了解案件具体情况并认真审阅王某提供的材料，提出我方在整个合同履行过程中并无任何违约行为，王某完全可以选择解除合同，并要求对方承担相应的违约责任。
因此，我方设置了诉讼请求：解除双方签订的《房屋买卖合同》《补充协议》；要求顾某、刘某退还50万元购房款；要求顾某、刘某支付18万违约金；要求顾某、刘某赔偿王某装修款20万；王某为本案支出的律师费由顾某、刘某承担。
对方抗辩：
顾某抗辩，所有合同中刘某的签名都不是刘某签署的，因此，合同因没有刘某签字而不产生效力。故王某不能根据合同及补充协议主张违约金和装修赔偿款等。
法院观点：
王某与顾某于2014年12月26日签订的《房屋买卖合同》系双方真实意思表示，依法成立，合法有效。本案中，虽然顾某签订合同时未得到刘某的授权，但根据民法理论，法律上的处分包括负担行为和处分行为，出卖他人之物合同属于负担行为，该合同之效力，不以处分人对标的物享有所有权或处分权为要件，也不当然地受双方主观上是否善意之影响，该处分合同是确定有效的，真正效力未定的应当是处分人履行合同的行为以及履行合同的结果，即无权处分行为效力未定，又由于顾某与刘某系夫妻关系，顾某亦提供过刘某的公证委托书，该委托书虽然因刘某的身份证号码有误被取回，但使得王某足以相信顾某有代理权，顾某的代理行为依法构成表见代理，刘某亦应承担该代理行为的法律后果。
王某依照合同的约定支付了相关款项，但顾某迟迟无法提供有效的刘某授权文件并办理所有权过户登记手续，导致房屋买卖合同无法继续履行，已构成违约。故顾某、刘某应向王某返还50万购房款并支付18万违约金、律师费。
但综合考虑诉争房屋实际装修情况及买受人的谨慎注意义务等，根据公平原则和损害赔偿原则，本院酌情调整装修赔偿款为5万元。
福州房产律师蔡思斌提醒：
1、所谓表见代理是指代理人虽不具有代理权，但具有代理关系的某些表面要件，这些表面要件足以使无过错的第三人相信其具有代理权。其构成特殊要件：（1）行为人不具有代理权；（2）须有使相对人相信行为人具有代理权的事实和理由；（3）第三人善意且无过失；（4）行为人与相对人之间的民事行为具备民事法律行为成立的有效要件。从本案看，由于顾某与刘某系夫妻关系，顾某亦提供过刘某的公证委托书，顾某与王某签订房屋买卖合同行为符合表见代理构成要件，即顾某的行为在法理上对其丈夫刘某形成表见代理。
2、法律赋予夫妻双方对共同财产具有平等处理权。对《婚姻法》解释（一）第十七条“夫或妻对夫妻共同所有的财产有平等的处理权”的规定，在审判实践中可以理解为：（1）夫妻双方对重大财产的出卖应当取得一致意见；（2）夫妻一方均有权决定与第三人达成财产买卖协议，并且决定合法有效；（3）他人有理由相信夫妻一方买卖行为为夫妻双方共同意思表示；（4）一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人，不利法律后果应当由擅自出卖财产夫妻一方承担。
3、若购买房屋后，无法进行产权过户，是有较严重的法律后果的。我国《物权法》第十六条规定“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。不动产登记簿由登记机构管理。”第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。”因此，不动产以登记作为权属判断的基本依据，对外具有公示效力。即便跟买房另外签署有协议也同样无法规避法律风险。首先，实际权利人是不能对抗善意的第三人，这样就存在名义所有权人擅自转让房屋的风险。同样，如果存在有债务纠纷，其债权人也可以向法院申请对该房屋进行查封拍卖，这样房屋实际所有权人又得提起执行异议（通常被驳回），进而提起房屋确认之诉；或者名义所有权人发生了离婚或者死亡，其配偶主张房产是夫妻共同财产或其继承人主张该房产是遗产，房屋实际所有权人也难免诉累。因此，蔡思斌律师建议，若是购买房屋后无法办理变更过户手续，建议立即解除房屋买卖合同并追究对方违约责任，另外寻找购买其它可以办理过户的房屋。
福州房产律师蔡思斌
2016年12月1日