福州房产律师：户籍被错误注销之后，签订的《房屋买卖合同》还有效吗？
案情简介：
李晨和范斌共同共有一处房产。2012年10月4日，该处房产出售，卖方李晨、作为买方邓涛、居间服务方由刘妍经营的鼓楼区某房产经纪服务点，三方共同签订了《居间服务合同》、《房屋买卖合同》和《产权人及共有权人未到场声明》。其中《居间服务合同》和《房屋买卖合同》，因房产共有人范斌未到场，李晨代范斌签署合同。
因村委错误上报信息死亡，买方邓涛在福安市公安局赛琪派出所登记的户籍于2012年8月29日被注销，2013年4月1日才恢复户口。因获知合同的买方邓涛户籍已死亡注销，李晨和范斌未按合同约定向刘妍及邓涛提供房产共有人范斌出具的确认函或公证授权委托书。因此，居间服务方刘妍认为李晨的行为已经违约，遂向福州市鼓楼区人民法院起诉，以李晨为被告，讼争房产共有人范斌为第三人，要求被告李晨承担违约责任，支付赔偿金。
诉讼过程中，被告主张李晨买方邓涛在签订合同时已经被注销户口，不具备民事行为能力和缔约资格，所签合同自始无效；并且原告未审查邓涛户籍信息造成合同无法履行，自己没有过错不应当承担违约责任。经审理，鼓楼区人民法院确认讼争合同合法有效，被告并未违约，判决驳回原告刘妍之诉讼请求。原告刘妍不服，上诉至福州市中级人民法院。福州市中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。
法院观点：
鼓楼法院：关于合同的效力的问题，原告主张合同合法有效，被告则认为讼争合同无效。原审法院认为，其一，自然人的民事行为能力始于出生、终于死亡。案外人邓涛“于2012年8月29日登记为死亡”的错误户籍登记，并不能改变邓涛没有死亡这一自然事实，亦不能否定邓涛具有民事行为能力这一客观事实。其二，违反法律、行政法规的强制性规定的合同无效，此处的“强制性规定”是指效力性强制性规定。故被告主张合同无效的理由本院不予采信。
2012年10月4日讼争合同签订后，被告及第三人未按讼争合同约定向原告及邓涛提供确认函或公证授权委托书，系因获知合同的买方邓涛户籍已死亡注销。由于公安部门户籍登记信息的权威性，被告和第三人足以相信原告和邓涛无继续履行合同的可能而拒绝先行履行讼争合同。被告和第三人的上述行为，符合《合同法》第六十八条“应当先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有丧失或者可能丧失履行债务能力情形的，可以中止履行”的规定，属于合法行使不安抗辩权之情形。因此，被告不构成违约，原告要求被告支付赔偿金的诉请，原审法院不予支持。
福州中院：：被上诉人李晨经上诉人刘妍居间与买受人邓涛签订《房屋买卖合同》，系三方当事人的真实意思表示。作为讼争房屋共有人的原审第三人范斌没有在上述买卖合同上签字确认，仅产生合同效力待定问题，并非必然导致合同无效。故上诉人主张合同无效，本院不予支持。
因被上诉人及原审第三人在履行合同过程中，发现买受人邓涛户籍登记为死亡，并且确有证据证明买受人邓涛户籍登记为死亡，故被上诉人未按《产权人及共有权人未到场声明》的约定，向上诉人及买受人提供经原审第三人签字授权的确认函，一审认定该行为符合《合同法》第六十八条的规定，属行使不安抗辩，并无不当。
蔡思斌律师评析：
大千世界、无奇不有，打官司也能遇到许多有趣、奇葩的案件，本案就是其中之一。户籍注销即丧失居民身份，某种程度上相当于死亡，而由“被死亡”的人所签订的房屋买卖合同是否有效？这个问题让人也一时难以作答。仔细思量，民事活动尊重当事人意思自治、信奉契约必守精神，以当事人的实际行为能力认定所签合同的效力。民事行为能力始于出生，终止于死亡之时。户籍登记只是国家管理制度下对公民身份的一种资格确认，出生时办理，死亡时注销。因错误登记而被注销户籍并不能否定自然人的民事行为能力。即使本案买方户籍被注销，仍具备签订房屋买卖合同的能力，合同应当合法有效。
但是，办理房屋抵押贷款、购房款支付、房屋过户登记等行政相关手续要求当事人具有户籍登记、行政上是“未死亡的”。本案买方被注销户籍登记，卖方自然有理由怀疑买方是否具备履行合同的能力，认为合同失去继续的可能性，可以拒绝合同的相应义务。这就是本案的有趣之处，买方虽被注销户籍，所签合同却仍有效，但卖方可基于不安抗辩权拒绝履行合同。那对于居间服务方呢？本案的居间服务方本就负有一定的义务核实、审查买卖双方的身份信息，如今买方未按合同约定履行，也是因为当初自己没有尽到谨慎审查义务，怪不得他人。
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