福州房产律师：仅概括约定承租人有防火义务，出租人未能举证承租人过错，无法索赔
案情简介：
2012年5月2日，以原告潘毅为出租人（甲方），被告马图为承租人（乙方），双方签订《租赁合同》一份，主要约定：甲方将单元房出租给乙方，租赁期限从2012年5月至2015年5月日止；在租赁期限，乙方保证负责并承担下列责任：…2.如人为损坏装修或设施，应修复或照价赔偿；…6.注意防火防盗安全，否则一切后果自负；违约责任：…3.因不可抗力因素无法履行本合同，甲乙双方互不承担责任。合同签订后，原告依约将租赁屋交给被告使用，被告也依约支付租金至2014年2月份止。
2014年1月，单元房发生火灾，台江区公安消防大队作出《火灾事故认定书》：…火原因可以排除放火、生活用火不慎、遗留火种、自燃、雷击、电气线路故障，不能排除外来火源引发火灾。
由于不能确认是否因被告使用不善导致火灾，且双方对租赁屋的火灾赔偿问题协商不成，原告遂于2014年5月诉至台江区人民法院，要求被告支付拖欠的2014年2月至5月租金及违约金，并盘赔偿火灾造成的损失50000元。台江法院审理后，判决驳回原告的诉讼请求。
法院观点：
台江法院：根据福州市台江区公安消防大队出具的《火灾事故认定书》，单元房起火原因可以排除放火、生活用火不慎、遗留火种、自燃、雷击、电气线路故障，但不能排除外来火源引发火灾。故根据谁主张，谁举证的原则，原告应提供证据证明系被告马图租用不善导致租赁屋毁损，由于原告尚无法提供相应的证据予以证明，故对于原告诉请“被告赔偿原告损失人民币50000元（该金额为暂计金额，实际损失金额以鉴定的损失为准）”，本院不予支持。现由于火灾原因，导致被告在火灾发生后无法继续使用租赁屋，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十一条“因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；……”的规定，原告诉请要求被告支付“拖欠的2014年2月至2014年5月的租金，以及支付至生效裁判确定付款之日的逾期支付租金违约金”没有法律依据，本院亦不予支持。
蔡思斌律师评析：
房屋租赁合同仅约定承租人应“注意防火安全，否则后果自负”。就此种概括性规定，承租人对发生火灾承担责任具体包括哪些情况？总结台江法院在本案中的裁判观点，合同中概括性地约定承租人负有防火义务，承租人承担赔偿责任仅限于因承租人自身的过错导致火灾发生，包括承租人自己引发火灾以及因疏于防范导致一般可避免的外来火灾，除此之外，承租人一般承担责任。对于火灾原因无法确定和遭遇无法避免的外来火灾时，具体由谁承担损失，则需要承租双方事先在合同中约定。对于火灾原因和责任分配的依据，一般以相关部门出具的火灾认定书为准，除非当事人能提供截然相反证据予以反驳。
本案对实务更有参考价值的一点在于，因发生火灾，承租人依约支付房租是否构成违约？在房屋不能居住的情况下，属合同无法履行，承租人可不予支付相应期间内的房屋租金，不构成违约。
本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。