福州房产律师：发函催告对方履行合同相关手续，需要证明已经邮寄送达至对方
案情简介：
原告苏兴明与被告李雪、被告福建乘风担保公司就房屋买卖合同的履行发生纠纷，2014年6月18日由福州市鼓楼区人民法院立案受理，于2014年12月9日作出判决。主要经过如下：
2010年11月26日，原告苏兴明与被告李雪签订了《房产买卖合同》、《补充协议》及《交易流程确认函》，约定被告李雪将坐落于福州市鼓楼区梅亭路的房屋以总价人民币101万元出售给原告苏兴明。《房产买卖合同》约定，被告李雪将坐落于福州市鼓楼区梅亭路的房屋以总价人民币101万元出售给原告苏兴明，支付方式为公积金贷款。《补充协议》约定，被告李雪自愿于2010年11月26日将上述房屋交付给乙方使用及管理，乙方承诺在交付上述房屋当日将本合同项下房款人民币25万元转入甲方指定账户，甲方同意乙方在房产过户前对房屋进行装修及改动。
同时，原告、被告张英、被告福建乘风担保公司（交易服务方）签订《产权办理协议》、《交易服务合同》、《解押协议》。《产权办理协议》约定，被告李雪应于交易服务方通知的时间至房产所在地房管部门办理将上述产权办至被告李雪名下的登记手续。
当日，在上述合同签订后，原告苏兴明依约通过银行转账首付款25万元至被告李雪名下，被告李雪亦向原告苏兴明出具了收款收据；同时被告李雪依约向原告交付讼争房产。2011年5月1日原告苏兴明装修入住。
2013年3月8日，被告福建乘风担保公司（交易服务方）向被告李雪发函，告知已多次致电要求其办理产权至其名下，但被告李雪未予以办理，特发函告知。
因被告李雪居住于湖北省恩施市，2013年3月19日，被告李雪至湖北省恩施市公证处公证委托被告乘风公司员工郭芳代为办理讼争房产的代缴公共维修基金手续及缴税相关手续；办理并领取讼争房产的房屋所有权证、国有土地使用证及过户之有关手续等。
审理中，原告主张，被告福建乘风担保公司于2013年3月8日催促被告李雪办理产权证书，但被告李雪未依据相关协议约定办理产权证书、解除上述房产抵押权，并将上述房产过户至原告名下。因此，被告李雪的行为已构成严重违约，应向原告承担违约责任。请求法院判令：1.被告李雪继续履行《房产买卖合同》，协助将坐落于福州市鼓楼区梅亭路的房屋所有权证和土地使用权证过户至原告苏兴明名下；被告福建乘风担保有限公司承担相应的协助义务；2.判令被告李雪向原告支付违约金（自2013年3月8日起按成交价款人民币101万元每日万分之五的标准计算计至实际履约之日止）。
但在本案审理时，原告并未能举证证明在3月8日将告知函邮寄至被告李雪。经过开庭审理，福州市鼓楼区人民法院判决：被告李雪协助原告黄新宇将坐落于福州市鼓楼区梅亭路的房屋所有权和土地使用权过户至原告名下，被告福建乘风担保有限公司对被告李雪履行前述过户行为负有协助义务。
鼓楼法院观点：
本案的争议焦点是被告李雪是否违约，以及违约时间起算点。本院认为，原告虽举证被告乘风公司制作一份落款为2013年3月8日的告知函，但并未证明已邮寄至被告李雪，况且被告已于2013年3月19日至湖北省恩施市衡信公证处公证委托被告乘风公司员工郭芳代为办理讼争房产的代缴公共维修基金手续及缴税相关手续；办理并领取讼争房产的房屋所有权证、国有土地使用证及过户之有关手续等。因此，被告李雪此行为并未违约，原告主张该违约金起算点本院不予支持。
蔡思斌律师评析：
实务中，催告对方履行合同相关手续时，主要有电话、邮件、邮递等方式。若以电话方式催告通知，则需要相应的通话记录和电话录音佐证，但录音质量易受录音设备收音效果、当事人声音状态影响而存在瑕疵。在举证质证时对方也常以非本人声音进行否认，进而可能申请法庭进行专业鉴定予以认定，耗费时间、金钱成本，最终的证明效力大打折扣甚至不被法庭采信，证明效果达不到举证方的期待。目前主要使用的催告通知方式是邮寄送达催告函件，因为能取得书面的送达回执，具有较高的证明力。邮寄方需要通过拍照、扫描等方式存留证据以证明发函内容及本方发出函件的事实，同时，发函催告以实际邮寄至收件方即收件方签收邮件为准，才能认定邮寄方已经向收件方进行了催告，即整个发函行为在客观上完成，这才符合符合通知到达对方时生效的要求。
房屋买卖中，若未能举证证明已发函催告对方履行办理相关房屋产权登记手续的义务，且对方有相应证据可以证明在实际履行相关的手续，则不构成违约，不能以邮寄时间点起算违约金。实际履行既可以本人亲自履行，也可委托交易服务方的工作人员代为履行。若《房屋买卖合同》未明确约定办理相关房屋产权登记手续须由本人办理，而《交易服务合同》系买方、卖方、交易服务方三方共同签订，交易服务方负有协助办理的义务，一方委托交易服务方代为办理也是可行的。不过，打官司看的是证据，邮寄催告函件可要保存书面的送达回执留作证据，授权委托他人代办合同相关手续也得保存好书面证据，方能明确当事人的权利义务关系，理清案件纠纷。
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