福州房产律师：卖方未及时提供房屋共有人同意售房的材料，买方应保留好催告的证据
关键词：双倍返还定金 房屋买卖合同 房屋共有人 追认
裁判主旨：买方在签订标的数额较大的《房屋买卖合同》时，知道案涉房产存在共有人，因对共有人是否同意出售案涉房产存在合理怀疑而未依约支付购房款，但未要求卖方提供共有人同意出售案涉房产的书面材料，也未要求共有人对房屋买卖合同予以追认的，应认为买方同样存在过错。
案情简介：
案涉房产原系被告曾林勇与案外人黄俊梅共同共有，两人于2007年9月29日共同向案外人厦门海沧投资总公司购买，并签订一份《商品房买卖合同》（编号：01204713），该合同于2007年10月11日在厦门市房地产交易权籍登记中心办理备案证明。
2015年4月18日，原告洪惠真在案外人丹厦服务部的居间下与被告签订一份《房产买卖居间协议书》（编号：0031701），约定被告将案涉房产出售给原告，房产建筑面积148.05平方米，成交价2150000元。《房产买卖居间协议书》约定，原告应于协议书签订当日支付被告购房定金10000元，于2015年4月20日支付被告400000元（含定金），于2015年5月7日支付被告500000元，于送件当日向银行申请商业贷款700000元支付被告；案涉房产土地房产权证已在办理中，被告应于2015年4月20日之前将案涉房产交付给原告使用。《房产买卖居间协议书》第七条约定，被告保证案涉房产权属清楚，无债权债务纠纷；如存在其他共有人则共有人均已同意出售；第十九条约定，被告保证已取得产权共有人同意出售本房产并代为签署本协议，履行协议约定的权利和义务。《房产买卖居间协议书》签订当日，原告向被告支付购房定金10000元。之后，原告未支付被告购房款。2015年5月7日，被告、黄俊梅与另一买受人戴某签订《存量房买卖合同》，将案涉房产另行出售给戴某。此后，原告与被告协商解除《房产买卖居间协议书》以及退还定金事宜未果，遂于2016年3月22日诉至本院，提出如上诉请。
法院认为：
海沧法院：关于被告是否应当双倍返还原告定金的问题。
首先，根据《中华人民共和国物权法》的相关规定，处分共同共有的不动产，应当经全体共有人同意。被告就案涉房产买卖事宜与原告签订《房产买卖居间协议书》时，应明确告知原告有关案涉房产存在共有人黄俊梅的情况，并向原告出具黄俊梅同意其出售案涉房产的相关授权材料，或在上述协议书签订后及时通知共有人黄俊梅予以追认。被告在签订《房产买卖居间协议书》时未向原告出示黄俊梅同意出售案涉房产的相关材料，共有人黄俊梅事后也未对该协议书予以追认。原告对黄俊梅是否同意出售案涉房产存在合理怀疑，致使原告对继续履行《房产买卖居间协议书》有所顾忌而未依约支付购房款，被告对本案《房产买卖居间协议书》未能顺利履行存在过错。
其次，原、被告双方签订《房产买卖居间协议书》时，案涉房产未办理产权证，被告与黄俊梅共同与厦门海沧投资总公司签订的《商品房买卖合同》及备案证明是证实被告与黄俊梅作为案涉房产所有权人的唯一依据。原告作为完全民事行为能力人，其与被告在签订标的数额较大的《房产买卖居间协议书》时，理应尽到合理谨慎的注意义务，并查看《商品房买卖合同》及备案证明。《房产买卖居间协议书》签订之后，原告知道案涉房产存在共有人黄俊梅，但其未要求被告提供黄俊梅同意出售案涉房产的书面材料，也未要求黄俊梅对上述协议书予以追认，亦未依约支付购房款。可见，原告对本案《房产买卖居间协议书》未能顺利履行也存在一定的过错。
鉴于原、被告双方对《房产买卖居间协议书》未能顺利履行均存在一定的过错，不能完全将该协议书未能顺利履行的责任归责于其中一方。因此，原告要求被告双倍返还定金20000元的诉讼请求，理由不充分，且有失公平，本院不予支持，但被告应当将10000元定金返还给原告。
福州房产律师蔡思斌评析：
知道交易的房产存在有共有人时，要及时要求卖方提供共有人同意出售案涉房产的书面材料，或要求共有人对房屋买卖合同予以追认，并保留好相应的催告证据。如果因为对共有人是否同意出售案涉房产存在合理怀疑而私自未依约支付购房款，也同样是构成违约的。非但不能完全追究对方的过错，还要因此而承担自己未依约支付购房款的违约责任。
本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
厦门市海沧区人民法院（2016）闽0205民初1021号“洪惠真与曾林勇房屋买卖合同纠纷”，见《洪惠真与曾林勇房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》（代理审判员谭婉群），载 《无讼案例》（20150523）。