资深房产律师蔡思斌力作：离婚房产分割法律实务指南
—–一篇文章解决离婚时各种类型房产如何分割的全部问题
夫妻感情破裂，婚姻走上末路，争议最大的除了孩子抚养权归属外，就是房屋分割问题。资深福州离婚律师蔡思斌律师执业过程中经办了数百起的离婚案件，积累了相当丰富的实务经验。现本律师就广大当事人咨询最多、最关心的离婚房产分割问题，根据我国目前法律及婚姻法司法解释，作出详尽解答如下，以为当事人释疑解惑。
一般而言，夫妻在婚姻关系存续期间共同购买、共同建造的房屋，或者婚前双方共同出资购买、建造的房屋，属于夫妻共有，离婚时应作为夫妻共同财产分割。
涉及具体离婚房屋如何分割，《婚姻法》司法解释（二）第20条大致体现了现行法律关于离婚房产分割原则：“双方对夫妻共同财产中房屋价值及归属无法达成协议时，人民法院按以下情形分别处理：
（一）双方均主张房屋所有权并且同意竞价取得的，应当准许；
（二）一方主张房屋所有权的，由评估机构按市场价格对房屋作出评估，取得房屋所有权的一方应当给与另一方补偿；
（三）双方均不主张房屋所有权的，根据当事人的申请拍卖房屋，就所得价款进行分割。”
司法实践的通常做法是：共有房屋能实际分割使用的，可以分割使用。对不能分割使用的，可以作价分给一方，另一方取得补偿。在确定房屋分给哪方时，应考虑双方住房情况，照顾抚养子女的一方，在双方条件同等的情况下，应照顾女方。
原则上虽如此规定，但由于我国住房制度多样化，兼之房屋属性、出资时间、办理银行贷款、家人父母是否出资、产权证取得时间等诸多要素不同，离婚时房产如何分割，在司法实践中还应根据具体要素区分作以下不同情况处理：
一、私房分割：
（一）离婚时已取得房产证的房产。
1、夫妻双方婚后出资（包括贷款）取得房屋产权，离婚后房产如何分割？
首先，明确产权，不论房产证上是一方的名字，还是双方的名字，均会认定为夫妻共同财产。其次，明确产值，即房屋价值应按市场价或双方协商一到手的价值计算，不按当初购房合同金额计算。再次，分清权益部分和债务部分。如果涉及贷款，先要将贷款余额部份扣除。也就是说，由取得房子的一方付给未得房一方房屋净值的一半，得房方单独偿还剩余的本金和利息。
2、夫妻一方婚前付了全部房款，并在婚前取得了房产证，离婚时房屋如何分割？
按最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，既然是夫妻一方婚前付了全部房款，并取得了房产证，那么该房屋是婚前财产，因此，离婚时，另一方无权要求分割。
3、夫妻一方婚前付了全部房款，但在婚后取得了房产证，离婚时房屋如何分割？
该房屋仍属于一方的婚前财产，离婚时，另一方无权要求分割。产权证虽然是物权凭证，但并不意味婚后取得产权证的房屋就应当是婚后财产，关键看出资情况，即夫妻一方在婚前是否已付清全部房款，即对房屋权利是在婚前取得的。
4、夫妻一方婚前付了部分房款，房产证且登记在该方名下的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割？
无论房产证是婚前还是婚后取得，关于离婚时房产的分割，只要登记于一方名下，则依据最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（三）第十条规定：“夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。
依前款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。”先由双方协商，协商不成的则将不动产判归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务，并由产权登记一方补偿另一方双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分的一半。此处应注意婚后还贷部分不区分否是均由产权登记一方个人工资支付还是双方工资支付，因为婚后双方工资均属于夫妻共同财产，因此该部分还贷及其对应的增值均属于夫妻共同财产。
5、夫妻一方婚前付了部分房款，但婚后才取得房产证且登记在双方名下的，婚后双方共同还贷的房屋，离婚后如何分割？
因房产证系物权凭证，登记为双方名下则视为婚前支付一方将婚前其个人财产支付的一半赠与给了另一方，且已经依法登记，故赠与完成。该房产为夫妻共有财产，应当平均分割。
6、父母参与出资购买的房屋，子女离婚后，房屋如何分割？
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）第二十二条规定，当事人结婚前，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对自己子女的个人赠与，但父母明确表示赠与双方的除外。
当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。
婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。
由双方父母出资购买的不动产，产权登记在一方子女名下的，该不动产可认定为双方按照各自父母的出资份额按份共有，但当事人另有约定的除外。
7、房产证上有第三人的名字，离婚后房屋如何分割？
比如，房产证上除了有夫妻双方的名字外，还有子女的名字或有父母的名字。对此，法院一般不会主动将其追加为第三人，而是采取如下措施：（1）根据当事人的申请，对房屋部分的财产分割不予审理，由当事人另案起诉；（2）根据当事人的申请，将案件中止审理，告诉当事人另行提起析产之诉，后根据析产的判决结果，对夫妻共有部分的房屋进行分割。
8、婚前双方出资购房，但婚前取得的房产证上只有一方的名字，离婚后房屋如何分割？
在实践中这样的情况主要是，男女恋爱期间感情觉得不错，婚前商议买房子。后双方共同出资，出于各种原因，购房合同及房产证上只写了一方的名字，另一方没有写进去。两人结婚后因感情破裂决定离婚，在上述情况下离婚时，房产证上有名字一方，如果不承认另一方购房时出了资，认为房屋属于其个人婚前财产，不作分割。在不能证实自己有出资且不是赠与给一方的前提下，另一方的权益法院是无力保护的。也就是说，即使另一方出了钱，但不能证明出资行为，法院也无法判决一方给与适当补偿。在本律师经手办理过关于离婚财产分割的案件中，这是最为当事人感到遗憾的情形之一。因此，从法律实务从业者的角度，建议热恋中的有情人筹划买房时可以找房产律师咨询一二，只消一泡茶的时辰，便能捋清房屋买卖、产权归属的基本法律关系和操作流程，何乐而不为。
9、婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋，房产证上只登记出资一方的名字，离婚时如何分割？
婚后夫妻一方以个人婚前财产购买的房屋，应属于一方的婚前财产，因为这只是原有财产价值存在形态发生了变化，其价值取得于婚前。离婚时，另一方无权要求分割。
10、由一方婚前承租、婚后用共同财产购买的房屋，房屋权属证书登记在一方名下的，在离婚时如何分割？
实践中主要集中在房改房等带有福利政策性质的房屋上，这些房屋的取得往往是由一方婚前承租或与职务、级别、工作年限等挂钩，所花费的费用要远远低于房屋的市场价值。而且当初分得房屋的情况又有许多具体情况，使得处理此类房屋争议相当棘手。而产权证往往由单位直接办在本单位职工名下，这在我国是比较普遍的现象。夫妻一方就此起诉离婚财产分割时，各地法院裁判观点也差别较大。以前争议较大，但现在有了明确的“说法”。按《婚姻法》的基本原理和最高人民法院关于《婚姻法》司法解释(二)的规定，这一类的房屋还是属于婚姻关系存续期间所得，且用夫妻共同财产购买，应认定为夫妻共同财产。
（二）离婚时，尚未取得房产证的房屋如何分割？
根据最高人民法院关于《婚姻法》司法解释（二）的规定，离婚时，双方对尚未取得所有权或者尚未取得完全所有权的房屋有争议且协商不成的，人民法院不宜判决房屋所有权的归属，应当根据实际情况判决由当事人使用。当事人就房屋取得完全所有权后，有争议的，可以另行向人民法院提起诉讼。另外，最高人民法院民一庭有关解释明确，法院不宜判决房屋所有权归属的范围包括：（1）购买福利性政策房屋；（2）购买商品房（3）购买经济适用房。购买以上三种房屋，在离婚时，尚未取得房产证的，法院不宜就该房屋所有权直接判决。
（三）婚姻存续期间继承房产如何分割？
按照《婚姻法》的规定夫妻关系存续期间继承的财产属于夫妻共同财产，这是毫无异议的。但问题在于，离婚当事人往往将房产继承分割和离婚房产分割混淆一谈了。很多情况下，离婚分割财产时，作为继承人的一方并没有实际的继承该房屋，即尚未取得该房屋的所有权， 并且继承人在遗产分割前仍有权放弃继承，因此，离婚诉讼中，法院对继承人的配偶要求分割该尚未继承房产的请求是不予处理的，须先行完成房产继承分割，当事人在其权利行使条件具备时再主张离婚房产分割。
二、关于离婚后公房承租权的处理。
公房承租人仅有房屋的使用权，不享有房屋的产权。因此，在离婚时法院只会判决使用权的归属，不涉及房屋的产权问题。最高人民法院在1996年2月5日发布了《最高人民法院关于审理离婚案件中公房使用、承租若干问题的解答》的司法解释，专门对法院在审理离婚案件中，分割承租公房使用权的问题做了相关规定。
1、夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：
（1）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；
（2）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；
（3）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；
（4）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；
（5）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；
（6）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；
（7）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的：
（8）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；
（9）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。
离婚时，夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。
2、离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租问题的处理。
（1）一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，离婚后原则上应自行解决住房问题；
（2）离婚后确实无房居住，自行解决住房确有困难的，可以调解或判决无承租权一方暂时居住，暂住期限一般不超过二年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要费用；
（3）离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。
三、拆迁安置房如何分割。
拆迁获得的补偿安置款属于夫妻共同财产还是个人财产主要看拆迁房屋的产权来源。
（一）如果拆迁的房屋系私房，那么拆迁安置中的房屋补偿款就是原私有房屋的转化形式，仍然属于原房屋的产权人所有，但是对于其他形式的补贴或者费用，比如速迁费、过渡费、奖励费、早签约奖等属于补贴性质，按照规定应当属于夫妻共同财产。
（二）如果拆迁款系基于拆迁人是同住人身份而获得的补偿安置款及按户口分配应得的安置面积，其性质上应当属于夫妻关系存续期间获得的补偿，并非婚前个人财产的转化形式，因此应当属于夫妻共同财产。
（三）婚前承租的公有住房的拆迁款如何分割，主要看公有住房是否为双方均有权居住和使用，如果是的话，那么该部分拆迁款应该属夫妻共同财产，如果该公有住房按照规定一方无权居住的话，那么该方也无权要求分割拆迁款。
资深福州离婚律师：蔡思斌
2016年10月28日