原题：华润置地等8家房企涉嫌擅自提价被查 购房者可要求开发商按备案价销售
“如果开发商擅自提价，购房人完全有权要求以备案价购买房屋”
法治周末记者 肖莎
如果你是一个购房者，发现某个楼盘价格突然涨了很多，别急着放弃购买，或许，这种涨价行为只是开发商的一厢情愿。
近日，上海的8家房企就因涉嫌擅自提价被上海市住建委等相关部门立案调查。
“已暂停涉案项目的网签资格。”近日，上海市政府办公厅“上海发布”办公室旗下的微信公众号“上海发布”披露了这一消息，并公布了对相关企业的暂时处理办法。
据“上海发布”公开的资料显示，涉嫌擅自提价的8家企业包括闽系房企正荣集团在沪的两个项目公司，正荣御园(上海)置业发展有限公司(正荣美兰观庭项目)及正荣御天(上海)置业发展有限公司(正荣景苑项目)，还有华润置地在上海的一家项目公司华润超智房地产开发有限公司(华润置地九里园项目)。
法治周末记者通过全国企业信用信息公示系统查询得知，华润超智房地产开发有限公司(以下简称华润超智)是一家合资公司，超智资源有限公司出资8.16亿元，占股51%，华润置地(上海)有限公司出资7.84亿元，占股49%。
今年国庆节以来，全国各地都在开展针对房地产市场违规行为的整治活动，前一阶段被调查较多的违规行为是捂盘惜售。
法治周末记者查询公开资料发现，此前关于开发商擅自提价的新闻并不多见。
何为擅自提价？上海市住建委对8家企业进行调查是因为公众举报还是其他原因？目前调查进度如何，如果查实8家企业的确属于擅自提价，会进行何种处罚，相应楼盘价格能不能调回到涨价前的价格？未来是否会定期检查开发商的售价情况？
就上述问题，法治周末记者联系了上海市住建委对接媒体的负责人并发去采访函，但截至目前，对方尚未回复。
不过，查询搜房网的资料，记者发现，正荣集团和华润置地旗下的被点名项目，都存在价格突然上涨很多的情况。
以华润置地九里园项目(又称华润佘山九里)为例，搜房网显示，2016年2月该项目价格为25000元/平方米，2016年3月就上涨价格为33000元/平方米，这一价格维持到今年7月，8月份价格再次上涨至45000元/平方米。
何为擅自提价
多为售价高于备案价
房地产律师蔡思斌从2011年就开始关注开发商售价高于备案价的情况。
当时，国家发改委刚刚下发《商品房销售明码标价规定》，该规定要求“取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要严格按照申报价格明码标价对外销售”，“商品房经营者不得在标价之外加价销售商品房”。
北京市东元律师事务所合伙人李松告诉法治周末记者，房地产开发企业在申请商品住房预售许可时，必须提交包括预售价格及变动幅度等内容在内的商品住房预售方案。
“开发商如果想要调高销售价格，需要向相关部门重新申报备案。”蔡思斌说。
上海市物价监督举报电话12358的工作人员也向记者确认，开发商如果想要调高售价，必须重新申请备案后方可调价。
法治周末记者查询资料发现，一些省市还规定，如果售价低于备案价到一定比例，也必须重新备案。比如青岛市就明确规定，房地产开发企业要按备案的销售价格销售，不得以超过备案的价格销售商品房。确需调整销售价格或销售价格向下浮动超过15%的，应当在调价前备案变更。
因而，在蔡思斌看来，擅自提价的意思通常是指房企未事先提交书面提价申请，擅自将售价调高至超过原来向房地产主管部门所申报价格的情况。
“但是擅自提价不止包括这种情形，在商品房交易中，不乏无良开发商和购房人签署了协议后单方提高房价。”房产律师王玉臣告诉记者。
那么，上海市此次调查的8家房企是属于何种情况？记者亦向华润置地总部和正荣集团总部发去采访函，希望了解各项目公司具体是因为什么事件被监管部门关注，但截至发稿前，这两家企业均未回复。
购房者如何维权
行政投诉优于诉讼
如果企业存在擅自提价，且有消费者以提价后的价格购买了相关房屋，消费者是否有权要求开发商修改合同，以调价前的价格购买？
蔡思斌律师认为，价格法规定，经营者因价格违法行为致使消费者或者其他经营者多付价款的，应当退还多付部分；造成损害的，应当依法承担赔偿责任。
“如果开发商擅自提价，购房人完全有权要求以备案价购买房屋。”蔡思斌说。
那么购房者可以通过怎样的渠道，要求开发商变更合同？
王玉臣律师告诉记者，通过诉讼要求开发商变更合同，修改价款的难度相对比较大。
“因为合同法规定，下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：(一)因重大误解订立的；(二)在订立合同时显失公平的。”王玉臣解释道，作为消费者而言，可以以开发商擅自提价，导致重大误解或显失公平为由要求开发商修改合同，以备案价购买，但是在民事诉讼司法实践中，法院对合同变更情形的认定是十分严谨的，甚至是苛刻的。
李松也对此表示赞同，他补充说道，如果购房者已经与开发商签订了合同，合同中约定了价款，说明合同是双方真实意思的表示，这样的价格是双方自愿的。如果购房者起诉开发商要求变更合同，改变价格，法院通常是不支持的。
也因此，李松和王玉臣都建议购房者更多通过行政投诉的方式维权。
“消费者可以到行政主管部门进行投诉，要求开发商修改价格，行政主管部门可以依职权，责令开发商限期改正，按备案价对外出售。”王玉臣建议。
李松还提醒购房者，具体到上海市此次批量调查开发商擅自提价的情况，如果房企被暂停网签，导致购房者无法办理网签手续从而导致合同的履行迟延，比如说,开发商不能按照合同约定的期限交房或者是不能按时办理房屋的产权证，购房者还可以依据合同的约定向开发商主张违约责任或者赔偿责任。
尴尬的现实
不被熟知的备案价
如果不是此次上海市批量检查涉嫌擅自提价的企业，或许很多购房者并不清楚，商品房还有备案价，且开发商在售房时不能随意提价。
法治周末随机采访了几位近期有购房计划的消费者，几乎所有人都表示：“以为价格就是开发商说多少就是多少，并不清楚有备案价这一说，也不清楚备案价怎么查。”
蔡思斌在接受法治周末记者采访时说，价格备案的初衷在于切实加强房地产市场价格监管，解决商品房销售中存在的标价混乱、信息不透明、价格欺诈等问题。
“但购房者一般不知道也不会去查询房屋备案的真实价格，没有便捷的查询渠道，也没有举报、投诉的意识。”蔡思斌分析道。
法治周末记者登陆了北京、上海、杭州、南京等多个城市的住建委网站，发现除了北京市住建委网站在显示商品房预售许可证时，会比较清楚地标注出预售备案价以外，通过其他几个城市的住建委网站查询商品房备案价格的途径并不十分清楚和便捷，还有一些城市住建委网站在公布商品房预售许可信息时，公开的信息非常少，仅限于预售许可证号和发证日期。
蔡思斌认为，这种情况使得开发商对于商品房售价有更大的操作空间。
此外，据蔡思斌透露，通常情况下，开发商要求调价的备案请求取决于实际情况，此前的实务中操作中并没有明确的调价标准及条件、限制等，开发商调价是比较容易通过的。
为何即便如此，还有开发商不愿意在提交调价申请后，再行调价？
“在实际执行中，关于备案价相关政策的执行力度很低，真正依法执行的寥寥无几。而且即使进行调查处理了，处罚力度也很小，处罚的额度远远低于开发商因擅自提价所获得的利益。所以，才会有开发商愿意、敢于擅自提价。”王玉臣补充道。
一位不愿具名的开发商工作人员告诉法治周末记者，行业内存在擅自提价的情况的确不少，但被查的却不多。
在百度上键入关键词“擅自提价”，发现跟房企相关的报道并不多，主要是上海市此次调查8房企相关的新闻，但该事件尚未有最终调查结果。
据河北省石家庄市政府网站消息，石家庄市近期处理了“永嘉公园城”调价事件，处理方案为对项目开发商永嘉房地产公司主要负责人进行了约谈，责令该公司取消单方面调价行为。
不过，法治周末记者查询资料发现，今年10月以来，多个地方出台新规，更加细化了关于商品房售价备案制的内容。
比如，东莞市房产管理局2016年10月9日发布了《关于新建商品住房销售价格实行备案制度的通知》，规定经价格备案后，商品住房实际成交价格高于备案价格，或者比备案价格下浮超过15%的，商品房网上销售系统将自动锁定交易，无法网签；开发企业在价格备案后要求重新调整销售价格的，应在上次备案两个月后再申请办理。
除此之外，无锡、苏州、福州也有类似规定。
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