2016年最全：福州专业房产律师详解规避房屋限购措施的全法律风险
面对福州近日突如其来的限购门槛，提供假社保证明买房等“曲线救国”大计，再度被购房人计上心头。
据经济参考报报道，福州的一位置业顾问表示，“福州限购力度温和，比如限外这一条，只要确定买房，我们可以找关系帮助郊区县的客户把户口挂到福州人才市场，就属于市区户口，具有购房资格。”另一位大型房产中介的店长还告诉记者：“假离婚、补税等规避手段我们都有操作经验。以补交社保为例，只需要通过一些中介人员帮助找到一家单位，双方签署期限提前一两年的劳动合同，证明购房者为员工，以补交社保；取得社保证明后，签署解聘协议，证明双方已解除劳动关系。整个过程中，除了要缴纳相应的社保费用，中介的服务费一般是1万左右。”
但这些绕过限购令的套路，都存在有很大的法律风险，谨慎勿用！
1、先签合同，等待日后享有买房资格后再过户
有人提出，在合同中明确约定，由于缺乏买房资格，待买房者获得房产资格后，双方再进行过户，就可以解决限购的问题。
福州房产律师蔡思斌认为，这种合同本身并不违反法律法规的禁止性规定，双方签署的合同是有效的，但缺乏可操作性。
（1）如果是买房者先支付一部分房款，待过户后再支付大部分房款的方式，因为卖房者都希望尽快收到房款，将房屋出售，由于此种方式履行期限过长，不确定因素较多，不容易找到愿意交易的卖方；
（2）如果买房者先支付全部房款给卖房者，那么因为房屋所有权仍在卖方手中，就存在卖房者再行转让或因其他债务问题被法院冻结的风险，俗称一房二卖，对于买房者来说风险极大。
2、将房产赠与给父母后再买房
有人提出，既然夫妻之间都信不过，那么父母应该最值得信赖了吧，先把房屋赠与给父母，再以个人名义买房。
福州房产律师蔡思斌认为，这种方式税费成本很高，也存在潜在纠纷。
（1）首先，费用成本高。将房屋赠与给父母要交税费，日后父母百年后作为遗产继承后，又会产生相应费用。
（2）其次，容易产生纠纷。如果父母有其它继承人，还容易发生继承纠纷。
（3）最后，个人财产会转变为夫妻共同财产。如果房屋是婚前个人财产，赠与给父母，日后作为遗产继承时，如父母没有特别指定，将会变为夫妻共同财产。
3、以公司名义买房
有人提出，注册公司是相对容易的事情，既然法律没有禁止公司买房，也没有对买房数量进行限制，那么注册一家公司，以公司名义买房也不失为一种方式。
蔡思斌律师认为：
（1）首先，资金压力大。因为只能以公司名义向银行申请流动资金贷款，相对于房屋商业贷款利率高，且银行对于公司资信的审批周期也较长。
（2）其次，税费高。如果购房者资金充足不用考虑房贷问题，那么购房者还应考虑公司售房的税费问题。公司卖房的营业税同个人卖房，但不能享受契税优惠，签订房屋买卖合同时应按四级超额累进税率缴纳土地增值税，转让所得还要以15%-30%缴纳企业所得税，这样算来，以公司买房的投资收益大打折扣。
有人又提出，那么能否以公司股权变更代替房屋产权变更进行房产交易，以避免上述高额税费？
蔡思斌律师认为：
（1）股权变更确实能避免房产交易的税费，但股权变更同样也有相应的税费，股东转让公司股权将缴纳个人所得税，转让价格过低的，税务部门有权以合理方式调整，将房产价值体现在股权转让价格之中。
（2）同时，股权受让方往往会考虑公司是否存在隐性债务或潜在诉讼，不敢轻易受让股权，从而增加了以股权方式交易房产的成本。
4、借用他人名义买房
有人提出，我可以借符合买房资格的他人名义买房，这样就可以享受贷款和税收上的优惠。
蔡思斌律师认为，借名购房的例子不在少数，但风险具体如下：
（1）合同效力问题
这类借名买房协议往往容易因为实际买房人缺乏买房资格，借名以规避法律法规（调控政策）禁止性规定而被法院认定为无效。而借名买房存在因合同无效，也不能分享房价上涨的收益的风险。
（2）擅自转让房产给善意买受人的问题
由于房屋是登记在名义购房人名下，根据不动产公示公信力，实际权利人是不能对抗善意的第三人，这样就存在名义购房者将房屋转卖后携款而逃的风险。
（3）第三人主张权利的问题
名义购房者的债权人会向法院申请对该房屋进行查封拍卖，这样实际出资人又得提起执行异议（通常会被驳回），进而提起房屋确认之诉。
名义购房者发生了离婚或者死亡，其配偶主张房产是夫妻共同财产或其继承人主张该房产是遗产，实际出资人也难免诉累。
（4）如何从借名到显名
等到实际出资者具备了买房资格，往往要求名义购房者将房屋变更到自己名下，我们称这个过程为“显名”。如果名义购房者不配合，只能通过司法程序将房屋的所有权从名义购房人变更到实际出资人名下，但无论如何，过户的税费是不可避免的，所应在事前将这个因素考虑在投资收益之中。
（5）建议
有人提出，可以让名义购房者将房屋再抵押给实际出资者，这样可以在第一时间获得名义购房者欲擅自处置房产的消息，但抵押权的设立是以债权为基础，名义购房者是否愿意配合虚构一个债权，并承担相应的风险，值得商榷。另一个方法是实际占有房屋，在其中居住，通常买房者都会要求看房，这样也增加了其擅自处置的难度，但对于专业炒房者来说，房子数量往往较多，实际居住也不太可能。
总之，如果一定要采用借名购房的方式，一份条款完善的协议还是必不可少的。名义购房者是房屋名义上的所有人，一旦其因为房价上涨等因素反悔当初的协议，则实际出资人就不得不提出证据去证实其地位，而实际出资人能提供的证据主要是借名买房协议和付款凭证。从证据上固定借名买房的事实，且与付款凭证一起证明是实际出资人支付的房款，纵使合同被确认无效，也至少能拿回房款，以免“房财两空”。
5、违规补缴社保获得买房资格
有人提出，代理补缴社会保险的机构也应运而生，可以花钱让该类机构帮助补缴社会保险。
蔡思斌律师认为，社会个人诚信体系的逐步完善，这种以个人诚信换取买房收益的方式，应慎之又慎。根据国家相关规定，以伪造证明材料或其他欺诈手段参保缴费的，属违规行为。对此，社保经办机构一经发现属于违规补缴的情况，将对违规补缴产生的缴费年限和账户进行清理，后果由违规个人承担，并将相关信息记入个人信用警示系统。北京市此前就针对这些为购房而违规补缴社保账户进行过一次大规模的整治。
6、伪造个人所得税完税凭证
与补缴社保相对应的是，伪造完税凭证买房。
蔡思斌律师认为，这种规避限购令的方式风险是巨大的：
（1）个人所得税是否缴纳，在税务机关的征缴系统中一目了然，查询也十分便捷，这种规避限购令的方式风险是巨大的。
（2）另外，这种方式有可能给相关人士带来行政处罚。首先，根据《税收征收管理法实施细则》第91条的规定：非法印制、转借、倒卖、变造或者伪造完税凭证的，由税务机关责令改正，处2000元以上1万元以下的罚款；情节严重的，处1万元以上5万元以下的罚款；构成犯罪的，还将依法追究刑事责任。
（3）其次，还可能受到刑事处罚。完税凭证属于税务机关公文，根据《刑法》第二百八十条规定，伪造、变造、买卖国家机关的公文、证件、印章的，处三年以下有期徒刑、拘役、管制或者剥夺政治权利；情节严重的，处三年以上十年以下有期徒刑。
7、假离婚买房
有人提出，我与配偶假离婚，将房屋归属于配偶，这样我名下没有房产了，等到买房后，再与配偶复婚。
蔡思斌律师认为，且不论政策上对离婚时间有相应的规定，至少在法律上是没有假离婚的说法，只要双方到了民政局办理了离婚登记，双方婚姻关系即告解除，夫妻共同财产应当进行分割，夫妻一方将房产归属于另一方名下，则房产将成为对方的个人财产。从离婚到买房，再到复婚，这个期间内考验的是对方的忠诚度，风险也是极大的。
综上所述，蔡思斌律师认为，上述所有的方式都各有风险，希望购房者重视规避购房政策中所蕴含的法律风险，进而理性购房，共同响应国家调控政策，维护房地产市场平稳发展。如果一定要采纳某种方式进行，也尽量考虑周全，把法律风险降低到最低，以最大程度上保护自己的权益。
福州房产律师蔡思斌
2016年10月18日
