自家房屋出租，最怕遇到什么？不是租客拖欠房租，也不是房屋设施损坏，而是——有人在房子里死了。
近期蔡律师就碰上了这样这样一个咨询，当事人将房屋出租后，租客自行找他人合租，结果合租的租客在房子里烧炭自杀。当事人咨询能否找租客索赔。
需要说明的是，虽然房屋结构并没有受损，但房屋的价值构成要素不仅局限于使用功能，还包括居住环境、人文环境等社会综合因素。人们对住宅内发生非正常死亡事件感到恐惧和忌讳，是客观存在的心理现象。在房地产市场交易中，买卖双方的消费心理是影响二手房交易价格的重要因素。“凶宅”贬值的损失客观存在，如果租客确实存在过错，法院亦会支持。
司法实践中亦有相关案例：
案例一：前男友进入房屋自杀，租客管理不善被判赔9000元
河北邢台，关某将房屋托管出租。2023年6月，租客孟某签订租赁合同入住，合同中明确约定承租期内承租人是房屋的实际管理人，“不当死亡等原因造成房屋损害或房屋市场价值损失的，损失部分由承租人全权负责赔偿”。然而仅一个月后，孟某的前男友在未告知任何人的情况下进入房屋自杀身亡。关某在30多天后将房屋出售，售价46万元，认为低于市场价，遂将租客孟某及两家托管公司诉至法院，要求赔偿5万元。
法院经审理认为，现实生活中，人们对住宅内发生非正常死亡事件感到恐惧并对死亡现场心存芥蒂是客观存在的心理现象，在房地产市场交易中，买卖双方的消费心理是影响二手房市场交易价格的重要因素。在房地产交易惯例中，房屋是否发生过非正常死亡事件属于必须披露的影响交易决策的重要事项。关某出售房屋时已将该事实向买受人披露，故认定房屋贬值损失客观存在。关于责任认定，两家托管公司并未管理使用房屋，对自杀事件无法预见且无法克服，没有过错。而孟某承租房屋期间，虽对房屋内人员非正常死亡事件无法预见，但因其对房屋管理不善，导致其前男友进入该房屋自杀身亡，未尽到合理注意义务，应当承担一定责任。最终，法院结合房屋市场价值、孟某未尽合理注意义务的程度等因素，酌定孟某赔偿关某经济损失9000元。
案例来源：浙江法制报《出租屋变“凶宅”，租客被判赔9000元》
案例二：承租人父亲跳楼自杀，法院酌情判赔4万元
天津，赵先生将房屋出租给承租人，合同履行期间，承租人的父亲从该房屋跳出自杀。赵先生得知消息后起诉承租人，主张因房屋变成“凶宅”而造成的贬值损失。法院在询价基础上，综合考虑死亡地点、房屋市场价值及出租情况、承租人未尽到合理注意义务的程度等因素，酌情判决承租人赔偿房屋贬值损失4万元。
案件来源：天津市北辰区人民法院判决，载于《天津日报》。
综合以上分析，租客擅自允许他人合租，合租人在屋内烧炭自杀，房东向租客主张赔偿具有充分的法律依据和案例支撑。能否获得支持，关键在于能否证明租客存在过错。通常而言，租客擅自允许他人合租，本身即构成违约；若对合租人的行为疏于管理，则进一步构成侵权过错，主张赔偿大概率能够得到支持。
当然，为避免此类纠纷，建议房东在签订租赁合同时，明确约定“未经出租人书面同意，承租人不得擅自转租或允许他人合租”，同时增加条款明确“因承租人或其允许居住的人员在房屋内发生不当死亡等事件，造成房屋市场价值损失的，由承租人承担全部赔偿责任”。