涉案房屋的购买,系由父亲出资,女儿办理相应手续。因房屋产权登记在女儿名下,引发本案争议,即父亲向女儿转账系委托购房还是赠与购房款?
女儿出具的承诺书,望文生义能够反映出父亲的购买意愿,权利处置也归属父亲。在女儿出具承诺书之后,父亲向女儿转账,显然父亲的转账行为有相应的前提条件。而赠与仅仅是女儿的陈述,在承诺书中不能解读出父亲有赠与的意思表示。转账行为发生后,父亲一直未放弃对所购房屋情况的了解,追问房屋权利人如何署名,并明确表示要求署名。前述种种行为,能够直接印证父亲转账给女儿购房,并未放弃房屋权利,聊天记录中并无赠与的意思表示。
女儿在父亲追问之下,同意将系争房屋署名为父亲,女儿将该行为解读为赠与房屋予父亲,明显有违通常认识,解读为女儿在父亲的追责压力下作出愿意按照委托事项履职,更符合常理。
甲男向原审法院起诉请求:1、确认系争房屋产权归甲男所有;2、判令乙女协助甲男办理系争房屋产权变更登记手续,并承担产权变更时产生的费用。
甲男、乙女系父女关系。2020年11月29日,乙女联系甲男朋友,称“麻烦你和我爸说,让他尽快把定金给我,我明天把定金合同都给你,他把我所有联系方式都拉黑了,这定金是借人家的,五号前要给人家的。”甲男于2020年12月2日交付乙女购房定金50,000元。乙女于2020年12月18日向甲男出具承诺书,主要内容为:系争房屋系甲男出资购买,该房屋今后的买卖处理由甲男全权负责,乙女无权干涉,如乙女未经甲男同意处理系争房屋,由乙女承担全部法律责任。甲男于2020年12月19日、2021年1月7日分两次向乙女转账共计2,460,000元。2020年12月22日,案外人王某1、王某2作为卖售人与乙女作为买受人签订《上海市房地产买卖合同》,约定:系争房屋转让价款为2,030,000元,于2021年2月15日前办理转让过户手续。2021年1月22日,系争房屋权利人登记为乙女。
2020年12月11日,甲男、乙女的微信聊天记录显示:乙女称“你拉黑我没用,你别把话说死了,现在解决问题,吵有什么用,你冷静一点吧,我帮你也看好了,你自己决定要不要买。我已经和那边说了,退估计不能退了,合同也签了,这套房子,现在是两室户,名面就是三室,我不为将来做做打算的,我已经说了,将来我嫁的好,房子给小乙,嫁的不好,就是你和我还有我生的孩子住。”
2020年12月20日,甲男、乙女的微信聊天记录显示:甲男称“钱已经给他了是不是?”乙女称“是啊,先网签,再给钱,这是规矩,他不网签我不可能给他,过户也是,先过户再转账,你啥时候给我动迁协议,要审税的。”甲男称“就在这几天。”
2020年12月23日,甲男、乙女的微信聊天记录显示:甲男称“我说你买房给我看了吗,这么小怎么办。”乙女称“这房子成交率很高的,这是学区,我要等小朋友生下来,落户口五年,你想卖就卖掉。”
2021年1月7日,甲男、乙女的微信聊天记录显示:甲男称“给我看一下登记谁的名字,房产证是谁的名字。”乙女称“网签我的,你不是要改吗,改成你的。”甲男称“明天上午我要不要去交易中心?”乙女称“5:30才知道要改名,如果不改可以,改名要等一下,要预约的,按照的名字已经预约好了。中介给我电话了,要更改,三个工作日以后确定排号,房管所那边要重新弄,因为他们贷款已经付了,之前都按照正常流程了,现在要重新弄。你明天要回去就先回去,等我这里排号,预约时间确定了,我提前和你说,很麻烦的。”甲男称“你不要再搞花头精,昨天晚上我已经对你说清楚,肯定给你两室一厅。”
2021年1月14日,甲男、乙女的微信聊天记录显示:甲男称“上次用你的名字审核房产证是要多少时间才能下来?”乙女称“要10-15个工作日。”甲男称“你问过中介了吗?”乙女称“问了,已经送进去,现在很麻烦,因为我当时已经走流程了,有点难。现在管的很严的,你想怎么样就怎么样啊,合同当时已经签了。合同是我能撤销的吗?”甲男称“有什么难,等于与你一样的重走程序。”乙女称“不行,现在不一样了,不是轻易能撤销了,我签合同,交易员再三确定。我签了预售和网签你才和我说,我现在只能和他们说撤销。”甲男称“大概还要多久?”乙女称“一周。”2021年1月25日,甲男、乙女的微信聊天记录显示:甲男称“办理了吗?”乙女称“我在协商,因为新的政策更名要上家多交五个点的税。”甲男称“多少钱?”乙女称“十几万。”甲男称“你的名字房产证是不是已经下来再更改?”乙女称“下来也不能,要等五年,不然我要交税。”
一审法院认为,公民的合法民事权益受法律保护。从系争房屋交易过程看,房屋由乙女选择,与乙女购房需求相吻合,交易由乙女实施,甲男并未参与交易过程,除向乙女提供购房资金外,甲男并未对系争房屋买卖产生任何实质性影响。
从甲男、乙女双方沟通意思看,甲男向乙女交付购房款时,并未对房屋所有权归属、产权登记等重要信息提出明确主张。甲男现未能提交证据证明系争房屋系由乙女代为购买,故对甲男该主张不予支持。
甲男向乙女交付购房款的行为应视为甲男对乙女的赠与,甲男将购房款交付乙女时,该赠与行为已履行完毕。甲男在乙女签订房屋买卖合同后提出更名要求,乙女表示同意,此时甲男、乙女之间成立以系争房屋为标的物的赠与合同。赠与人在赠与财产的权利转移之前可以撤销赠与。
系争房屋属不动产,不动产物权的设立、变更、转让和消灭,经依法登记,发生效力,未经登记,不发生效力。乙女在取得系争房屋产权后,没有将房屋产权变更登记至甲男名下,乙女有权在系争房屋产权发生转移之前撤销赠与。现乙女明确撤销对甲男的赠与,甲男要求确认系争房屋产权归甲男所有,缺乏事实和法律依据,不予支持。
甲男上诉事实与理由:原审判决认定事实不清,证据不足,并遗漏了证人出庭作证的事实。甲男此前已被乙女骗掉了100多万,为防止再次受骗而拉黑了她的手机和微信。乙女因见甲男手中有几百万征收补偿款,便以想帮甲男买套性价比高的住房为诱饵,找甲男所在的高邮寺庙主持说服甲男,在与他们父女俩讲明该房屋系买在甲男名下的前提下,甲男与乙女恢复联系。2021年12月2日甲男将乙女垫付的5万元定金转帐支付给乙女;因甲男是耳聋残疾人,且是老年人,存在社交障碍,乙女提出由其代为经办,甲男信以为真同意了;12月18日甲男赶到上海,在看到乙女手持系争房产《房地产买卖合同》及房价250万元约定后进行了签字,同时在乙女出具书面《承诺书》“市光二村房屋是我父亲出资购买,这套房子今后的买卖处理由我父亲甲男全权负责等”的明确承诺后,并在暂扣了乙女身份证原件的情况下,次日转帐乙女代付房款120万元;2021年1月7日又转帐支付代付房款126万元,共计251万元,其中1万元是给乙女买新手机便于联系房产买卖事宜。以上事实由证人当庭作证,并与双方微信证据互相印证,证明事实清楚,但原审判决却遗漏了该证人证言及相关事实的认定。
根据原审法院调取的系争房产不动产登记薄、房地产买卖合同资料显示:房价为203万元,2020年12月22日进行了合同网签,2021年1月16日办理了交易,1月22日核准取得不动产登记证书。本案是乙女先告诉甲男系争房产的卖卖居间合同房价为250万元,后甲男又看到乙女出具的正式房地产买卖合同价也是250万元并在合同签字后,才向乙女转帐支付上述250万元房款代付款的。如不是乙女利用甲男的信任从中欺骗使诈,甲男不会超过房价多付47万元,如果是乙女自己正常购买房产,甲男不会一再微信催告,还表示要来交易中心。乙女故意向甲男欺骗隐瞒网签和取得产证的事实,并一再阻挠甲男回上海办理。在甲男怀疑乙女私自将合同产证办理自己名下后,又表示愿意将房产登记变更至甲男名下。乙女是利用甲男的残疾与老年认知能力差的弱点,在代办过程中暗度陈仓侵犯甲男的合法财产。原审判决将交付购房款的行为视为赠与,明显缺乏事实和法律依据。赠与人要有明确的赠与表示,同时受赠人表示接受,赠与合同才能成立。在本案所有证据中,均无甲男将250万元购房款赠与给乙女的意思表示;而在乙女向甲男出具的《承诺书》中却明确表示:“市光二村房屋是我父亲甲男出资购买”,即使认定在实际操作中由乙女与原房东之间协商、签订了房地产买卖合同的事实,那也是乙女隐瞒甲男而为之,其占用甲男购房款的行为,属于不当得利或者挪用他人资金,显然无法构成赠与合同关系。而乙女同意将骗取登记在其名下的房产变更至甲男的名下,也不是赠与行为,而是返还财产。原审判决认定事实错误,适用法律不当,判决结果损害了残疾老年人的合法权益,请求二审法院改判支持甲男的上诉请求。
被上诉人乙女辩称:不同意甲男的上诉请求及事实和理由,原审判决正确,请求维持原审判决。
本院经审理查明,一审法院对于双方当事人的身份关系、购买涉案房屋的过程、承诺书以及微信聊天记录的内容记载等事实的认定无误,本院予以确认。
本院认为:涉案房屋的购买,系由甲男出资,乙女办理相应手续。因房屋产权登记在乙女名下,引发本案争议,即甲男向乙女转账系委托购房还是赠与购房款。
对此,能够印证相应法律关系的就是乙女出具的承诺书,解读该承诺书,望文生义能够反映甲男的购买意愿,权利处置也归属甲男。在乙女出具承诺书之后,甲男向乙女转账,显然甲男的转账行为有相应的前提条件。而赠与仅仅是乙女的陈述,在承诺书中不能解读出甲男有赠与的意思表示。需要指出的是,乙女是在甲男拉黑其联系方式,通过甲男的朋友方与甲男取得联系,该行为足以说明甲男与乙女之间存在隔阂,冒然发生赠与行为略显突兀。转账行为发生后,甲男一直未放弃对所购房屋情况的了解,追问房屋权利人如何署名,并明确表示要求署名。前述种种行为,能够直接印证甲男转账给乙女购房,并未放弃房屋权利,聊天记录中并无赠与的意思表示。
本院注意到甲男2021年1月7日的转账备注为“结婚”,但该次转账系甲男、乙女以及甲男的前妻(系乙女母亲)三人共同在银行柜面转账,甲男否认备注过“结婚”,乙女确认“结婚”非甲男亲笔书写,不能根据该备注认定甲男有赠与的意思表示。乙女在甲男追问之下,同意将系争房屋署名为甲男,乙女将该行为解读为赠与房屋予甲男,明显有违通常认识,解读为乙女在甲男的追责压力下作出愿意按照委托事项履职,更符合常理。原审法院将甲男的转账行为认定为赠与,缺乏事实依据,认定有误,本院予以纠正。但是,乙女对外是以自己的名义的购房,其违背甲男的委托将房屋登记在自己名下,负有将房屋返还甲男的义务,该义务仍属债权范畴,不能直接确认涉案房屋归甲男所有。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项之规定,判决如下:
一、撤销上海市杨浦区人民法院(2021)沪0110民初9538号民事判决;
二、乙女应于本判决生效之日起十日内将房屋变更登记至甲男名下,并承担产权变更时产生的相应税费;