中院判例：房价暴涨，买方因限购升级导致失去购房资格，有权就升值部分要求卖方合理补偿—福州房产律师案例分享

裁判要旨：

本院需要指出的是，刘俊成因上海市出台新的房屋限购政策而导致无法与刘骏根继续履行《房地产定金及买卖协议》，按约办理相应的房屋过户手续。对于这一结果的发生，刘俊成并无相应过错，仅应当承担无法进行物权变动的这一后果。考虑到涉案房屋自双方签订《房地产定金及买卖协议》至解除之日，房屋价格已有巨大升幅，故从公平原则出发，刘俊成在合同解除后，有权就房屋的升值部分及其装修残值部分要求刘骏根作出相应补偿。

上海市第一中级人民法院

民事判决书

（2018）沪01民终4026号

上诉人（原审被告、反诉原告）：刘俊成

被上诉人（原审原告、反诉被告）：刘骏根

上诉人刘俊成因与被上诉人刘骏根房屋买卖合同纠纷一案，不服上海市松江区人民法院（2017）沪0117民初12057号民事判决，向本院提起上诉。本院于2018年4月2日立案受理后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。

刘俊成上诉请求：撤销原审判决，改判驳回刘骏根的原审诉讼请求并支持其一审反诉请求或将本案发回重审，本案的一、二审诉讼费由刘骏根承担。事实与理由：一审判决解除上海市松江区XX路XX弄XX号XX室房屋（以下简称涉案房屋）的《房地产定金及买卖协议》无事实和法律依据。在2013年11月23日，刘俊成与刘骏根签订关于涉案房屋的《房地产定金及买卖协议》时，刘骏根对于刘俊成属于限购对象是知晓的，刘骏根在签约时也是存在过错的，一审判决仅认定刘俊成对签约有过错，并判决合同解除使得同样在签约时有过错的刘骏根获得不应得的利益，将过错造成的后果归由刘俊成一人承担，有违公正。上述《房地产定金及买卖协议》第三条“买卖条件”第3款“其他约定”的C项约定了“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”，由此可见，协议所附的过户期限是根据国家政策变动进行相应调整变更的。现刘俊成的社保缴费年限尚未满五年，并非上述协议无法履行的情形，也未造成刘骏根的合同目的无法实现。给涉案房屋办理过户手续是刘骏根应当负有的合同义务。一审判决以过户存在不可克服的障碍为由认定刘骏根有权解除合同，属于适用法律不当。刘俊成的反诉请求应当得到支持，只有支持刘俊成的反诉请求，才能使本案纠纷得到应有的解决。

被上诉人刘骏根辩称，不同意刘俊成的上诉请求，要求驳回上诉，维持原判。

刘骏根向一审法院起诉请求：1、解除其与刘俊成签订的《房地产定金及买卖协议》；2、刘俊成交付刘骏根涉案房屋。

一审中，刘俊成不同意刘骏根的诉讼请求，并提出反诉，请求：1、双方继续履行《房地产定金及买卖协议》；2、刘骏根协助刘俊成办理涉案房屋的产权过户手续。

一审法院认定事实：涉案房屋于2014年3月31日被核准登记在刘骏根名下，该房屋系动迁安置房，三年内不得设定抵押及上市交易。

2013年11月23日，刘骏根作为出售方（甲方）、刘俊成作为购买方（乙方）、上海XX事务所（以下简称XX事务所）作为居间方（丙方），三方签订了《房地产定金及买卖协议》，约定乙方向甲方购买涉案房屋，乙方为表示对丙方所提供的房地产之购买诚意，向丙方支付意向金1万元；该房屋属动迁房，甲方承诺该房屋无抵押，无经济纠纷；房价款95万元，根据国家法律、法规等规定在本交易中所产生的税、费由乙方承担；乙方于2013年11月30日前以现金方式（银行转账）支付给甲方首期房价款69万元，待甲、乙双方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续成功后，当日乙方以现金方式支付尾款9万元，其他房价款乙方于2014年2月20日前以现金方式（银行转账）支付给甲方；甲方于2013年11月30日交房交钥匙给乙方；甲方接到办理以甲方为权利人的产权证的通知后五个工作日内办理产权证，并承诺三年之后该房产能办理产权过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续（因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续），甲方不得以任何理由拖延过户日期……;现丙方已向甲、乙双方告知，由于该房产为动迁安置房，自产权证登记满三年可上市交易过户，现甲、乙双方约定自产权登记之日起三年后十五个工作日内办理产权过户手续，本协议履行期限较长，且在此期间由于法律、法规及政策的规定或其他原因可能导致本协议最终无法履行或可能产生其他争议。……。该协议还对其他相关事宜进行了约定。

上述协议签订后，刘俊成于2013年11月23日支付刘骏根定金1万元，于2013年11月27日支付给刘骏根购房款69万元，于2014年2月14日支付给刘骏根购房款16万元，以上合计86万元。嗣后，刘骏根将涉案房屋交付给刘俊成，刘俊成于2015年3月2日装修使用至今。

2017年3月30日，刘俊成向刘骏根发送短信，载明要把买房尾款9万元转给刘骏根，让刘骏根将卡号发给刘俊成。刘骏根则于2017年3月31日回复称，关于刘俊成社保未到要刘骏根再等二年过户房屋的事情，双方于2017年4月4日至中介处协商，刘俊成于同日表示同意。

2017年6月1日，刘骏根向刘俊成发送短信，载明双方于2017年3月31日可以办理过户手续了，但刘俊成一直不来办理，后期双方于2017年4月4日到中介碰面办理过户手续，但刘俊成又不办理，到目前为止刘俊成仍然不与刘骏根办理过户手续，已经严重违反合同约定了。

2017年6月15日，刘骏根向刘俊成发送短信，载明刘骏根多次约刘俊成办理过户手续，刘俊成至今不与刘骏根办理，已经严重违反合同约定，自本短信发出后，合同解除。

一审法院另查明，2017年11月13日，上海市社会保险事业管理中心出具关于刘俊成在沪社保缴纳摘抄记录一份，载明刘俊成社保于2014年1月起缴纳至今，截至2017年9月，累计缴费月数为45个月，其中，2014年1月至2014年3月、2015年7月为补缴。

一审庭审中，刘俊成向法庭提交了录音资料两份，证明刘骏根签约时知道刘俊成是限购人员，对于政策的变动，刘骏根应当予以支持和理解；刘骏根在录音中对于晚两年过户要求另付70万元，转给别人另付50万元，如果刘俊成不支付就要收房子。刘骏根质证认为，录音听得比较模糊，刘骏根自己也不清楚说什么了，有些话可能说过，确实记不清了，请法庭核实。

一审诉讼中，法院向双方释明了根据上海市目前的限购政策，非本市户籍人员需要签约前63个月内在本市累计缴满60个月社保或个税才可以买房，根据该客观障碍，刘俊成购房的目的可能无法实现，刘俊成可变更其反诉请求。但刘俊成认为其签约后直至房屋可以过户之前，其已经连续缴纳社保满二年，在新政出台之前符合上海市的购房政策，故双方继续履行合同并无障碍，故坚持要求继续履行合同，不变更其诉讼请求。

一审法院认为，刘骏根、刘俊成签订的《房地产定金及买卖协议》是各方的真实意思表示，合法有效，双方均应恪守。本案中，双方的争议焦点在于：上述《房地产定金及买卖协议》是应当解除还是继续履行，涉案房屋能否过户至刘俊成名下。法院认为，其一，刘俊成在签订《房地产定金及买卖协议》时，并不符合在上海市的购房条件，其社保自2014年1月起才开始缴纳，且涉案房屋彼时亦不允许上市交易，故其在签约时即存在一定过错；其二，在上述协议约定的房屋过户时点，刘俊成也不具备在上海市的购房资格，其在此之前的63个月内社保缴纳尚不足60个月，且其中有四次是补缴的。因此，涉案房屋的产权转移过户至刘俊成名下存在不可克服的障碍，双方所签订的买卖合同已然无法继续履行，刘骏根的合同目的无法实现，故其有权解除合同。刘俊成主张可以通过法院的法律文书至不动产登记事务中心办理过户手续，但此为利用法院生效文书规避限购政策的行为，不合法度，法院不予支持。综上，刘骏根主张解除其与刘俊成之间就涉案房屋签订的定金及买卖协议，具有事实和法律依据，法院予以支持，至于合同解除的时间，法院以刘骏根解除通知送达刘俊成之日即2017年6月15日为准。对于刘俊成反诉主张的继续履行合同及房屋过户的请求，于法有悖，法院不予支持。此外，合同解除后，刘俊成应当将涉案房屋返还给刘骏根；对于刘骏根已经收取的86万元房款，刘骏根同意在本案中返还给刘俊成，于法有据，法院予以准许。刘俊成经法院释明后，未就合同解除的后果向法院提出主张，法院不再予以处理，双方可另循途径解决。

据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第九十六条第一款、第九十七条，第一百一十条第（一）项的规定，判决如下：一、刘骏根与刘俊成于2013年11月23日签订的《房地产定金及买卖协议》中形成的房屋买卖合同关系于2017年6月15日解除；二、刘俊成于判决生效之日起十日内将位于上海市松江区XX镇XX路XX弄XX号XX室的房屋返还给刘骏根；三、刘骏根于判决生效之日起十日内返还刘俊成购房款860,000元；四、驳回刘俊成的反诉请求。如未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本诉案件受理费160元，减半收取80元，反诉案件受理费80元，合计诉讼费160元，由刘俊成负担。

本院经审理查明，一审法院认定事实无误，本院予以确认。

本院认为，《房地产定金及买卖协议》是包括刘骏根、刘俊成在内的签约各方的真实意思表示，依法成立并对当事人具有约束力。对于房屋产权过户问题，该协议约定，甲方接到办理以甲方为权利人的产权证的通知后五个工作日内办理产权证，并承诺三年之后该房产能办理产权过户手续以后或是在国家政策允许办理产权证过户手续十五个工作日内与乙方共赴松江区房地产交易中心办理产权过户手续（因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续），甲方不得以任何理由拖延过户日期……从该协议约定的内容看，“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”的约定是在甲方应及时办理涉案房屋的产权证以及在作为动迁房的涉案房屋的交易过户限制期满后甲方应及时与乙方办理产权过户手续的条款后再作概括性的约定，显然，“因国家政策导致过户年限变动”，应当是指涉及房屋限售的国家政策所导致的过户年限变动情形，难以从双方约定的“因国家政策导致过户年限变动，甲方应积极配合乙方办理产权过户手续”得出还包括相关部门对于购房者限购政策变动导致购房者限购年限变长的情形。对于房屋过户的时间，除了上述约定外，在协议中，中介方丙方也已向甲、乙双方告知，由于该房产为动迁安置房，自产权证登记满三年可上市交易过户，现甲、乙双方约定自产权登记之日起三年后十五个工作日内办理产权过户手续……因此，买卖双方基于签约时的房屋限售政策而所作出的房屋过户的时间约定是明确的，即自产权登记之日起三年后十五个工作日内办理产权过户手续。上述过户时间的约定对于买卖双方而言均具有约束力。

刘俊成与刘骏根签订了上述《房地产定金及买卖协议》后，刘俊成支付了86万元的房款，刘骏根也将房屋交付给刘俊成实际使用至今。自2017年3月底开始，双方就房屋的过户事宜进行协商，但未果。根据查明的事实，在房屋限售期满后，合同履行受阻的原因在于刘俊成因上海市新出台的房屋限购政策导致目前其仍处于限购状态，无法与刘骏根按约办理房屋过户手续。鉴于刘俊成与刘骏根并未在协议中对于限购政策出台导致其作为购房者的限购年限变动作出相应的处理约定，刘骏根并无义务继续等待刘俊成限购期满。现刘骏根已明确通过发送短信及起诉方式表明其不愿意继续等待过户。因此，一审法院认定涉案房屋的产权转移过户至刘俊成名下存在不可克服的障碍，双方所签订的合同已然无法继续履行，并无不当。一审据此根据刘骏根的诉请及在案的事实，判决确认双方之间形成的房屋买卖合同关系于2017年6月15日解除，双方各自返还房屋和房款，并无不当，本院予以确认。

关于刘俊成的一审反诉请求是否成立的问题，本院认为，在刘俊成目前仍为上海市房屋限购人员的情况下，其主张可以通过法院的法律文书至不动产登记事务中心办理过户手续，属于利用法院生效文书规避限购政策的行为，故一审法院不予支持，当属无误。

对于《房地产定金及买卖协议》中涉及刘俊成与刘骏根之间房屋买卖合同关系解除后的其余后果处理问题，刘俊成经一审法院释明后，仍未就合同解除的后果提出主张，故一审法院未予处理，应无不当。本院需要指出的是，刘俊成因上海市出台新的房屋限购政策而导致无法与刘骏根继续履行《房地产定金及买卖协议》，按约办理相应的房屋过户手续。对于这一结果的发生，刘俊成并无相应过错，仅应当承担无法进行物权变动的这一后果。考虑到涉案房屋自双方签订《房地产定金及买卖协议》至解除之日，房屋价格已有巨大升幅，故从公平原则出发，刘俊成在合同解除后，有权就房屋的升值部分及其装修残值部分要求刘骏根作出相应补偿。刘俊成可就合同解除的其余后果问题另行向刘骏根主张。

综上，一审判决并无不当。上诉人刘俊成的上诉理由经审查均不能成立，其上诉请求，本院难以支持。一审判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：

驳回上诉，维持原判。

二审案件受理费人民币240元，由上诉人刘俊成负担。

本判决为终审判决。

审判长　　金绍奇

审判员　　潘俊秀

审判员　　翟从海

二〇一八年六月十一日

书记员　　周　益

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