共有房屋买卖合同纠纷，是指部分共有人以全体共有人名义或以自己名义与买受人就共有房屋签订买卖合同后，合同当事人或其他共有人对合同效力及履行提出异议而引发的纠纷。共有房屋买卖既涉及共有人之间的内部关系，又涉及外部买卖双方的合同关系。该类纠纷的处理应当注意平衡保护静态的物权归属与动态的交易安全，维护诚实信用原则，避免违约方因违约行为而获益。现结合典型案例，对共有房屋买卖合同纠纷案件的审理思路和裁判要点进行梳理、提炼和总结。
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二是部分共有人作为出卖人暨其他共有人的代理人在房屋买卖合同中签字。上述两种情形中，全体共有人均系合同当事人，应当作为共同原告或共同被告参加诉讼。
审判实践中，部分共有人构成代理的情形主要包括：一是合同明确载明部分共有人代理全体共有人签订合同；二是部分共有人签订合同的同时出具承诺函，承诺其他共有人授权其代为签字；三是合同首部载明出卖人为全体共有人，但落款处仅部分共有人签字。
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部分共有人无权代理且不构成表见代理的，如其他共有人对代理行为予以追认则合同有效，全体共有人承担合同项下权利义务。
如其他共有人对代理行为不予追认，因欠缺效果归属要件，代理效果不归属于其他共有人；又因部分共有人作出代理行为时未产生效果归属于自己的意思，代理效果亦不归属于该部分共有人。
需要注意的是，根据《民法典》第171条规定，部分共有人无权代理签订房屋买卖合同的，合同对其他共有人不发生效力；实施无权代理行为的部分共有人承担履行债务或赔偿损失的责任。鉴于房屋为特定物，且其他共有人不同意追认部分共有人的代理行为，通常也不会同意处分共有房屋。如买受人要求部分共有人履行债务，因存在履行不能的情况，法院需向其释明是否变更诉请为要求部分共有人赔偿损失。如买受人明知或应当知道部分共有人为无权代理，则双方按照各自过错承担责任。
对于部分共有人是否构成有权代理，在买受人无法提供授权委托书等直接证据的情况下，法院可综合以下几个方面进行审查：
三是房屋是否由共有人共同居住，其他共有人与买受人在看房时有无接触；
四是其他共有人是否收取过定金或房款；
五是部分共有人签订合同时，是否持有其他共有人的个人证件；
六是其他共有人是否作出过追认合同的意思表示，或者在明知合同已经签订、买受人支付部分房款并实际占有使用房屋的情况下，是否在合理期限内提出异议等。
结合上述事实，如可认定其他共有人事先授权或事后追认部分共有人代签房屋买卖合同，则部分共有人构成有权代理。
三是合同约定及履行是否符合交易惯例。对与交易惯例不符的情况，当事人能否作出合理解释；
四是房款是否实际支付、以何种方式支付；
五是房屋实际居住使用情况；
六是当事人是否及时主张房屋买卖合同项下权利。
部分共有人以房屋买卖合同双方恶意串通、损害其合法权益为由主张合同无效的，法院可从以下几个方面进行审查：
一是共有人之间关系是否和睦，如是否存在夫妻感情不睦、已长期分居、一方已提起离婚诉讼等情形；
二是买受人是否通过中介居间而获知房源；
三是合同双方是否存在特殊关系；
四是合同约定是否符合交易惯例，如房价是否明显低于市场价值等；
五是合同履行是否存在瑕疵，如房款是否实际支付等。
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如债务人无清偿能力，根据《民法典》第524条规定，债务人不履行债务，第三人对履行该债务具有合法利益的，第三人有权向债权人代为履行。因此，法院可向共有人释明，共有人愿意代为清偿债务以涤除抵押的，法院可判令共有人代债务人向债权人清偿债务；涤除抵押后将房屋恢复登记至出卖人名下，同时判令债务人向共有人支付代其清偿的债务金额。
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如共有人之间关系恶化、出卖人恶意转移财产等，并提供相应证据予以佐证。法院应当运用逻辑推理和经验法则，对当事人陈述及其他证据有无证明力及证明力大小进行判断，从而最终形成心证。
如案例三中，丁某与李甲并无夫妻不睦情形，李甲过世后丁某、李乙与周某曾就提高房屋转让价款进行磋商，结合二人之子李乙始终参与磋商的事实，丁某主张对李甲与周某签订房屋买卖合同事宜完全不知情有违常理。再结合丁某并未提交任何证据证明其在诉讼前曾向周某主张李甲构成无权处分。因此，法院可认定丁某授权李甲处分房屋C，房屋买卖合同可以继续履行。
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其次，买受人有权要求其他共有人协助转移买卖房屋所有权。
需要注意的是，其他共有人并非房屋买卖合同的当事人，除非其他共有人的意思表示构成债务加入，否则不承担房屋买卖合同项下的责任。
如案例四中，如经审理查明郭某构成有权处分，法院可作如下判决：
（1）房屋买卖合同继续履行；
（2）郭某将房屋D过户至徐某名下（明确税费负担），并向徐某交付房屋D；
（3）徐某向郭某支付剩余购房款；
（4）郭某向徐某支付逾期过户及逾期交房违约金；
（5）林某协助办理房屋D的过户手续。
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具体应注意以下几点：
（1）损失的可预见性应理解为订立合同时对损失类型的预见，而非损失大小的预见。
（2）适用损益相抵规则的同时应考虑不能使出卖人因违约行为而得益。
（3）合同履行程度通常仅与买受人的积极损失认定有关，而与买受人可得利益损失认定无关。
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出卖人陈述具体理由并提供证据材料后，买受人同意调低违约金的，应陈述调整幅度的理由和依据，如其主张大致合理不构成明显利益失衡，则法院不再继续调整。
买受人不同意调低的，需针对出卖人的调整幅度、理由及证据材料进行答辩；买受人能够举证证明出卖人的理由全部或部分不成立的，对违约金不予调整或对出卖人主张的幅度予以扣减。因出卖人恶意违约而买受人不同意调整违约金的，法院在认定违约金时应注意违约金的失信惩戒功能。
