胡某与刘甲曾是夫妻关系，双方购买了一套位于乙市丙区的商品房，并于2014年9月分别办理了房屋所有权证和国有土地使用证，房屋由双方按份共有（各占50%）。2016年11月，二人办理离婚登记并协议约定房屋归胡某和二人之子刘丁共同所有。
2017年8月，刘甲持登记日期为2016年6月的“离婚证”、落款时间为同一日的“离婚协议书”、房屋所有权证、国有土地使用证等材料，单方向乙市丙区不动产登记局（以下简称“区登记局”）申请将该房屋变更登记至其个人名下。上述“离婚协议书”第4条载明，涉案房屋一套归刘甲所有。区登记局经审核，于当日将该房屋登记至刘甲个人单独所有，并颁发不动产权证书。
2018年4月，第三人周某与刘甲委托的蹇某签订房屋买卖合同。随后，区登记局根据周某的申请及提交的买卖合同等材料将房屋过户到周某名下。
2018年9月，胡某与刘丁向人民法院提起行政诉讼，请求法院确认区登记局的登记行为违法，并判令区登记局赔偿原告损失121.82万元。
一审法院经审理认为，该房屋为二人共有财产，区登记局在刘甲单方申请变更登记的情况下为其办理登记不合规定，且区登记局对刘甲提交的虚假材料未尽合理审慎职责，应承担50%的赔偿责任，赔偿原告经济损失36.545万元。二审法院维持原判。
1. 不动产登记机构有义务审查申请人提交的离婚材料真伪吗？
2. 在当前各地不再审查婚姻状况这一大趋势下，不动产登记机构如何避免其中隐含的法律风险？
《不动产登记暂行条例》第29条与《物权法》第21条明确规定，因不动产登记机构登记错误给他人造成损害，登记机构应当承担赔偿责任。《最高人民法院关于审理房屋登记案件若干问题的规定》（以下简称《规定》）第12条也规定，申请人提供虚假材料办理房屋登记，房屋登记机构未尽合理审慎职责的，需要根据过错程度及在损害发生中所起的作用承担赔偿责任。
本案的焦点之一，即区登记局是否有法定义务审核确认离婚证与离婚协议书的真伪。一审法院与二审法院均依据《物权法》第21条与《规定》第12条的规定，认为区登记局没有尽到慎重审查义务导致登记错误，具有过错，应承担50%的赔偿责任。那么登记机构对于行政相对人提交的离婚证及离婚协议是否有实质审查的义务呢？如果有，实质审查的范围又是什么呢？
对于何为实质审查，实践中存在较大争议，主要有三种观点。一是认为实质审查指登记机构要审查登记材料的真实性；二是认为实质审查是指登记机构要审查原因行为（如买卖、互易等）；三是认为实质审查不仅要审查登记材料的真实性以及合法性，还要审查原因行为的有效性。由于登记所需材料冗杂，且实质审查与形式审查的区分标准尚存争议，登记机构是否有实质审查的义务在实践中产生了较大争议。《物权法》第12条并没有明确回答这一问题，仅规定了登记机构应当审查的必要材料。一种意见认为，我国《物权法》确立的审查方式是形式审查主义。其理由是：《物权法》并没有要求登记机构审查登记材料以及原因行为的合法性，审查其是否合法是人民法院的职责。询问当事人只是形式审查的一种形式。另一种意见认为，我国《物权法》确立的审查方式是实质审查主义，持此观点的理由是认为审查材料的真实性即为实质审查。还有一种意见认为，我国《物权法》确立的是以形式审查为主、实质审查为辅的审查方式。理由是将询问当事人以及必要时可以实地查看作为实质审查的表现形式。但这恰好说明法律并没有明确要求登记机构做实质审查，无论是询问当事人还是实地查看，都只能保证登记材料的准确性，无关合法性。因此，要求不动产登记机构对登记所需材料进行实质审查并无明确依据，也与当前全国推进“放管服”改革的精神相悖，将加重不动产登记机构的审查负担。
本案的焦点之二，在于不动产登记机构到底错在何处？本案一审、二审法院认为，离婚析产登记和转移登记的根源是刘甲提交虚假材料，加之作为登记机构的区登记局没有尽到审慎审查之义务。双方均有过错，因此，以案涉房屋市价为基数，各承担50%的责任。但重新审视本案的缘起，离婚析产登记和转移登记的根源应该是，区登记局在刘甲单方申请共有房屋转移登记时，未按照法律规定要求共有人共同到场，这是区登记局的过错所在，也应当是本案的关键问题。
首先，本案是否属于乙市房屋登记实施细则规定的可以单方申请房屋登记的情况？法规中明确，离婚财产分割协议经过生效法律文书确认或经婚姻登记机关备案满一年或公证书证明归一方所有，可以由单方申请。本案刘甲提交的离婚证与离婚协议并不属于上述情况，即使依据这一实施细则，区登记局的程序依然违法，依据该法规的抗辩不成立。其次，一审法院认为乙市房屋登记实施细则虽是规范性文件，但具体规定不应与上位法抵触。最后，《不动产登记暂行条例实施细则》第19条以及《不动产登记暂行条例》第14条都明确规定了可以单方申请房屋登记的情形，但并不包括本案情形。因此，本案中区登记局的过错是为刘甲单方办理登记没有法律依据，程序违法。遗憾的是，一审、二审法院都没有将区登记局程序违法作为其需要承担赔偿责任的原因。
《国务院办公厅关于压缩不动产登记办理时间的通知》强调优化流程、压缩时间，要取消不必要环节，精简申请材料。多地不动产登记机构积极响应政策，发布不动产登记不再审查婚姻状况的公告。《物权法》规定不动产登记簿是物权归属和内容的根据，因此登记机构以不动产登记簿记载的内容为依据办理登记、不再审查申请人婚姻状况材料有法可依，但仍会面临潜在的法律风险。因此，有必要对以下问题重点关注。
其一，不再审查婚姻状况，是否会因侵犯夫妻一方的权益导致登记机构涉诉？根据《婚姻法》的规定，不动产物权登记在夫妻一方名下，并不意味着该不动产不存在夫妻共有的情况。此时未记载在不动产登记簿中的一方为隐形共有人，在新规要求登记机构不再审查婚姻状况的情况下，登记机构如何保障隐形共有人的利益以避免自身涉诉呢？根据《不动产登记操作规范（试行）》等的规定，登记机构需要询问是否有共有人。登记机构无义务进行实质审查，因此如果申请人回答作假，造成登记错误，利益受损的一方只能向申请人追偿，登记机构无过错。
其二，不审查婚姻状况是否有例外？因婚姻关系存续或变动，夫妻双方申请将不动产登记为共有或一方单独所有、离婚析产等情形依旧被排除在外。也就是说，夫妻双方申请房屋转移登记、离婚析产等仍需要审查婚姻状况，要求申请人提供相应材料。对于夫妻共同所有的不动产，根据法律规定，如果不存在可以单方申请的情况，则需要共同申请。综上，只要登记机构做到程序合法，即使申请人提供虚假材料，也不需要承担因登记错误导致的赔偿责任。