——丁某、高某、丁某某诉罗某某、彭某某房屋买卖合同纠纷案 【简要提示】房屋买卖中关于户口迁出问题发生纠纷一般有两种：1.出售方的户口未按约迁出；2.案外人的户口未迁出。本案价值在于：一、确定合同约定的迁出户口义务是仅仅包括出售方一家的户口，还是包括在该房屋内的所有户口；二、如出售方构成违约，未迁出户口的违约责任如何认定问题的阐释；三、在确认违约金时，确认由于案外人的户口已难以迁移，违约状态将一直持续，本案违约金的计算不宜计至违约状态结束止，以确定一定数额的违约金为宜。 一、基本案情 2015年11月16日，原告（反诉被告）丁某、高某、丁某某（以下简称丁某一方）作为（甲方）出卖方，被告（反诉原告）罗某某、彭某某（以下简称罗某某一方）作为（乙方）买受方，在某中介公司的居间介绍下，就涉案房屋的买卖事宜签订房地产买卖居间协议，约定总价款为685万元。2016年4月17日，双方就涉案房屋的买卖事宜签订上海市房地产买卖合同和协议书各一份。买卖合同约定的房价款为450万元。合同第六条约定于2016年6月30日之前办理过户手续。合同的补充条款（一）第2条约定，若该房地产上有户口，则甲方应于2016年10月10日前向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。合同的补充条款（一）第6条约定了违约责任：1、甲方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向乙方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……2、乙方未按照本合同及各项附件等约定履行的，每逾期一日需向甲方支付总房价款万分之五的赔偿金，并应继续履行……合同附件三付款协议第四条约定了交房时间：交易中心出具以乙方为权利人的房地产权证且甲方已收到全部房价款后日内（未写明几日）双方对该房地产进行验看、清点，确认无误后，由甲方交付乙方，双方签署房屋交接书……协议书第2条约定，乙方应在支付该房地产的合同总价款外，再直接支付给甲方装修补偿款235万元，已于签订买卖合同前支付200万元，另应于2016年3月30日前支付30万元，于房屋交接手续当日支付5万元作为尾款，双方一致约定于2016年10月10日前办理房屋交接手续。 买卖合同和协议书签订后，除尾款5万元外，罗某某一方按约支付了其他房款，双方也按约办理了房屋过户手续。2016年7月9日，罗某某发现涉案房屋内的户口情况，遂与丁某微信确认并交涉，丁某表示自己家一共5个户口到时候会迁走，另外一个户口本上的3个人找不到了，听说欠账给关起来了情况，罗某某询问既然知道为什么不告知，丁某称具体几个也不是很清楚，不影响住房什么的就没有管它，当时据说是第一手房的人留下的，已经好几代了，不影响住房就让它去了，因为打听了和自己没关系，所以也没有在意。 2016年10月6日，丁某一方将房屋的钥匙交付给了罗某某一方，因案外人的户口未能迁移，罗某某一方不同意签房屋交接书，也不同意支付尾款5万元，后又于2016年10月18日发函给丁某一方，要求于2016年10月31日之前迁出户口并表示不代表放弃追究违约责任的权利。 二、对本案的研究及解析 二手房买卖的合同一般会对户口迁移以及违约责任承担作出约定，但合同履行完毕后，出卖人怠于履行上述义务，买受人起诉要求迁出户口并承担违约责任，法院通常会支持违约的诉请，但因户口迁出问题涉及户籍管理，会驳回户口迁移的诉请。房屋买卖纠纷中关于户口迁出问题发生纠纷一般有两种：1、出售方的户口未按约迁出；2、案外人的户口在内未迁出。 本案合同的补充条款（一）第2条约定，若该房地产上有户口，则甲方应于2016年10月10日前向相关公安机关办理完毕原有户口迁出手续，否则每逾期一日应按照本合同约定的总房价款的万分之五向乙方支付违约金，直至原有户口迁出时止。 本案价值在于：1.确定合同约定的迁出户口义务是仅仅包括出售方一家的户口，还是包括在该房屋内的所有户口；2.如出售方构成违约，未迁出户口的违约责任如何认定问题的阐释；3.在确认违约金时，确认由于案外人的户口已难以迁移，违约状态将一直持续，本案违约金的计算不宜计至违约状态结束止，以确定一定数额的违约金为宜。 （一）是否构成违约。在二手房买卖中，所购房屋内的户口问题是买方普遍关注的，因而在买卖合同中一般都有关于户口迁移的约定及逾期迁出户口的违约责任。通常情况下，买卖的房屋内一般都只有出卖方自己及家人的户口在内，买方也一般相信出卖方对于在其所卖的房屋内的户口迁移是可控的，买方之所以会要求明确出卖方的户口迁移义务，就是为了保证其所购的房屋内最终没有与己无关的户口在内。因此，在合同没有明确约定的情况下，出卖方迁移户口的义务应当包括迁移在涉案房屋内的全部户口。 （二）关于违约金的认定。根据双方的约定，每逾期迁出一天的违约金为3,425元，一个月即为102,750元，显然过高。 1.损失认定。因户口问题所导致的损失确实难以界定，故违约金数额的确定难以以实际损失为参考依据。 2.房屋售价。户口虽然不影响购买人使用房屋，但由于购买人普遍介意户口问题，不愿意购买有挂靠户口的房屋，因此势必影响买入方将来出售及售价，这从涉案房屋的买卖历史及当事人之间的纠纷已可见一斑。而且一般情况下，房价越高，对于售价的影响越大。 3.当事人过错程度。本案违约金考虑丁某一方的违反诚信恶意隐瞒的行为、丁某一方对其未能出售成功的购买方所承担的违约责任、丁某的相对出卖人对丁某所承担的违约责任综合确定。 4.违约金计算方式。由于案外人的户口已难以迁移，违约状态将一直持续，本案违约金的计算不宜计至违约状态结束止，以确定一定数额的违约金为宜。 针对房屋买卖合同中户口迁移的难题，2018年5月1日起实施的《上海市常住户口管理规定》第三十二条规定，房屋所有权或者公有居住房屋承租权因买卖已发生转移，现权利人或者承租人申请将房屋内原有户口迁出的，房屋所在地公安派出所应当通知原有户口人员迁出，对拒不迁出或者无法通知的，可以直接将户口迁入社区公共户。《上海市房地产买卖合同》示范文本也作出了相应的调整。 来源：上海市浦东新区人民法院网 作者：余晨曦