案情简介：
郑某1、郑某2与郑某3系父母子女关系。1997年5月，郑某1、郑某2向邹凯敏、邹学武受让了面积为157.5平方米的宅基地，并以此作为建房用地进行建造。1998年郑某1、郑某2经手建造的三层房屋竣工，该房屋在使用功能上区隔为面积相等、结构相同、南北相连的两套（座）住房，一套一梯。1998年12月，郑某1、郑某2将北面一套房屋的土地使用权登记在长子郑某名下，并由郑某居住；南面一套房屋[即讼争房屋，房屋坐落长乐市，房屋集体土地建设用地使用权证证号：闽航集建（1998）字601869号]的土地使用权登记在次子即郑某3名下，此房屋由郑某1、郑某2、郑某3共同居住使用。目前，因城建规划，讼争房屋被列入拆迁范围，郑某1、郑某2、郑某3对于拆迁安置补偿权益的归属和分配发生纠纷。 郑某1、郑某2向一审法院提出诉讼请求：依法判决位于长乐市房屋和房屋集体土地建设用地使用权[使用权证号：闽航集建（1998）字601869号]归郑某1、郑某2所有。后撤回要求确认诉争房屋土地使用权的主张。 法院观点： 一审长乐法院法院： 本案争议的焦点在于郑某1、郑某2是否已将将房屋赠与某3，郑某3是否取得了房屋的所有权。 从法律角度分析。赠与是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的法律行为。首先，赠与表现为双方合意，即一方有赠与意愿，另一方有意接受，双方意思表示不一致，赠与就不能成立。本案郑某1、郑某2已明确表明了现阶段无赠与房屋的意愿。郑某3关于父母有义务为子女提供住房，子女实际使用居住了房屋，赠与即生效的想法只是一厢情愿的想当然，不符合赠与的法律特征；其次，受赠财产所有权的取得，必须履行法律规定的程序。根据《物权法》相关规定，动产物权的设立和转让，自交付时发生效力，不动产物权的设立和转让，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力。讼争房屋属于不动产而非动产，郑某3如欲取得受赠房屋所有权须经依法登记，“实际居住”不产生不动产物权变动的公示效力。目前讼争房屋尚未进行产权登记，故郑某3关于房屋已由郑某1、郑某2交付给郑某3使用，郑某3已取得房屋所有权的抗辩不符合法律规定。 需要说明的是，讼争房屋的土地使用权登记在郑天赐名下，仅能体现郑某3系讼争房屋的土地使用权人，不能因为郑某1、郑某2将土地使用权登记在郑某3名下，就理所当然地推断出郑某1、郑某2也已将地上房屋赠予给郑某3，或郑某3对地上房屋亦拥有所有权。 从情理角度探讨。敬老慈幼，是人伦之本，亦为法律所倡导。 慈幼之于父母，简而言之即为养育义务之负担。本案郑某1、郑某2建造讼争房屋之时，还要负担尚在就学的郑某3生活费和教育费。从郑某1、郑某2保管并提交给法院的建房相关费用支出和成本核算单据，可以看出郑某1、郑某2建房过程的精打细算，亦能出体现郑某1、郑某2为家庭为子女打造美好生活的坚辛和付出。 同理，羊有跪乳之恩，鸦有反哺之义，百善孝为先。敬老之于子女，就是子女要懂得孝顺父母，要念及父母养育之不易，常怀感恩之心。郑某3完成学业参加工作后，本可自立生活，其与父母一起居住在由父母建造的房屋内，此属于父母对子女的持续关心关爱，郑某3作为子女受之亦应念之。现双方居住的房屋将要拆迁，面临利益得失，郑某3要体谅、尊重父母作为房屋权利人对财产分配的意愿，不顾及血缘亲情和养育之恩而与父母争夺财产权益，此决非敬老之应有道义。 综上，讼争房屋由郑某1、郑某2建造，郑某1、郑某2享有对房屋的所有权，郑某3关于郑某1、郑某2已将房屋赠与郑某3，郑某3已取得房屋所有权的抗辩，无事实和证据支持，与法理情均不符，一审法院不予采纳。 二审福州中院观点： 本院认为，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，诉争房屋使用权证证号：闽航集建（1998）字601869号，土地使用权人郑某3，虽然房屋未取得产权证，但系以合法建造的事实行为设立物权，属于物权的原始取得。原审法院查明诉争房屋建造在郑某3享有使用权的土地上，房屋由郑某1、郑某2出资并建造事实正确，综合以上查明事实以及房屋建造至今郑某1、郑某2、郑某3长期共同居住，从未分家析产等，诉争房屋应认定为郑某1、郑某2、郑某3三人家庭共有财产。郑某1、郑某2要求确认诉争房屋为其两人所有以及郑某3认为诉争房屋系郑某1、郑某2的赠与，均没有事实和法律依据，本院均不予支持。对共有财产分割有协议的，按协议处理；没有协议的，应当根据等分原则处理。共有财产形成以家庭共同生活关系存在为前提，共同生活条件消灭，共有财产也失去其存在基础。一审法院已经查明，因城建规划，讼争房屋被列入拆迁范围，郑某1、郑某2、郑某3对于拆迁安置补偿权益的归属和分配发生纠纷，引发多场诉讼，现双方已分开居住，不存在共同生活关系，矛盾激烈，因此，可以对诉争房产权属进行分割确认。诉争房屋为郑某1、郑某2、郑某3三人家庭共有财产，郑某1、郑某2享有诉争房产三份之二产权。 福州房产律师蔡思斌评析： 《物权法》确立了“地随房走，房随地走”的原则，即建筑物所有权与宅基地使用权在设立权利负担的时候应一并处分。《城市房地产管理法》中体现的“地随房走”原则针对的是城市房地产，而非宅基地上所建房屋，不具有适用性。但是，实践中因为各种因素导致“房地分离”，房屋所有权与土地使用权分属不同主体且不存在设置权利负担的情况下，是否仍应当适用“地随房走、房随地走”的原则有待商榷。 当前政策下，在办理房屋登记时，房屋所有权人与该房屋占用的土地使用权人不属同一人且原因不明的，房屋登记机构不予办理登记。在未能办理房屋登记时，房屋建设者与土地使用权人（宅基地使用权人）不一致的情况下，因房屋归属所发生的争议不在少数。本案中，二审法院结合原被告之间系家庭成员关系且共同居住的情况，宅基地使用权又是郑某1、郑某2受让后登记在郑某3名下，讼争房屋也确实是郑某1、郑某2出资建造，综合上述因素，最终认定讼争房屋为家庭共有财产，在无协议的情况下，应当按照等分原则进行处置。 笔者认为，在宅基地使用权人与建房人不一致的情况下，确认房屋所有权需考虑建房人是否具有建房资格，一般来说，只有取得宅基地使用权的权利人才有权在宅基地上建房，若在他人享有使用权的宅基地上建房，房屋理论上属于宅基地使用权人所有；同时，应对建房人出资建房所遭受的损失予以补偿。从民法角度，该想法也得到了部分审判实例的印证：在他人享有使用权的宅基地上建造房屋，就发生了动产（建筑材料）与不动产（土地）的附合，根据民法原理，附合物归属应依照“附合后的新财产归不动产权利人，原动产权利人可取得与其动产相当的补偿”之原则，由土地使用权人取得房屋所有权。从公平原则出发，因附合而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。 案例索引：福州市中级人民法院（2018）闽01民终3216号 “郑天赐、郑道应所有权确认纠纷”，见《郑天赐、郑道应所有权确认纠纷二审民事判决书》，（审判长余秋萍，审判员符海燕，审判员陈雁兰），载20180620《把手案例》。 网址导引： http://www.lawsdata.com/detail?id=5b9a43a4c7403174bbecc46b&key=房屋买卖 - seg30
