来源｜房地产法实务，文/李丹、张荣华
一、裁判要旨
夫妻一方以自己名义转让登记在自己名下的共有房屋，配偶明确表示不同意转让，经审理房屋买卖合同不存在违反合同法第五十二条规定情形的应认定有效，但买受人要求继续履行的不应予以支持。法院应释明买受人可以主张解除合同，合同解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。计算房屋差价损失时，应综合考虑出卖人的可预见程度和买受人对诉讼结果的合理预期，以不同意一方配偶到庭作出拒绝转让房屋之表示的时间为节点计算房屋差价损失，因诉讼持续而扩大的损失买受人应自行承担。
二、案情
一审原告（反诉被告）、二审被上诉人：赵某。
一审被告（反诉原告）、二审上诉人：闫某。
2012年11月25日，赵某与闫某经我爱我家公司居间签订房屋买卖合同，由赵某购买闫某名下涉诉房屋。合同约定成交价格373万元，并对合同履行和违约责任等作出详细约定。合同签订后，赵某支付定金5万元。2012年12月3日，赵某与我爱我家公司共同对涉诉房屋进行网签。网签之前，闫某即表示不再履行合同。
因合同履行问题发生争议，赵某于2012年12月20日诉请闫某继续履行合同，闫某反诉要求撤销合同。该案依法追加闫某配偶李某作为第三人参加诉讼，李某在该案一审2013年3月8日庭审中明确表示不同意出售涉诉房屋。2014年5月20日，该案生效判决认定合同有效，同时认定赵某在签订合同时对闫某有配偶的事实明知，而闫某因未取得其配偶同意即出售涉诉房屋，导致合同因李某不同意出售而无法继续履行，闫某的行为构成违约，遂驳回了赵某的诉讼请求和闫某的反诉请求。
2014年6月11日，赵某再次起诉闫某，请求判令：1.解除双方签订的房屋买卖合同；2.闫某协助赵某办理涉诉房屋网签注销手续；3.闫某向赵某双倍返还定金，共计10万元；4.闫某向赵某赔偿预期利益损失93.3万元、中介费5.6万元。闫某辩称：房屋买卖合同因存在恶意串通、损害国家利益而无效，且赵某应对合同无效承担主要责任，出卖人无过错，不应承担责任；对于预期利益损失，闫某主张已在合同签订后告知赵某不再履行合同，赵某不仅没有减少损失，反而与我爱我家擅自办理了网签，导致其此后无法另行购买房屋，是赵某自己扩大了损失，其应自行承担不利后果。故反诉要求确认房屋买卖合同无效。
一审期间，法院委托的评估公司确定涉诉房屋在2015年4月9日的估价结果为476.03万元。
三、裁判
北京市朝阳区人民法院审理认为：生效判决已认定买卖合同有效且无履行可能，故对解除合同并注销网签手续的诉讼请求予以支持。因闫某的行为构成违约，故应对赵某因合同解除而产生的损失承担违约责任。居间费系履行合同的实际支出，且金额符合居间合同的约定，应当赔偿。
关于预期利益损失，该院认为，网签系履约的必要环节，居间公司基于居间合同的授权办理网签，系履行居间义务，不存在与赵某恶意串通行为；闫某虽在合同签订后即拒绝履行合同，但合同并未因此解除，赵某诉讼要求继续履行合同的请求虽未获支持，但诉讼解决纠纷的方式不应被认定为恶意扩大损失。故该院在2015年4月9日的估价结果的基础上，综合考虑涉诉合同的实际履行情况等因素对预期利益损失予以酌定。
2015年10月20日，北京市朝阳区人民法院判决：一、解除赵某与闫某订立的房屋买卖合同关系。二、闫某协助赵某办理房屋的网签合同注销手续。三、闫某向赵某退还定金五万元。四、闫某向赵某赔偿中介费五万六千元、预期利益损失七十万元。五、驳回赵某的其他诉讼请求。六、驳回闫某的全部反诉请求。
宣判后，被告闫某不服一审判决，提起上诉。北京市第三中级人法院经审理后认为，生效判决已认定闫某未取得配偶同意即出售房屋，且其配偶拒绝履行房屋买卖合同，最终导致合同无法履行，其行为已构成违约，应承担合同解除的违约责任；而守约方可得主张的损害赔偿范围既包括实际损失，也包括可得利益损失。
在确定可得利益损失的范围时，应遵循最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称买卖合同司法解释）第29条的规定，综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。
自减损规则来说，买受人赵某在明知或应知房屋买卖合同因共有产权人的异议而无法继续履行的情况下，应及时采取措施防止损失扩大，否则，不得就扩大的损失要求赔偿。在第一次诉讼一审开庭时，闫某的配偶到庭明确表示不同意履行合同，在法律明确规定当共有人拒绝转移房屋所有权时合同继续履行不能的情形下，赵某作为理性的购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期，在此情况下，赵某可以通过解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代房屋购买的方式维护自己的合法权益。
而赵某未在合理期间内购买替代性的房屋，其对于此后房价上升的风险与损失应自行承担。本案中，赵某与中介公司在出卖人明确拒绝履行的情况下，自行依据之前签订的授权网上签约的手续办理了网签，对自身的后续购房造成了实际影响，对房价上涨的风险应承担主要责任。
关于如何确定合理的评估鉴定时点问题。本案自2012年12月提起第一次诉讼到2015年4月第二次诉讼评估鉴定机构作出结论，房屋价格在诉讼期间已有较大幅度的增长，而诉讼的周期与此间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失应合理限制。而在第一次诉讼一审开庭时，闫某的配偶已明确表示合同未经其同意从而拒绝履行，导致合同不能履行，此时点应作为合同无法履行的确定时点，法院应以此时点作为评估房屋价值的时间，判断房屋的价值，对买受人的可得利益损失予以赔偿。而本案评估公司作出《房地产估价报告》时，距离前案一审开庭时间已两年有余，房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期，一审法院以此估价结果作为确定赵某可得利益损失的依据明显不当。
考虑到诉讼的周期以及重新鉴定的时间成本，在认定预期可得利益损失时，对涉案房屋的价值及合理升值部分不再予以重新评估鉴定，而是参考合理的鉴定时点房屋升值的具体情况，综合考虑合同履行不能的过错及风险的负担、损失的可预见性及减损规则等因素，结合当事人合同违约及履行的具体阶段，以及赵某为合同履行仅支付了5万元定金的客观情况，酌定具体的赔偿数额。
2016年6月20日，北京市第三中级人法院判决：一、维持一审判决第一项、第二项、第三项、第六项；二、撤销一审判决第五项；三、变更一审判决第四项为：闫某赔偿赵某中介费损失五万六千元、预期利益损失三十万元（于本判决生效之日起十五日内履行）；四、驳回赵某的其他诉讼请求。
四、评析
本案系夫妻一方未经另一方同意擅自处分登记于一方名下的法定共有房屋，而另一方不同意出售所引发的房屋买卖合同纠纷。关于出卖人无权处分而订立的房屋买卖合同的效力，根据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第三条第一款之规定：
出卖人处分权之欠缺不能导致合同无效，在合同不存在《合同法》五十二条所规定的无效情形的情况下，无权处分的买卖合同应认定有效；但因无权处分合同的履行涉及其他共有人的权利，若其他共有人不同意处分，则该合同因法律上的原因而不能继续履行，买受人只可主张解除合同并要求出卖人承担支付违约金或赔偿损失的责任，但在相关损害赔偿责任的案件中，房屋价格的快速上涨和诉讼周期等因素往往导致房屋差价损失等的不断扩大，法院应当综合买受人主观是否善意、买受人是否诚实减损等因素综合判断、合理确定损害赔偿之时间节点，对买受人主张之损害赔偿予以限制，具体分析如下：
一、可主张损害赔偿之买受人应限定为善意买受人
因出卖人无权处分而订立之买卖合同，只有在违反《合同法》五十二条规定之情形时方可认定无效，而《合同法》52条所谓之恶意串通，除要求买受人非善意外，还需买受人与出卖人存在主观上之联络与沟通，因此就无权处分而订立的买卖合同而言，不排除买受人并非善意但尚未构成恶意串通而认定合同有效之情形，但明知出卖人无权处分而仍与之订立买卖合同的买受人，是否仍有权主张损害赔偿？从《买卖合同司法解释》第3条的文义表述来看，该条并未对买受人之主观状态予以限制，这是否意味着即使在主张损害赔偿时对买受人的主观状态不予考察，只要因出卖人违约导致合同解除，买受人均可以主张损害赔偿？笔者认为，该条所规定的的买受人应为“善意买受人，即不知或不应当知道出卖人无权处分之买受人”。从法的价值层面来说，善意是法的秩序、正义等价值对民事主体从事民事活动的必然要求，民事主体谨慎善意从事民事活动，才能实现法律保护交易安全，促进经济发展，维护社会和经济秩序的目的。
从民法基本原理来说，善意是诚信原则在民事活动中的重要体现，该原则要求民事主体在从事民事活动时应处于善良的动机或愿望，不得侵害他人的合法权益。从立法层面来说，我国《物权法》、《合同法》等法律在多个条文明确了对“善意”的保护，既体现了法律的指引与评价功能，又符合社会大众的一般期待和普世的道德准则。如《物权法》第二百四十三条就明确区分了占有中的善意和恶意，善意占有人有权要求权利人支付维护被占有物支出的必要费用；《合同法》第四十七、四十八条则赋予了善意相对人在合同订立一方因无权代理或欠缺行为能力导致合同生效障碍时的撤销权等。
而在司法实践中，北京市高院于2014 年 12 月 16日发布的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》第六部分“无权处分合同的效力和履行”中则明确规定了善意买受人的赔偿请求权，该部分规定夫妻一方无权处分法定共有房屋，尚未办理过户登记的，不构成善意取得，买卖合同因法律上的履行不能而解除的，善意买受人有权要求出卖人承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。‘善意’的判断时点以买受人申请过户登记时为准。综上，笔者认为，将无权处分法定共有房屋中损害赔偿请求权的享有主体限定为善意买受人符合法的价值要求，是诚信原则的具体体现，并已为立法和司法实践所确认，应当作为司法裁判考量的因素。
二、对可主张损害赔偿之善意买受人的认定应适用推定善意规则
善意（拉丁语Bona fides，英语good faith）起源于罗马法中的善意占有之诉（actio-publicaca） ，但罗马法并未给善意下一个明确的定义。有学者将善意解释为“非因重大过失而不知让与人无让与的权利 ”；也有学者将善意定义为“行为人在从事民事行为时，不知道或无法知道其行为缺乏法律根据，而认为其行为合法或其行为的相对人有合法权利的一种主观心理状态 ”；还有学者从认识主义和意思主义两个层面来综合定义，从认识主义层面说，善意指不知或不应知、无法知道某种情形存在或行为缺乏法律根据，从意思主义说，善意系指处于善良的动机或愿望而行为 。比较分析各概念可知，善意所具备的共同要件为“不知情”，至于如何判断不知情以及不知情是否一定构成善意，则涉及善意的判断标准问题。
在房屋买卖合同中，因交易的标的物系由国家进行登记公示的不动产，此时的不知情应为买受人对“不真实的不动产登记事实”不知情，因此，不动产交易中的善意与不动产登记制度息息相关。尽管对不动产交易中善意的判断标准仍存在争议，但理论与实务界已就“受让人须基于对登记的合理信赖”这一基本要件达成共识。争议在于，除合理信赖之外，受让人是否还负有调查核实之义务？一种观点认为对登记信息的合理信赖即可推定为善意。只要受让人通过查询登记簿信息，在登记簿中没有发现更正登记或异议登记情形的，受让人基于对登记的信赖而为交易行为即推定为善意。另一种观点认为受让人要构成善意必须是不知情且无重大过失，该观点要求受让人除查询登记簿信息外，还赋予受让人一定的调查核实义务，若受让人因重大过失未尽该义务导致对登记错误或权利瑕疵不知情，则不应认定为善意。
笔者认为，从统一司法裁判尺度、保护交易安全与提升登记的公信力等角度出发，应当采用推定善意规则，即受让人基于对登记信息的合理信赖而为交易行为应推定为善意。理由在于：一、标准明确，可操作性强。在推定善意规则下，只要受让人尽到了查阅登记簿的义务就可视为善意，司法认定简单，有助于统一司法裁量尺度；二、与物权法的制度设计相契合，且有制度支撑。物权法规定了不动产登记制度，并赋予了以国家信誉为保障的不动产登记的公示与公信效力，以合理信赖为判断标准与该制度的设计初衷相契合，符合物权法的立法目的；三、保证交易安全，提高交易效率。
不动产登记的公示与公信力系以国家信誉为背书，若受让人基于对登记的合理信赖依然要担心交易可能因无权处分而引致不可期的风险，既影响了交易安全，又降低了交易效率，而且亦损害了登记的公信力；四、促使真实权利人积极行使权利，强化登记的公信力。在推定善意标准下，真实权利人对登记错误可能造成善意取得的严重后果有明确预期，其可以通过异议登记和变更登记等方法来纠正登记错误以防止善意取得的发生。若其怠于行使该权利，即应承受因登记权利和真实权利不一致而可能造成的风险。实行该认定标准，有助于促使隐名权利人积极行使权利，提高登记权利和真实权利的一致性程度，稳定交易预期，从而强化登记的公信力，从根本上保护物的“静的安全”。
本案中，诉争房屋登记为闫某单独所有，且不存在异议登记或更正登记的情形，赵某基于对不动产登记的合理信赖而与闫某签订房屋买卖合同并约定了合理的交易价格，即便在合同签订前赵某知道闫某有配偶，亦不能以此否定赵某的善意。因此，在出卖人闫某违约导致合同解除的情形下，赵某作为善意买受人可以要求闫某赔偿损失。
三、无权处分夫妻共有房产致买卖合同解除，出卖人应赔偿房屋差价损失
合同法第一百一十三条确立了完全赔偿原则，违约方的赔偿范围包括实际损失和可得利益损失。可得利益是指合同在适当履行以后，当事人可以实现和取得的财产利益 。它具有未来性、一定的确定性和可预见性等特征。作为一种未来的利益，其在违约行为发生时并没有被当事人所实际享有，而必须通过实际履行才能得以实现；而只要合同如期履行，该利益就可能被当事人获得，故具有一定的确定性；因可得利益系未来可能获得的利益，具有一定的不确定性，因此应受可预见规则的限制。对于可得利益，可以从正反两方面来理解，一方面在不发生违约行为，即合同完全履行的情况下，当事人所能够获得的可得利益；另一方面在因违约行为导致合同不能履行时，造成守约方可得利益的损失。
本案中，买受人主张的预期利益实为房屋价格上涨后的增值利益或房屋差价损失，该增值利益是一种未来的利益，在合同签订时并非由买受人享有，而须通过合同履行来实现；其既具有不确定性又具有一定的确定性，不确定性源于它的未来性，而确定性在于只要合同依约履行，该利益就可能被当事人获得。作为理性人，出卖人应当预见到当买卖合同因其违约无法履行时，一旦房屋价格上涨，买受人将不能享有增值利益或需为替代购买多支付价格差额。因此，该预期利益符合可得利益的性质和特征，故在一方无权处分夫妻共有房产导致买卖合同解除时，买受人要求出卖人赔偿房屋差价损失属于可得利益损失，其合理部分应予支持。
四、认定房屋差价损失应遵循可预见规则和减损规则确定合理的评估时点
买卖合同司法解释第29条规定可得利益损失的认定和计算应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。就本案而言，房屋价格的不断上涨必然导致房屋差价损失也不断扩大，法院判决房屋差价损失应综合运用可预见规则、减损规则等规则来确定赔偿的时间节点。
合同法第一百一十九条明确规定了减损规则。减损规则是指一方违约并造成损害以后，另一方应及时采取合理的措施防止损失的扩大，否则，应对扩大部分的损害负责 。减损规则与诚实信用原则密切相关，从义务的来源看，减损义务的产生系基于诚实信用原则。依据该原则，当事人双方都负有相互配合与协作、彼此照顾的义务，一方在另一方违约后不采取措施阻止损失的扩大，既破坏了双方的协作关系，也不利于减少社会财富的损失和浪费，从宏观上看对资源利用效率的提高和整个社会的利益都是有害的，所以法律规定了当事人应负有减轻损害的义务，这是维护社会利益所必需的。从义务的履行来看，减损规则要求受害人以善良人的注意，依照诚实信用原则及时采取合理措施避免损失的扩大。
一方面，受害人采取的措施应当具有及时性，在对方明确表示将不履行合同的情形下，应当根据合同的性质和标的物的特征及时采取措施减轻已经发生的损害并防止损害的进一步扩大，而不能放任损害的扩大；另一方面，受害人采取的措施应当具有合理性，即采取的措施的种类、方式和力度应依照诚实信用原则，综合考虑措施的成本、效益和合法性因素等确定，如果采取措施防止损失的扩大将严重损害受害人自身的利益或有悖于商业道德或付出的代价过高，则受害人可以不采取此种措施。
本案中，在我国法律明确规定出卖人因未取得所有权或处分权标的物所有权无法转移，合同因法律上原因不能履行的情形下，买受人作为理性的房屋购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理预期。在此情况下，买受人应当依据诚实信用原则和合同法第一百一十九条的规定及时采取解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿或进行替代房屋购买等合理措施等防止损失扩大，维护自己的合法权益。从替代性购买的角度来说，如买受人在合理期间内进行了替代性购买，其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本，在合理范围内闫某应当承担；如未在合理的期间内购买替代性的房屋，对于此后房价上升的风险与损失买受人应自行承担。
可预见规则明确规定于合同法第一百一十三条，该规则的目的之一系为确定违约行为与损害之间的因果关系提供客观依据。一方面，违约方仅对其在订约时可能合理预见到的损害负赔偿责任，另一方面，应将违约方在订约时不可预见的损害从损害赔偿的范围中扣除。而是否能预见，应采用一个与违约方同类型的社会一般人即合理人的标准来衡量其是否能预见，若社会一般人在订约时能够预见或应当预见，就视为违约方应当预见 。
就本案而言，纠纷发生后，赵某通过诉讼方式来解决争议，而在较长的诉讼周期内，房屋价格一直处于快速上涨状态。诉讼的周期与诉讼期间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应合理限制，此系可预见规则的应有之义。
在第一次诉讼一审开庭时，闫某配偶已明确表示合同未经其同意从而拒绝履行，导致合同不能履行，此时点应作为合同无法履行的确定时点，法院应以此时点作为评估房屋价值的时间，判断房屋的价值，对买受人的可得利益损失予以赔偿。而第二次诉讼中一审法院委托评估机构作出的估价报告，距离第一次诉讼一审开庭时间已两年有余，房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期，此估价结果不宜直接作为确定赵某可得利益损失的依据。