福州房地产审判观察：房屋买卖合同纠纷诉讼请求设置应准备，否则有败诉风险
关键词：房屋买卖合同纠纷 合同无效 撤销合同 违约责任
裁判主旨：因房屋买卖合同纠纷诉至法院时，诉讼请求的设置很重要，是解除合同、合同无效还是撤销合同，要先弄清楚其中的法律关系，否则会面临诉讼请求被驳回的后果。
案情简介：
2014年9月19日，被告李良凯与被告张桂华签订一份《委托书》，约定：因李良凯名下已有多处房产，无法再购买厦门市岛内房产，故借用张桂华的名义向原告李俊购买厦门市思明区房产（下称讼争房产），与讼争房产有关的所有权利及义务均由李良凯享有与承担，均与张桂华夫妻无关。随后，李俊（出售房、甲方）与张桂华（购买方、乙方）及被告汇沅公司（中介方、丙方）签订一份《房产买卖协议》（编号为0001663），约定：乙方以393.2万元的价格向甲方购买房产；协议签订之日，乙方支付甲方定金20万元；乙方将总房款分2次支付给甲方，已支付的购房定金可冲抵首期购房款，于房管局送件当天向甲方支付100万元，乙方向银行申请商业贷款293.2万元，该贷款由银行直接转至甲方账户；甲乙双方应于2014年9月30日前，以本协议书为基础签订土房局印制的《厦门市房地产买卖合同》，并前往土房局办理交易过户登记手续，若于2014年9月30日前因一方原因仍无法办理交易过户登记手续，则守约方有权解除本协议并追究违约方的违约责任；乙方若需要申请按揭贷款，应在签订《厦门市房地产买卖合同》之日起3日内备齐银行按揭所需的材料办理按揭申请手续，甲方应配合乙方办理按揭贷款，乙方在取得上述房产名下产权证后应立即办理房产抵押手续，在该手续办理过程中，乙方取得的产权证原件应交付丙方或贷款银行保管；等等。李俊、张桂华、汇沅公司在协议落款处签字、捺印、盖章确认。同日，李俊与张桂华签订一份《确认书》，确认双方已于2014年9月19日去交易中心受理，李俊已收房款100万元，双方前往农行厦禾支行办理个贷，张桂华申请商业贷款293.2万元，若放贷金额小于贷款金额应在3日内将差额部分直接支付给李俊，李俊收到全额房款后将房产交给张桂华使用视为交接成功，等等。李俊、张桂华在《确认书》上签字、捺印确认。又，李俊与张桂华在中国农业银行厦门思明区支行共同办理讼争房产的二手房按揭贷款手续，由张桂华向该行贷款308万元，李俊授权该行将贷款308万元直接发放到其开立的账号为×××0676的账户内。
2014年10月31日，李良凯与张桂华签订一份《协议证明书》，约定：李良凯因资金周转原因，需用张桂华名下的讼争房产作为担保，抵押给案外人白榕向其借款280万元，该借款与张桂华无关，一切法律责任由李良凯承担，与张桂华夫妻无关。
2014年11月6日，张桂华将讼争房产在厦门市国土资源与房产管理局办理抵押登记手续，载明抵押权人为白榕，抵押人为张桂华，债务人为李良凯，担保金额为280万元。
2014年11月14日，李俊（出售房。甲方）与张桂华（购买方、乙方）、李良凯（乙方担保方）、汇沅公司（中介方、丙方）签订一份《关于房产买卖补充协议》（下称《补充协议》），约定：甲方已将讼争房产过户给乙方，但乙方未支付全款，剩余293.2万元未结清；经甲乙双方沟通确认，并由担保人李良凯对乙方进行担保，甲乙双方约定最终的房屋交接时间为2014年12月25日，在此之前，乙方必须将上述房屋买卖的余款293.2万元分2次支付给甲方，第一次于2014年12月15日前支付100万元，第二次于2014年12月25日前支付193.2万元，未交清余款之前，乙方在未经甲方书面或者邮件形式确认同意之前，不得将上述房产转卖或抵押，否则视为悔约，由乙方担保人李良凯支付上述房产的全部余款，等等。李俊、张桂华、李良凯、汇沅公司在该《补充协议》落款处签字、捺印、盖章确认。《补充协议》签订后，李良凯未再向李俊支付任何购房款。
后李俊起诉至法院，诉请判令：1、确认《房产买卖协议》和《关于房产买卖补充协议》无效。2、被告张桂华将位于思明区天湖路103号1401室房产恢复登记至李俊名下。3、张桂华、李良凯、厦门汇沅房地产代理有限公司共同赔偿李俊遭受的全部损失（含将房产恢复登记至李俊名下所产生的税费）；4、由被告承担本案案件受理费38160元、诉讼保全费4250元。
另查明，原告为提起本案诉讼支出诉讼保全费4250元。审理中，经法院依法释明《房产买卖协议》及《补充协议》并非无效后，原告将诉讼请求的第一项变更为撤销原告与被告签订的《房产买卖协议》和《关于房产买卖补充协议》，其他诉讼请求不作变更。
法院观点：
思明法院：依法成立的合同，自成立时生效，并对当事人具有约束力。被告张桂华作为被告李良凯的委托代理人与原告李俊、被告汇沅公司签订的《房产买卖协议》及原告与三被告签订的《补充协议》系各方的真实意思表示，其内容与法不悖，应认定为合法有效。原告主张三被告以恶意串通、欺诈的手段使原告在违背真实意思表示的情况下订立《房产买卖协议》及《补充协议》，使原告在违背真实意思的情况下订立上述协议，原告作为受害人有权请求人民法院撤销上述协议。法院分析认为，原告未能提供足够的证据证明在签订上述两份协议时，被告张桂华、李良凯、汇沅公司存在捏造事实或者故意隐瞒事实的欺诈行为；被告李良凯在原告与被告张桂华签订《房产买卖协议》当天即依约支付了100万元首付款，其嗣后无法按照《补充协议》的约定支付剩余购房款的行为，应视为其违约，但不足以证明其存在欺诈的主观恶意。故原告的上述主张不予采纳。综上，原告的诉讼请求缺乏事实与法律依据，法院不予支持。
厦门中院：本案争议在于讼争房产买卖合同是否真实、合法有效。对于本案涉及相关合同真实性，李俊并无异议，且李良凯亦已支付100万元首付款。李俊认为三被上诉人存在捏造事实或故意隐瞒事实的欺诈行为，但并无直接证据予以证实，相反李俊二审提交的相关法律文书对于李良凯与案外人相关买卖合同真实有效性均予以确认，且李俊虽曾向公安机关控告被上诉人涉嫌合同诈骗，但至今其亦无证据证明公安机关已对此予以立案侦查，故结合上述事实及分析，原审法院关于“李俊嗣后无法按照《补充协议》的约定支付剩余购房款的行为，应视为其违约，但不足以证明其存在欺诈的主观恶意。”的认定并无不当，并据此驳回李俊诉讼请求是正确的，本院予以维持。综上，李俊上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
蔡思斌律师评析：
《合同法》第52条规定“有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。”
第54条规定“下列合同，当事人一方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销：（一）因重大误解订立的；（二）在订立合同时显失公平的。一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下订立的合同，受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构变更或者撤销。当事人请求变更的，人民法院或者仲裁机构不得撤销。”本案中，原告认为被告存在捏造事实或故意隐瞒事实的欺诈行为，故诉求撤销房屋买卖合同，但未能提供足够的证据证明在签订上述两份协议时被告存在捏造事实或者故意隐瞒事实的欺诈行为。本律师认为，直接依合同约定或合同法相关规定诉求解除合同并追究诸被告的违约责任更为稳妥。
本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第4249号“李俊与张桂华、李良凯等房屋买卖合同纠纷”，见《李俊与张桂华、李良凯等房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（审判长洪德琨，审判员李向阳，代理审判员章毅），载《无讼案例》（20160323）。
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