随着楼市的兴起和交易的规范化,房产中介在市场经济中的需求也不断增长。由于中介从业人员门槛低,对学历、技能、经验等要求不高,而一旦做成交易,就能获得动辄几千甚至数万元的高额提成,因而吸引了大批年轻人加入房产中介的行列。
然而,在人气越发兴旺的同时,对这一行业的监管还处于相对空白的局面,导致中介机构的良莠不齐、从业人员鱼龙混杂。以今年上半年为例,上海市闵行区人民检察院就受理了多起涉及房产中介从业人员的犯罪案件,其中6月中旬更是连续办理4起相关案件,涉案中介人员近20人。
检察官经过调研指出,房产中介从业人员犯罪多发,严重影响了行业形象,造成恶劣的社会影响,应对症下药、加强监管。
本期专家:郑晶晶,上海市闵行区人民检察院侦查监督科检察官
【案例一】争抢客户引发群体斗殴
今年五月的一天,刚满25岁的房产中介陈某和女同事正陪着客户在小区里看房子,看好以后下楼,客户说想在小区内再转一下,看看小区环境,陈某就骑着电瓶车在不远处跟着。由于房产中介行业准入门槛较低,一个店面、几部电话、一些员工就能开张做生意,因此,公司与公司之间的竞争异常激烈。因此,保护好自己的房源与客户,就成了员工们的重中之重。陈某和她的同事也是如此,在客户下楼后,为了防止被别的公司挖墙脚,他们一刻也不敢松懈地紧随其后。
就在这时,他发现有两个同行也骑着电瓶车在附近晃荡,用中介行业的行话叫“跟踪”。这还不算,眼看着这两人上前去问客户要电话了。陈某生气了,觉得这两人不懂规矩,要抢客户了。
于是,脚下一加电门,就骑着电动自行车朝他们冲了过去,冲到跟前没刹住,撞到了他们电动车的尾部。陈某有点不情愿地说了句:“对不起。”对方却不领情:“哼!就当是被狗咬了,人和畜生是不会计较的。”陈某火了,问他们是哪家中介公司的,对方则提出让他赔车,双方越说越离谱,终于动起手来,后又打电话叫来更多帮手,最终演变成一场十几人的大斗殴。
【检察官点评】加强监管制止无序竞争
目前,在整个房产中介行业的大环境中,中介从业人员的收入基本都是通过交易提成获得的。由于房产行业单笔交易标的较大,其单笔交易的提成即较为可观,这就形成了中介从业人员没有交易业绩则生活无保障,有交易业绩则回报丰厚的两种极端情况。因此,他们对每笔业务均是锱铢必较,甚至不惜采用互窜房源、多头委托的方式来获得较高回报。
由于法律法规这一领域监管上仍存在较多空白,客观上纵容了这种无序竞争充斥市场,导致中介从业人员互相效仿。良性竞争手段的失灵,进一步加剧市场乱象,部分从业人员为维护自己客源、房源,采取以暴力对抗市场的方法,进而引发社会治安问题。
检察机关建议,相关行业主管部门及行业自律组织应依法强化对房地产经纪行业的管理,通过政策调节,加速行业优胜劣汰的进程,并加大对大型连锁中介公司的管理和监督,通过一段时间的市场竞争,淘汰一批管理混乱的中介公司。同时,改变目前行业内人员良莠不齐的情况,变暴力争抢客源等恶性竞争为服务质量为上的良性竞争,减少社会不稳定因素。
【案例二】朋友圈里泄露客户隐私
42岁的刘女士有一个26岁的老公,两人因为做生意而结识,历经磨难后最终走到了一起。虽说爱情面前年龄不是问题,但老妻少夫总还是少不了惹人闲话。刘女士听得多了,心里不免难受,萌发了搬个新家重新来过的念头。
有一天,她和老公在小区散步,顺手拿了张派发的房地产宣传单,就被中介们缠上了。他们不停地与刘女士夫妇套近乎,在发现和她老公是老乡后,更变本加厉地游说,说什么上海买房稳赚不赔啊、再不买就要放开限购了啊、别墅好啊邻居少啊……刘女士被这么多人“围攻”,听得有些晕乎了,糊里糊涂地留了手机号码,又半推半就地和他们约好了周末去看房。
可等到回家,想到家里的存款,梦就醒了一半。反正房子看了也是白看,还搭上周末的休息时间,夫妇二人已经不准备去了。但中介却已早早地加好了刘女士的微信,在微信上几番邀请,刘女士碍于面子不好直接拒绝,心里却打定主意不去。
到了周末,中介打来的电话果然响个不停,刘女士就是不接,只等中介知难而退。终于,电话不再响起,她也舒了口气。可没想到,在查看微信时,发现朋友圈里多了一条来自中介的内容,说什么上海老女人包养外地小白脸,不讲诚信,约好了也不去看房,大家对她可要小心啊云云,同时,还把刘女士的名字和手机也公布在上面。
刘女士夫妇火了,跑去房产中介公司的门店理论,要求他们当面道歉。可门店里的员工听了,态度却很不好,双方就此争执起来,继而拳脚相加,最终,刘女士的老公被打成轻伤。
【检察官点评】行业整体法律意识淡薄
目前,由于从业人员普遍较为年轻,遇事易冲动,加上并无学历要求,造成行业整体法律意识较为淡薄。多数房产中介公司疏于人员管理。房产中介公司只追求业绩,缺少对从业人员的管理和监督。各房产中介公司的门店对于其从业人员基本都是“放羊”式的管理,对人员只有业绩要求,缺少应有的入职教育和日常培训,也没有日常行为的监督管理,甚至有门店管理人员直接参与斗殴,如本案中,刘女士夫妇与中介人员的冲突发生在门店内,但是店长没有及时进行劝阻,最终导致冲突升级。
因此,检察机关建议,房产中介公司应该定期开展对员工的职业道德和诚信教育,通过案例,举一反三,进一步提升员工的法律意识和业务素养。
【案例三】“跳线”房产交易惹祸端
29岁的小王筹集了资金来上海预备开一家中式快餐店,对于餐饮业来说,能不能找到一家市口好价格又公道的物业是关键所在。正好附近有家房地产中介公司,小王就口头嘱托他们帮自己找一下。没过多久,中介就介绍了一家物业给小王,小王觉得有点犹豫,感觉租金高了一些,就没有立刻答应。
这以后,小王又看了不少物业,却始终没有看中,他有些着急了,这时他想起中介最初介绍的那家,除了租金高以外,其他都还算满意。他想来想去,还是决定亲自上门找到那家的房东,与他直接面谈。巧的是那家房东和小王有共同的兴趣爱好,两人相谈甚欢,又因为跳过了中介省下了一大笔费用,便互相再让一步,最终两人自行拟定了租赁合同。
小王的中式快餐店就这样风风火火地开了起来,可好景不长,没过多久,这件事情就被中介公司知道了。他们认为,是自己给小王介绍了物业,小王和房东却跳过中介交易,太不仗义,应该把中介费补给公司。小王没有同意,认为向中介付费没有法律依据。
于是,五、六个房产中介员工直冲到他店里,踢翻椅子、肆意叫骂,小王还是没有妥协,这些人便又纠集了十几个人,把他和店里的员工围起来,一边叫骂、一边推搡。小王发现有员工被打,非常气愤,表示要去报警。中介们听了更是火冒三丈,一群人对着他拳打脚踢,最终导致小王轻微伤。
【检察官点评】运用法律手段保护权益
由于房产中介市场竞争日趋白日化,不少中介人员为求客源、房源,不敢得罪客户,为他们大开绿灯、简化手续,甚至跳过一些应有的法律程序,导致中介从业人员在客户达成交易前,往往很少与客户签订委托合同,而客户一旦另行委托或跳过中介直接交易,事后通过司法途径解决的成本较高。
故在发生纠纷后,房产中介从业人员更易诉诸于暴力。本案即如此,小王绕开中介“跳线”的行为的确不妥,但中介人员试图以暴力解决纠纷的情况,导致了案件从小小的民事纠纷上升到刑事案件。
因此,检察官建议,除了相关部门加大法律宣传的针对性,通过巡回讲演、案例回顾等形式普法的同时,房产中介公司也应该有的放矢地进行相关培训,以强化业内人员的契约意识和法律意识,运用法律手段保护自身利益。