二手房买卖在实际履行过程中当事人将合同约定的生效条件实际变更的，合同同样生效
关键词：房屋买卖合同 附生效条件的合同 合同效力阻却性事由
裁判主旨：即使双方当事人之间未订立书面的房屋买卖合同或案涉房屋买卖契约未生效，但卖方已全额收取买方的房款已长达十余年之久，买方亦一直实际占有使用案涉房屋，该事实房屋买卖行为亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人之间事实上的房屋买卖行为成立并具有法律效力。
案情简介：
王永宽原户籍所在地为海阳市高家乡后寨山村，于2001年2月9日迁入威海市文登区小观镇裴家岛村。2000年11月7日，王永宽、杨举国在裴家岛村村民委员会的参与下签订房屋买卖契约一份（已加盖文登市小观镇法律服务所印章），约定，杨举国将其所有的位于村西南的四至为东邻杨孝习、西邻胡同、南邻街、北邻滴水檐的房屋卖与王永宽；价格为1000元；经文登市公证处公证后生效……另，房产所有权证号为文房产证字第××号。
另查明，王永宽曾以所有权确认案由向一审法院提起诉讼，后撤诉。在该案诉讼过程中，当时的见证人杨某、代书人王维新出庭证实王永宽实际支付房款3900元，为了少纳税，契约上写的房价为1000元；契约约定的公证机关应为小观镇司法所。
现王永宽向一审法院起诉请求：1、确认房屋买卖契约合法有效；2、杨举国协助王永宽办理过户手续。
法院认为：
文登法院：依法成立的合同，自成立时生效；当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。虽然在签订房屋买卖契约时王永宽不是裴家岛村集体组织成员，但是其之后将户口迁至该村，成为该集体经济组织成员，其政策性障碍已消失；再者，合同签订时的见证人、代书人证实了当时约定的”公证机关”为小观镇司法所，且已加盖文登市小观镇法律服务所印章，故基于部分农村村民存在着合同等文书签订后找一家法律事务部门进行一下确认的朴素法律意识现象，认定该契约生效的条件已成就，因此杨举国辩称契约生效的条件未成就的意见，不予采纳；另有，合同签订时的见证人、代书人虽然证实当时为了规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格，致该价格条款无效，但该条款无效不影响合同其他部分的效力，不影响其双方基于该契约约定履行对价给付义务。由此，该契约属其双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的禁止性规定，当属有效。故对王永宽要求确认前述契约合法有效的诉讼请求予以支持。《中华人民共和国物权法》第九条规定，”不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。”案涉房屋虽已实际转让，但未办理相应的物权变动登记，由此，王永宽即使占有了该房屋，也不能完全享有其所有权。因此，杨举国作为不动产的出让人，有义务协助王永宽办理案涉房屋的所有权转移登记手续，故王永宽的此项请求，有事实和法律依据，予以支持。判决：一、原告王永宽与被告杨举国于2000年11月7日签订的房屋买卖契约合法有效；二、被告杨举国于判决生效后十日内协助原告王永宽办理位于威海市文登区小观镇裴家岛村房屋（房权证号为××号）的所有权及集体土地使用权变更登记手续。
威海中院：双方当事人争议的焦点是案涉房屋买卖契约是否合法有效，杨举国应否履行其协助办理过户手续的义务。双方当事人在案涉房屋买卖契约中约定“本契约经文登市公证处公证后生效”，该约定系双方当事人的真实意思表示，故案涉房屋买卖契约属于附生效条件的合同，自条件成就时生效。该契约中对于公证机关虽然约定为文登市公证处，但杨举国自述因王永宽订立合同时并非裴家岛村集体经济组织成员，文登市公证处拒绝予以公证；再根据另案中证人杨某、王维新主张公证机关应为文登市小观镇司法所（文登市小观法律服务所）；另结合案涉房屋买卖契约上已加盖文登市小观镇裴家岛村村民委员会及文登市小观法律服务所的公章，杨举国亦实际收取了王永宽房款并在长达十几年的时间内未提出异议的情形分析，应当认定双方当事人对合同约定的生效条件在实际履行过程中已经协议变更为经文登市小观法律服务所见证。
据此，案涉房屋买卖契约系双方当事人的真实意思表示并经文登市小观法律服务所及文登市小观镇裴家岛村村民委员会见证，王永宽的户口迁入裴家岛村后亦不存在合同效力阻却性事由，该契约合法有效，即使双方当事人之间未订立书面的房屋买卖合同或案涉房屋买卖契约未生效，但杨举国已全额收取王永宽的房款已长达十余年之久，王永宽亦一直实际占有使用案涉房屋，该事实房屋买卖行为亦未违反法律、行政法规的强制性规定，双方当事人之间事实上的房屋买卖行为成立并具有法律效力。故判决驳回上诉，维持原判。
福州房产律师蔡思斌评析：
《中华人民共和国合同法》第45条规定：“当事人对合同的效力可以约定附条件。附生效条件的合同，自条件成就时生效。附解除条件的合同，自条件成就时失效。当事人为自己的利益不正当地阻止条件成就的，视为条件已成就；不正当地促成条件成就的，视为条件不成就。”本案中虽然双方当事人将合同生效条件约定为经公证处公证后生效，但因公证处拒绝公证后双方实际将合同交由司法所见证，结合卖方实际收取了买方房款并在长达十几年的时间内未提出异议的情形分析，应当认定双方对合同约定的生效条件在实际履行过程中已经协议变更。
本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
威海市中级人民法院（2015）威民一终字第448号“王永宽与杨举国农村房屋买卖合同纠纷”，见《王永宽与杨举国农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》（审判长于大海、审判员侯善斌、蒋涛），载《无讼案例》（20161230）。
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