福州房产律师：关于房改房房屋增值分成款缴纳主体分析
经中介介绍，朋友买一二手房。买卖双方约定卖方房屋价款方式为实收，交易过程中产生的相关税费均由买方承担。期间交易过程非常顺利，迅速进展到办理过户登记手续阶段。但这时，出问题了！由于卖方房屋是1993年以前购买的直管公房，房屋登记部门要求卖方缴纳四万多的房屋增值分成款。
围绕该四万多的房屋增值分成款，各方意见不统一。卖方认为我只实收，中间发生的所有费用均由买方承担；买方则认为我对交易过程中的税费有义务承担，但缴纳房屋增值分成款从来没有听说过，也不是国家法律规定的税费，该款应由卖方承担；中介起初承认自身确实有过失，愿意承担8000元，希望买卖双方能协商解决！各方协商未果，过户手续一直无法办理中。
但后期，中介又支持卖方的观点，发函要求买方缴纳该房屋增值分成款，否则即构成违约。我这朋友自身也是房地产专业人士，通过查阅相关资料，自行拟就了回复函，并让我看看，帮忙参考一二。阅后我大为赞叹，认为达到了专业级的水准，只要稍加修饰就可以使用了。我在下面全文引用，相关当事人、房屋、中介均隐名或化名。
关于尽快办理二手房交易手续的函
郑航生先生：
经福州A房产中介居中介绍，我与您于2012年10月14日就福州杨桥中路1号楼201单元二手房买卖达成协议，并签定了二手房《房产买卖合同》（以下简称合同）及相关补充协议。合同中商定该房产以人民币109万元价格卖给我，并按照合同第五条第1款约定：产权过户税费（双方名下国家规定的税费）由乙方承担。但由于2013年1月4日出现了必须缴纳增值分成款后才能缴纳税费和领证的问题，导致原本1月5日约定交易手续不能正常进行。
现根据上述事实，并结合国家关于税费法律概念的阐释，我方做如下说明：
一、关于二手房产权过户税费问题，在各种国家法律法规中甚至是福州市房地产交易登记中心官方网站上均有很明确的阐述：卖方缴交的税费包括营业税、土地增值税、个人所得税和印花税四项。营业税及其附加的税率为5.6%，不满5年交易的，按成交价或交易指导价全额计征；满5年的，普通住宅免征，非普通住宅按本次交易价格和房屋取得价格的差价计征；土地增值税，住宅免征；个人所得税，满5年且出具家庭唯一生活用房的免征，否则按普通住宅1%征，非普通住宅按1.5%征。印花税按成交价或指导价的0.05%计征。卖方缴交的其他费用有交易手续费一项，3元/平方米。因此，交易增值分成款不属于二手房产权过户税费的范畴，合同中也没有乙方有缴交该项款项的义务的条款。
二、关于公房上市交易增值分成款问题，也仅见到福州市住房委员会办公室内部的“关于1993年以前已购直管公房上市交易增值分成款缴交问题的会议纪要”，据福州市政府及相关部门的规定，该笔款项缴交义务人应该是卖方；而且该文件只是一个地方政府住房管理机构的会议纪要，该会议纪要显然不等同于国家法律法规关于税费的正式规定，而合同中明确产权过户税费（双方名下国家规定的税费）由乙方承担。因此，按照合同，我方只能承担按合同约定国家规定的税费，不能与增值分成款混为一谈。
三、A房产公司作为居中介绍人，交易前有义务对所受托交易的房产所有信息包括房屋性质涉及的交易规则进行了解，并向买卖双方当事人进行告知，以引导交易正常完成。直到2013年1月4日约定领证前一天才通知我该房产有“增值分成款”问题而导致了交易进度的滞后。在这个问题上，骊特房产方应负有严重的失职行为。
四、我方作为买方，已按合同交付订金，并与2012年12月17日将除户口保证金之外的所有房款均已存入交通银行进行资金监管，在操作程序上并无疏漏。
综上所述，该房产原定于1月5日办理缴交税费和领证事宜，但由于您方还未将增值分成款按规定缴交，导致我方至今无法办理缴交税费和领证手续。为此，为了保证该项房产交易能够按合同履行，我方能够及时领到产权证及1月21日前完成房屋交接，希望您方尽快配合促成该房屋交易中您方有关手续的完成，以免造成不必要的纠纷。
同时，我方也希望您能仔细阅读本函，并可咨询专业人事协助您对相关内容进行分析评判。
望尽快回复。
发函人：
时 间：
抄送：福州A房产中介有限公司
后中介约各方协商，朋友来咨询我的意见，我认为：缴纳房屋增值分成款虽然无法律明文规定。但作为地方政府，就房改房上市是可以规定一些限制条件的。该房改房增值分成款并非是交易过程中发生的法定税费，其实质是房改房上市交易的一个前置条件。如没有缴纳该笔款项的，其房屋根本无法出售。据此，其缴纳主体应是卖方，而非买方。如对方坚决要求缴纳的，可以退一步，让对方先缴，我方押相应款项在中介，之后听由法院裁决。这样可以保证房产交易顺畅进行。
事情后面解决得很顺利，考虑到诉讼成本及资金成本，且中介作为专业房屋中介机构不了解该项政策确实有一定的过错，各方互作让步，以中介承担一万三、买方承担一万元、卖方承担一万七而了结该事！