福州蔡思斌律师点评：红星国际点金财富中心租期逾36年 涉嫌以租代售
福州新闻网讯 近日，市民黄先生向本网反映，开发商自持的红星国际广场二期项目点金财富中心日前举办招租签约仪式，租赁合同期限超过法定的20年最长期限，并质疑其提前收取租金，涉嫌变相销售。对此，开发商福州华群投资有限公司表示，不存在提前收取全额租金的情况，合同约定租金按月计算，每月支付。
现场招商签租近九成
据了解，红星国际广场二期点金财富中心soho项目位于浦上大道和闽江大道交汇处，在11月23日举办的客户签约仪式上，2个小时签约近九成。该项目作为红星美凯龙旗下全资地产品牌红星地产开发的城市综合体业态之一，由开发商持有产权，面向投资人招租。该项目将于2015年12月31日交付使用。
3日，记者来到该项目招商服务中心了解情况。在招商服务中心背后，在建建筑外墙外悬挂着大幅招商广告，上面写着“点金财富中心超SOHO总价40万起”等字样，还附上了招商专线电话。在招商服务中心内，记者看到一份25页的《商业地产租赁合同》样本，包括小区建设情况、租赁房产及建筑面积、租赁期限、租金等内容。
30多年租金须交付前付清
合同显示，该地块土地面积为43461.5平方米，规划用途为商场、办公、酒店，土地使用年限自2012年8月7日至2052年7月22日。“出租人将按规定办理项目整体产权登记手续，不办理各单元分户产权登记手续”。以建筑面积61.77平方米的租赁房产为例，租赁期限为20年，即2015年12月31日至2035年12月30日，期满后，继续租赁16年6个月，自2036年1月起至2052年6月。承租人要向出租人(开发商)支付70余万履约保证金，租金包干计算，月租金1693元，按月付租。履约保证金届时逐月退还给承租人，用于抵付租金。
记者看到，依照合同规定，履约保证金可以在签订合同时一次性付清，或者分期支付，但应在交付使用前付清。
“国家规定，租赁合同最长不得超过20年，现在订的合同长达36年零6个月，还要在交付前缴清租金，这不是变相销售吗?”黄先生认为。
3日，在招商服务中心，记者见到数名正在办理合同签订手续的客户。其中一名男子告诉记者，事前已经了解过这个项目的基本情况，“有产权的话，价格上就不会这么优惠了，还是看中了这个地段后期的升值潜力吧。”
点金财富中心营销部经理杨虹表示，租赁合同约定的租赁期限没有超过20年，续订的租赁期限也没有超过20年，不存在违法违规行为。记者询问，为什么不先签订20年期限的合同，期满再另行续签，杨虹解释称，开发商和客户都希望订立长期合同，这也是顺应投资人的需求。“福州华群投资有限公司与客户一样，同样应当严格遵守租赁合同约定，切实履行租赁合同，维护双方的合法权益。”
律师观点：涉嫌以租代售
记者查询了解到，《合同法》第214条规定，租赁期限不得超过20年，超过部分无效，租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。
福建元一律师事务所李辉律师认为，开发商此举变相违反了《合同法》有关租期最长不超过20年的规定，仍是一种名为出租，实则出售的行为，且现有商业住宅的使用权只有40年，收取36年零6个月的履约保证金，无异于出售，只是没有获得独立产权。
福建创元律师事务所蔡思斌律师认为，《合同法》第214条对租赁期限作了明确的限制，其立法目的之一就是为了防止以租代售，及保证双方权利义务均衡。合同当事人常常采用约定续签合同或租赁期限届满后默视同意形成不定期租赁合同的法定更新方式予以续租，这实际是变相规避法律强制性的规定，该类似约定依法可认定为无效，当事人有权要求变更租赁期限，并要求退回多交的履约保证金。
(福州新闻网记者 邱陵 文/图)
注： 1、承租人要向出租人(开发商)支付70余万履约保证金，租金包干计算，月租金1693元，按月付租。履约保证金届时逐月退还给承租人，用于抵付租金。这实际上就是一次性收取全额租金，在某种程度上已属于售房，但又未办理产权转移登记手续。这种做法不知房地产行政部门作何认定？
2、由于名义上是出租，产权人在某种程度上仍可使用该房屋进行抵押贷款等，增加资产风险。若涉及债务案件的，法院也是可以予以查封拍卖的。再者，如若万一开发商破产的，则该房屋需列入破产资产统一分配，所谓的保证金只能作为普通债权参与破产分配，有可能分配比例非常低的。
3、如此，承租者得期待出租者正常运营近四十年，如若期间运营出问题的，则所谓承租者的利益是很难得到保护的。
