福州房产律师：租赁合同终止后房屋承租人未迁出（注销）工商执照引发纠纷的司法处理（摘自审判观察）
导读：房屋租赁合同终止后，承租人在该房屋上申请登记的工商执照怎么处理？涉及到的迁出、注销以及违约赔偿问题，司法应该如何判断？
三个案例
案例 01
张某与锐思公司签订合同，将房屋租赁给锐思公司办公，租期至2014年11月25日。合同期满之后，锐思公司应从该房屋内转出注册地址。2014年11月3日，双方另行签订协议书，约定锐思公司于同月15日前将涉案房屋腾退完毕，并完成注册地址变更，交予张某使用。如有后延，违约方每天支付违约金400元。
锐思公司于2014年12月29日变更了公司注册地。后张某诉至法院，诉请法院判令锐思公司支付未按时变更注册地址造成的违约损失17600元 。锐思公司辩称，因11月5－11日北京召开APEC会议，政府机关都放假，故而无法办理注册地址变更手续。
法院认为，房屋租赁合同合法有效。后双方签订协议书，解除了房屋租赁合同。协议书中约定了房屋腾退、注册地址迁出事项，系对原房屋租赁合同相关内容的变更 。被告提出由于北京举行APEC会议机关单位均放假，导致无法及时办理迁出手续，原告张某对此认可。故被告履行注册地址迁出的期间应当往后顺延。双方协议书约定违约损失为逾期每天400元，该约定系双方当事人真实意思表示，并未违反法律法规规定，予以认可。最终判决锐思公司支付张某违约金人民币13600元。
案例 02
李某与宋某签订合同书，约定将某商铺出租给宋某使用，租期从当日起至 2017 年12月18日止。租赁期间，被告以涉案房屋为注册地设立北京某医药有限公司。2015年1月双方签订补充协议，约定被告的租期更改至2016年2月18日。2016年2月18日，被告从涉案房屋搬离，被告设立公司的注册地未办理注销或迁出手续。
后，李某诉至法院，请求判令宋某将其登记设立的公司注册地从房屋上迁出并按照每日 150元标准向原告支付自2016年2月18日起至营业执照迁出或注销之日的违约金。被告宋某辩称：合同履行期间，被告与原告协商终止合同，原告同意被告不再支付违约金。被告同意迁出公司的注册地，但因为审批问题无法办理，被告不同意给付违约金。
法院认为，合同书及补充协议合法有效。宋某在租赁合同解除后，应按照诚实信用原则将工商执照迁出，其并未迁出违反了合同附随义务并构成违约。李某诉请宋某将公司注册地从租赁房屋迁出不属于法院受理民事案件的范围，法院不予支持。但宋某未将其在租赁房屋登记的工商执照注销或迁出，构成违约并应承担违约责任。具体违约金数额参考合同约定违约金标准并考虑宋某有违反附随义务行为之情形综合予以确定。最终判决宋某按照每日60元的标准向李某支付自2016年2月19日始至公司注册地迁出或注销之日止的违约金。
案例 03
周某与平安公司签订房屋租赁合同，约定平安公司承租周某房屋，租期至2016年9月24日。平安公司须在双方解除合同后十日内，将在所租房屋工商注册地迁出。如未及时迁出，须承担由此给周某造成的经济损失 。2015年12月24日 ，双方协商解除合同，平安公司搬出承租房屋但公司住所地未迁出。周某诉至法院，请求判令平安公司立即将公司注册地址迁出涉案房屋 ，并赔偿原告 2016年1月5日至实际迁出之日的违约损失 ，每日按照 1405元（原合同租金标准）的标准计算。平安公司辩称，被告同意迁出注册地，但因工商部门原因无法迁出，而原告房屋可以正常出租，且原告收取了被告租赁保证金8万元没有退还，足以赔偿原告所有损失。
法院认为，被告在解除合同之后已经搬出了涉案房屋，但未按约定办理完毕注册地迁出手续，违反合同约定应承担违约责任。原告要求被告将公司的住所地从租赁房屋迁出的诉讼请求，不属于法院受理民事案件的范围；原告要求被告向其支付的违约金应予支持。但原告未能提供充分证据证明被告的违约行为造成其房屋无法出租的事实，以及给其造成损失的具体数额，鉴于被告已经履行了房屋租赁合同中房屋交还的主要义务，原告以房屋租金的标准要求被告赔偿损失明显过高。为督促被告及时履行合同义务，减少不必要的损失发生，酌情确定被告支付的损失标准。最终判决：被告按照每日200元的标准向原告赔偿自 2016 年1月5日至被告注册地从涉案房屋迁出或注销之日止的违约损失；驳回原告其他诉讼请求。
问题：“一址一照”与“一址多照”
商事用途的房屋租赁合同中，承租人一般都会以租赁房屋作为经营场所办理相关的行政许可证照，如作为设立公司的注册地办理工商营业执照、作为经营场所办理餐饮许可证（食品卫生许可证）等。对于承租人工商执照的迁出或注销，往往需要承租人依法自行办理才能彻底解决。实践中由于很多承租人下落不明、不愿意配合或出于其他原因，难以顺利办理工商执照迁出或注销手续，导致出租人权利受损以致产生纠纷。那么，这个问题产生的原因有哪些？司法实践的处理方式如何？应该注意哪些法律适用问题？
“一址一照” 一直是我国商事主体登记制度中的一个惯例，即一个房屋或一个商铺只能注册一个商事主体。查找相关法律规定和地方文件，并未发现明确要求 “一址一照”的规定。国务院 《关于进一步做好新形势下就业创业工作的意见》 ［1］ 中提到了要推动“一址多照”、集群注册等住所登记改革；2015年6月10日召开国务院常务会议上也确定了要简化创业场所登记手续，推进 “一址多照” 、 集群注册等改革的意见；2015年12月27日 ，中共中央、国务院印发的《法治政府建设实施纲要（2015—2020年）》 中提及，推行电子营业执照和全程电子化登记，实行 “一址多照”和“一照多址”；2016年2月22日，国家工商行政管理总局局长张茅就 “ 深化商事制度改革，推动经济社会发展 ” 等问题介绍情况并答记者问时，也提到一址多照、一照多址、商务秘书公司、电商集群注册等改革举措，促进了众创空间、创客工场等新业态、新模式的发展。既然作为改革措施，也就可以推论，“一址一照” 仍是客观上普遍存在的现象，也是亟需解决的问题。
可喜的是，放宽商事主体登记的限制，简化经营场所登记手续，推进和实施 “一址多照”制度已经成为商事制度改革的方向，各地也逐步开始推动相关的立法和实践。如2016年1月1日起施行的《海南经济特区企业法人登记管理条例实施细则》 在第六条就明确规定 ：“ 同一地址可以作为两个以上企业法人的住所或者经营场所。” 目前，南方很多地区比如广州、重庆、武汉以及佛山等多地的工商登记部门已经开始在落实此类改革举措。
目前，仍有多地尚在实行 “一址一照”的登记制度，因为承租人一方在房屋租赁合同终止后，未将所办理的工商执照迁出，影响房屋重新出租的问题仍在不断产生。经笔者了解，出租方多通过一些非正规的途径解决，如一些代理公司采取的空挂户、寻找未登记的替代铺位注册等，但也有不少因为无法解决或解决成本太高而诉至法院的。对此类问题如何通过诉讼乃至制度改革予以妥善解决，是本文主旨所在。
审判实务中的裁判观点
房屋租赁合同终止后，因为承租人在租赁房屋上申请的工商执照未迁出或注销所引发的纠纷，原告多为出租方，其诉讼请求往往为两项，一是要求承租人将其在租赁房屋上注册的工商执照迁出或注销，如将注册地或经营场所迁出租赁房屋；二是要求承租人赔偿未在合同终止后将营业执照迁出租赁房屋的违约损失。结合上述两个诉求，司法实践中需要注意以下三个问题：
1 . 关于出租人要求将注册地或经营场所迁出租赁房屋的诉讼请求
承租人工商执照是否迁出，不仅仅涉及承租人是否同意，也涉及到行政部门审查其是否符合迁出条件的问题。实践中，因工商执照引发诉讼一般是因为承租人经营不善，企业已经名存实亡、或者迁出成本太高或者存在经营违法情况，无法办理正常注销等。如果法院判令其迁出或者注销，将来行政机关无法执行，将使判决主文成为一纸空文，影响司法公信力。
另外，与一般民事纠纷诉请相比，当事人诉请承租人迁出注册地或经营场所，但是无法提供迁出的地点，或者说国家目前没有规定可以迁出的地点。毕竟注册地或经营场所是承租人自愿选择的，在没有接收地点的情形下判令强行迁出，则会导致承租人成为没有住所地的商事主体，违反了法律规定。在司法实践中，人民法院一般认为该诉讼请求不属于人民法院受理民事案件的范围，不予支持。
也有观点认为，法院可以判决承租人在一定期限内履行办理迁出工商执照手续的行为，如不执行该项判决，可以追究其拒不执行人民法院裁决的相应法律责任。至于承租人履行这一行为是不是得到行政机关的认可、会不会导致商事主体丧失法律上的住所地，不在法院所问。笔者倾向于认为考虑到判决应该具有可执行性，至少在目前的法律规定和商事登记制度框架下，不宜采取这一观点作出判决。
2 . 关于出租人要求承租人赔偿合同终止后未将营业执照迁出租赁房屋的违约损失问题
司法实践中处理方案不一。当事人主张违约损失的类型一般分为两种，一种是当事人在合同中约定承租人在租赁合同终止后应当将工商执照迁出或者注销，否则应当承担特定的违约责任；一种是当事人在合同中未明确约定违约责任，或者约定了违约责任但未明确计算方法。合同中有明确约定的情况，司法实践一般都予以支持，并根据当事人举证情况确定违约金标准；对于没有约定或约定的违约责任计算方法不明确的，司法实践支持或不支持出租人违约金诉求的情况都存在。
笔者认为，即使双方租赁合同中未约定违约金，也应当支持出租人要求承租人支付违约损失的诉讼请求。第一，当事人除了履行合同约定义务外，还应履行法定义务和附随义务。按照合同法规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并应当遵循诚实信用原则，根据合同性质、目的和交易习惯履行通知、协助以及保密等附随义务。合同附随义务相对于合同主义务而言，是合同标的、价款等主条款约定以外和法律规定以外的通知、协助、保密等义务。承租人在租赁合同终止后，不仅应当结清租金、交还房屋，还应按照诚实信用原则将其租赁房屋所享有的权利全部清除，包括迁出或注销房屋上登记的相关工商执照，否则应当视为违反了合同附随义务；第二，判令承租人支付违约金，不仅可以弥补出租人的损失，而且通过施加义务，有效的督促承租人诚信履行义务，释放其在租赁房屋上已经不再享有的附加权利，减少不必要的损失和纠纷发生。
3 . 违约损失标准的确定和判断
实践中常见的有两种情况：双方对于迁出工商执照有明确约定，且约定了违约金的标准，出租人按照双方约定的标准主张；对于违约金没有约定或约定标准不明，出租人一般以房屋租金作为标准主张。一般而言，违约金标准有明确约定的，如果标准适当，司法裁判以约定的标准予以支持的居多；对于没有约定或者约定不明确的情况，司法裁判多是参照合同约定的租金标准，酌情予以确定。
笔者认为，在房屋租赁合同终止后，承租人未将房屋上登记的工商执照迁出，无论是违反合同约定还是违反合同附随义务，都存在违约行为并应承担违约责任。但考虑到承租人已经履行了房屋租赁合同中房屋交还的主要义务，如果以房屋租金的标准要求承租人承担违约赔偿，确实过于严苛。因此，应当结合房屋的情况、造成的损害、出租人自我救济的情况等，酌情确定违约金的标准为宜。
本文前述的三个案例，就包括了前文所述的三种情况：
案例 01
双方约定了承租人应当在租赁合同期满后将营业执照的注册地迁出。逾期则应支付违约金，并明确约定了违约金的计算标准。法院也认定了被告未按约定时间迁出营业执照的注册地构成违约，并按照双方约定的标准支持了违约金
案例 02
双方在合同中未约定承租人迁出营业执照的义务，也未约定违约金的标准。法院认为依照诚实信用原则，承租人负有将其注册的企业营业执照迁出的合同附随义务，承租人在租赁合同终止后未及时迁出构成违约。但是出租人要求承租人将其注册成立的公司注册地从租赁房屋迁出的诉请不属于法院受理民事案件的范围，未予支持。对于违约损失的标准，法院酌情确定。
案例 03
双方在合同中约定承租人迁出营业执照的义务，也约定了违约造成损失应由承租人负担，但是违约定违约损失的标准。法院认为：承租人未按照合同约定办理完毕注册地迁出手续，违反合同约定，应承担违约责任。但出租人要求承租人将公司的住所地从租赁房屋迁出的诉讼请求，有合同依据，但其不属于法院受理民事案件的范围，未予支持。违约损失问题，出租人要求按照原租赁合同的租金标准支付，法院认为承租人已经履行了房屋交还的主要义务，以租金的标准要求赔偿损失，标准过高。为督促承租人及时履行迁出注册地的义务，酌情确定违约损失的标准。
其他需要讨论的问题
1 . 房屋出租人是否必须是房屋产权人
一般来讲，因为工商执照未迁出引发的诉讼，出租人与产权人大多是一致的。然而，即便是房屋出租人与产权人不一致，亦不影响其主张权利。承租人未按照合同义务或者合同附随义务迁出工商执照，侵害的是合同相对方权利，合同相对方依照合同主张权利并无不妥。从实践看，产权人将相关权利让渡给次承租人或者管理人行使的情况较为常见。
尤其是在大型商场租赁、写字楼等的租赁过程中，产权人并不直接参与租赁合同关系，如果必须由产权人主张权利，只会增添不必要的麻烦也不便于纠纷的解决，客观上还容易导致管理人或者次承租人放松对该事项的管理和控制，增加此类纠纷产生。由此，出租人基于合同主张次承租人承担租赁合同终止后未办理租赁房租上工商执照的迁出和注销手续的违约损失的，无论是产权人或是管理人、次承租人，均应予以支持。
2 . 房屋产权人如何主张权利
如果在房屋租赁关系中，房屋管理人（或承租人）未能解决承租人（或次承租人）在租赁房屋上申请的工商执照注销或迁出的问题，当产权人收回房屋后，如何维权呢？
笔者认为，一则，房屋产权人可以以排除妨害为由诉请在房屋上的登记工商执照的主体将工商执照迁出或注销（有权），并承担侵权造成的损失。利用租赁房屋办理登记相关工商执照是承租人在其租赁合同基础上对房屋使用、收益权的一种行使，其权利基础为房屋的承租权，在租赁合同终止后，其承租权消灭，应当释放其附加在房屋上的一切权利，否则就有侵害他人权利之嫌，应承担法律责任；二则，房屋产权人可以依据委托合同（租赁合同）向受托人（承租人）主张合同权利，同时追加在房屋上登记工商执照的主体为第三人或者共同被告，依据合同要求其承担违约责任。
3 . 出租人是否必须证明其损失发生才能要求承租人承担违约责任
对于此问题可以分为两种情况：
第一种情况是“一址多照”政策未实施之前。由于承租人在房屋上登记的工商执照于租赁合同终止后未及时迁出或注销，必然影响房屋使用，表现为出租人自用房屋受到影响、可选择的承租人范围大大减少、成交机会大大减少等，即使出租人通过其他手段或者方式能够继续使用房屋，也必然付出了更多的成本，承租人的行为必然对出租人的权益造成损害，出租人即使没有证据证明其实际损失，也应当支持出租人要求其赔偿违约损失的诉讼请求；
第二种情况是“一址多照”政策实行以后。由于对于注册地址不再做“一址一照”的要求，出租人因为承租人未在租赁合同终止后及时迁出或注销而主张违约损失的，如果双方对迁出或注销有明确约定的，应尊重当事人意思自治，根据案件实际情况酌定违约金标准，对租赁房屋确无实质影响的，尽可能不适用过高的违约金标准；如果双方对此并无约定，而且承租人是否注销该工商执照对房屋确无影响的，不应支持出租人诉请，原因在于承租人的行为并未侵害出租人的实体权利，无损害则无救济，亦可避免不必要的诉讼，浪费司法资源。况且，出租人的诉求既无合同依据也无事实依据，除非其能证明被告的行为确实给出租人造成了损失，才能支持其诉求。
4 . 如何确定违约金的标准
对于违约金标准问题，实践中争议颇大，标准不一。主要观点有三种，一种认为承租人违约行为导致出租人难以正常出租涉案房屋，如果出租人能够证明涉案房屋确实无法继续办理相关证照，承租人应按照合同原租金标准支付违约金，弥补出租人的损失；第二种认为房屋已经完成交还，主合同义务已经履行，除非双方有明确的违约金标准约定，否则不予支持；第三种意见认为，房屋租赁合同终止后，承租人按照约定交还租赁房屋是租赁合同的主要义务，而将在房屋上办理的工商执照迁出或注销是次要义务，主要义务已经履行不应当以房屋原租金的标准要求承租人承担违约损失，明显过高。而且出租人也有义务自行采取救济措施，避免损失扩大，故应酌情确定出租人的违约损失。
笔者同意第三种观点，理由有三：第一，合同主要义务已经履行，房屋租赁合同主要义务是租金交纳和房屋交付，合同终止后承租人主要义务是交还房屋，如果承租人已经交还房屋仍要求其按照租金价格支付违约金，有显示公平之嫌；第二，判令承租人支付较高的违约金固然有利于督促承租人及时履行义务，减少纠纷发生，但是过高的违约金标准则可能导致出租人“坐享其成”，放任损失扩大；三则，承租人违约后，出租人有避免损失扩大的减损义务，相对于房屋整体来说，房屋上即使无法办理营业执照，也不代表房屋无法出租，出租人应当采取相应措施来避免损失扩大。对于违约金具体标准，笔者认为可以考虑房屋的情况、租金的数额、继续出租的难度、被告的过错程度等因素，依照租金标准的10%—30%左右确定违约金数额较为合适。
如何突破工商执照问题引发的困境
房屋租赁案件中的工商执照迁出和注销问题，不仅是法院需要在诉讼中解决的问题，也涉及市场经济发展中的商事登记制度改革。如何突破工商执照问题引发的困境，笔者有以下三点建议。
1 . 加强法治建设和市场监管制度建设，督促承租人依法诚信经营，履行合同约定义务和附随义务
由工商执照产生纠纷的房屋租赁合同中，最常见的原因一是承租人经营不善，人去屋空，无人办理注销或迁出手续；另外一种就是承租人出现税费、财务等方面的诸多问题，难以办理注销手续。随着法治发展和市场管理进步，应当加强对企业法人的监管，对那些企图以人去楼空的形式逃避责任的，对那些经营中偷税漏税、违法违规经营的，要通过追究法律责任、市场准入限制等措施加大处罚力度，督促其诚信履约，减少社会纠纷发生。
2 . 推进商事制度改革，放宽对企业登记制度的限制
承租人未将工商执照迁出或注销引发纠纷，主要还是因为商事登记制度本身引起。正是由于商事登记制度对房屋使用的限制，导致了房屋权利行使时当事人权益受到限制，从而引发纠纷。随着一址多照、一照多址的商事登记制度改革逐步推动，必然会大大减少此类纠纷的产生，也可以最大限度避免社会资源的浪费。李斯特说过，最好的社会政策即最好的刑事政策。那么，最好的社会政策也是最好的民商事政策。
3 . 推进立法发展和判决执行途径的衔接
目前情况下，法院确实可以判决承租人承担违约责任，以督促其履行迁出或注销义务，释放房屋上的附加权利。但是如果承租人下落不明或者拒不履行的，法院目前无法判令其迁出在租赁房屋上注册的工商执照等手续。笔者想起最近（2016年11月1日）刚刚实行的《江苏省常住户口登记管理规定》，该规定第九十六条明确载明：“因合法稳定住所所有权转移，该住所内原登记户口未迁出，现所有权人书面申请将该住所内原登记人员户口迁出，公安机关调查核实情况属实的，告知该住所内原登记人员按规定迁出户口。经公安机关告知后，原户口登记人员未迁出户口的，公安机关可以凭有关材料将其户口迁至社区家庭户。”这一规定直指目前二手房买卖纠纷中的一个顽疾，即户口迁出问题。当前房屋买卖合同完成后，由于出售者拒不配合迁出在房屋上登记的户口，从而引发纠纷的问题屡屡发生。司法实践中一般也是判令出售方承担未按照约定迁出户口的违约责任，同时以迁出户籍系公安机关的行政职能，不属人民法院受理民事诉讼的范围为由，对购买人要求出售人迁出户口的诉讼请求不予处理。笔者有理由相信，随着这个有始有终有担当的法律文件实施，不仅公安机关可以依职权处理户口问题，如果衔接协调得当，法院也可以在民事案件中予以处理。
户口问题如此，承租人依据房屋设立的企业单位工商执照迁出问题也可以参考此文件的精神，进行立法改革或行政机关的制度构建。对于经营状况出现异常、承租人不同意配合迁出的，行政机关可以依职权迁出或者依据人民法院的生效判决将承租人在租赁房屋上登记的工商执照迁出到特定的地点，以避免继续侵害房屋出租人（产权人）的合法权益。
[1] 国务院2015年5月1日印发。