福州房产律师蔡思斌教购房人如何解除《商品房认购书》而不被没收定金
商品房认购书是商品房买卖双方在签订商品房预售合同或商品房现房买卖合同之前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，带有一定的预约性质。依据《合同法》相关规定：“当事人在签订正式的房地产买卖、租赁等合同前，又订立《意向书》、《预订书》等的，如确系双方真实意思表示，权利义务内容不违反现行法律、法规的，该《意向书》、《预订书》等对双方均有约束力。”因此，对于《商品房认购书》或《商品房认购协议书》的签订仍应小心谨慎。而在实践中，预购房人在签订相关《认购意向书》之后，因种种原因，意欲解除《认购意向书》情形，也是十分常见的。那么，在怎样的情形下，预购房人可以依法请求解除《商品房认购书》，而不被开发商没收定金或追究违约责任呢？
一、预购房人可依法请求解除《商品房认购书》的情形
1、售房人存在“一房二卖”、未告知买受人又将该房屋抵押给第三人等导致合同目的无法实现的
若当事人双方在签订《商品房认购书》、《认购意向书》等协议后，开发商又将该房屋售予他人，并签订《商品房买卖合同》，导致所售房屋存在“一房二卖”情形的；或是售房人明知房屋存在抵押情况而不告知预购房人，或在未告知预购房人的情况下，又将房屋抵押给第三人，导致《商品房认购书》的合同目的无法实现的，预购房人依法有权请求解除《商品房认购书》，无须承担任何责任。
2、售房人未依约履行认购书约定义务的
若售房人在签订《商品房认购书》后未依约履行认购书义务，未办理解押注销手续，或未依照约定签订正式《商品房买卖合同》等，预购房人可以售房人违约为由，请求解除《商品房认购书》。
3、售房人所提供房屋与《商品房认购书》约定条件不相符
若预购房人在签订正式的《商品房买卖合同》时，发现《商品房买卖合同》中所售房屋与《商品房认购书》约定不符，或是所提供房屋与《商品房认购书》存在明显差异的，预购房人可依此请求解除《商品房认购书》。
4、预购房人与售房人双方均在履行《商品房认购书》过程中存在过错，或是对《商品房认购书》合同目的不能实现上均有过错的
有些《商品房认购书》所出售的是限购房，需购房人满足一定条件，方可购买的。如若双方在签订《商品房认购书》时对于预购房人不具备限购条件均知情，仍签订《商品房认购书》的，则双方均有过错，最终导致预购房人不能签订正式《商品房买卖合同》，不能取得房屋购买权益的，预购房人依法可请求解除《商品房认购书》。
5、双方就正式的《商品房买卖合同》条款不能达成一致意见的
因《商品房认购书》毕竟只是一个预约合同，对于相关的具体约定，诸如过户程序、付款方式等仍需在正式的《商品房买卖合同》中予以明确，因此，双方当事人在签订正式的《商品房买卖合同》时就具体条款不能达成一致意见，亦属正常，也符合市场交易规则。因此，如若出现上述情况，双方对此均无过错，任何一方均可请求解除《商品房认购书》。
二、预购房人解除《商品房认购书》的法律后果
1、售房人违约导致预购房人解除《商品房认购书》的，可以请求售房人双倍返还合同定金并返还已付部分购房款
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条规定：“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”因售房人过错导致《商品房认购书》解除的，预购房人有权请求售房人双倍返还合同定金。但适用定金罚则请求双倍返还的前提必须是，当事人在《商品房认购书》中对定金作了明确规定，或售房人出具给预购房人的收据上注明为定金的，方可认定预购房人已支付的属定金。如若双方并未对定金作明确约定，且在收据中也未予备注提及的，预购房人已支付款项将被认定为购房款，据此预购房人也就无法适用定金罚则请求双倍返还，而只能要求售房人足额返还已付购房款。
就上述情形而言，如1、2、3中情形，因均属售房人违约，故此，预购房人均可依法请求双倍返还定金，并足额返还已付购房款。
2、但对于前述3中的情形，在举证责任上则需十分注意
预购房人认为售房人在《房屋买卖合同》中所售房屋或实际出售房屋与《商品房认购书》约定条件不符的，可以据此要求解除《认购书》并要求售房人双倍返还定金，但对于如何证明售房人所售房屋与约定不符，在实务中举证相对困难。因为，《认购书》往往不会对房屋具体情况作太多说明。而且，加上各地法院或是法官对此“不符”的理解各有不同，亦对案件影响较大。除非，双方在《商品房认购书》中就某种情况作了特别约定，或是有售房人就房屋条件所作的书面承诺或录音资料，否则，该主张往往因举证不能而无法得到法院支持。
3、例外情形下，预购房人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”若当事人在签订《购房认购书》时就已对诸如当事人双方情况、房屋情况、付款方式、交付时间等具体条款作了明确约定的，则可认定该《商品房认购书》为商品房买卖合同。
依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。”若预购房人与售房人签订的《商品房认购书》内容可被认定为商品房买卖合同的，则当售房人即出卖人具有上述情形之一的，如前述提到的1中所言隐瞒已经抵押或已经出售的事实的，预购房人可可依此规定，要求售房人返还已付购房款及利息，同时还可要求售房人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
4、对于前述第一条第4、5项情形的，解除《商品房认购书》时，双方互不承担违约责任，售房人足额返还预购房人已付定金
若双方在解除《商品房认购书》上，均负有过错，且过错程度相当的，依据过错分担原则，双方互不承担违约责任。同理，若双方在签订正式的《商品房买卖合同》时，不能就相应条款达成一致的，依据自由交易原则，双方均无过错，亦无须向对方承担违约责任。
综上所述，预购房人如欲解除《商品房认购书》的，应当提供证据予以证明存在上述情况之一，否则将可能因违约而被没收定金。就实务经验来说，预购房人若仅仅依据主观意愿反悔而提起诉讼请求解除《商品房认购书》的，往往最终败诉。因此，尽管《商品房认购书》是预约合同，但其因具有合同性质，当事人在签订时仍应十分小心谨慎。
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