福州房产律师：商品房认购书未约定房屋总价款，定金能否退还？
福州一市民2014年看中三江城的一套房子，签了意向书，并缴纳6万元定金，但意向书中对于房屋折后单价及折后总价并未填写，市民只是在现场与置业顾问谈好的折后价格是86.3万。两日后双方确认首付款时，开发商却告知市民房屋价格有误，须支付88万元才能成交。市民提出异议，但开发商不退让。纠纷持续了近一年，今年她发现开发商已经私自把房屋转卖第三方，于是要求开发商应当返还定金。但开发商认为市民未按照约定的时间缴纳首付款已构成违约，应没收定金。目前置业顾问已经离职，除了购房意向书外，双方对该争议都没有其它的证据予以支持。
从法律角度讲，意向书具有双重属性，第一重属性是对签订正式合同的预约性，意向书的内容并不涉及买卖关系双方的具体权利与义务，该意向书属于预约合同，双方当事人取得的也只是签订正式合同的优先权，最后以双方签订的正式合同（本约）为准，即使违约，承担的也只是缔约过失责任，而非违约责任。第二重属性，在意向书的内容已具备本合同的构成要件时，它就是一份有效的合同，一旦当事人一方违约，即需要承担违约责任。
在本案例中，市民与开发商之间签订的房屋买卖意向书，其内容对买卖关系的主体、标的、履行期限、违约责任等都作了明确的约定，唯独没有对价款做明确约定。
首先，《商品房销售管理办法》第十六条规定“商品房销售时，房地产开发企业和买受人应当订立书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”同时《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第5条也规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”所以，本案的预约合同在未约定房屋总价款的前提下不完全具备商品房买卖合同的主要条款。认购书的主要目的是为双方签订商品房买卖合同，现双方对开发商提供的商品房买卖合同总价款未能达成一致，市民要求开发商退还预约定金并未违反合同约定，开发商认为应适用定金罚则的意见，不予支持。
再者，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第4条规定“出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”
本案中，无论是市民还是开发商，都不能证明未签订商品房买卖合同是对方过错。这意味着，开发商无权没收定金，定金应该返还买受人。
相关新闻报道： http://news.fznews.com.cn/fuzhou/20150820/55d58561eeb73.shtml