福州房产律师：因市政配套设施致使消防验收迟延，出卖人迟延交房不违约
案情简介：
2012年，由被告开发的海峡农副产品物流中心商业2#楼经竣工验收合格。2013年2月17日，原告与被告签订《商品房买卖合同》，约定原告向被告购买坐落于福州市闽侯县海峡农副产品物流中心商业2#楼某单元房。第八条约定，被告应当在2013年12月31日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将符合竣工验收合格和消防验收合格等条件的房屋交付原告使用。但如遇下列特殊原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，被告可据实予以延期：……供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设的。
因政府市政配套设施供电未及时配套建设，致消防验收至2014年7月8日才合格。早在2014年6月20日，被告便通知原告于2014年7月4日办理交房手续，逾期7日未办理交付手续的，责任自负。原告认为不符合交房条件，当时未接收该房屋。
2014年10月8月，原告诉至闽侯县人民法院，要求被告承担逾期交房的违约责任。2014年11月19日，原告接收该房屋。闽侯法院审理后，判决驳回原告诉求，原告（上诉人）不服上诉，福州中院二审维持原判。
法院观点：
闽侯法院：本案商品房所属海峡农副产品物流中心商业2#楼已于2012年12月25日，即双方签订《商品房买卖合同》之前就已经竣工验收合格，后因政府市政配套设施供电未及时配套建设，致消防验收至2014年7月8日才合格，属于被告可据实予以延期的特殊原因。且原告于2014年11月19日已经接收该房屋。故原告的该主张，依据不足，原审法院不予支持。
福州中院：上诉人称《商品房买卖合同》第八条被上诉人有权根据“供水、供电、道路等市政配套设施因政府未及时配套建设”延期交房的格式条款为显失公平的无效条款，原审未认定该条款无效系属错误。被上诉人单方提供可以延期交房的免责格式条款，该条款违反了《合同法》第三十九条、第四十条的规定，违背了公平原则，属于免除其责任而加重对方责任、排除对方主要权利的条款，应属无效条款。
但法院认为，本案讼争商品房所属大楼已于2012年12月25日，即双方签订《商品房买卖合同》之前就已经竣工验收合格，后因政府市政配套设施供电未及时配套建设，致消防验收至2014年7月份才合格，属于合同约定的被上诉人可据实予以延期的特殊原因。且上诉人于2014年11月19日已经接收该房屋。上诉人主张合同第八条为格式条款缺乏事实和法律依据；上诉人对因政府方面的原因导致2014年7月份消防验收才合格提出异议并主张讼争房产具备交付条件的证据不足。
蔡思斌律师评析：
按照有关法规，商品房的交付既要满足当事人在合同中约定的交房条件，还须经过政府管理部门的竣工验收和消防验收合格，二者缺一不可。实务中，当事人通常会将竣工验收和消防验收合格作为交房条件写入合同，提前约定因此发生的纠纷解决方式。就本案而言，允许当事人在合同中约定如遇因政府未及时配套建设的供水、供电、道路等市政配套设施导致迟延消防验收的，一方可据实延期交房。此条款属双方协商一致的结果，而非显失公平的格式条款，对双方都有约束力。若合同中未对此进行约定，则开发商承担逾期交房的责任概率极大。
同时，蔡律师在此提醒，不符合交房条件时，购房者接收房屋并不一定表明其已认可房屋满足交房要求。接收房屋既是购房者的权利，也是按照合同应当履行的义务，若在房屋仅存在某些交房瑕疵时长期拒绝接收房屋，导致合同履行发生纠纷，法院可能认定购房者亦存在一定的过错。结合蔡律师办理房产案件的经验，更为理智的处理方式是接收房屋的同时，保存房屋达不到交房要求的证据，并向出卖人出具函件示明接受房屋仅为宽容期限等待对方补正交房条件。
本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。