福州房产律师：因房屋质量问题严重影响正常居住的判断
关键词：房屋买卖合同房屋质量问题 严重影响 正常居住使用
裁判主旨：因房屋质量问题严重影响正常居住适用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但买受人需要举证证明房屋存在质量问题，且该问题已严重影响正常居住使用。
案情简介：
原告苏玉芳诉称，2013年7月10日，原、被告签订《商品房买卖合同》，约定：原告向被告购买位于福州市闽侯县某单元的房产，总价款为376643元；被告应于2015年9月30日前将符合合同第八项中约定的达到设计要求条件的商品房交付给原告；如被告在交房期限届满仍未能达到交付条件的，原告有权解除合同，被告应当自原告解除合同书面通知到达之日起七日内退还全部购房款，并按原告已付款的5%支付违约金。《商品房买卖合同》签订后，原告依约全额支付了购房款。后原告前往了解时发现该商品房存在以下严重质量问题，未能达到法定及合同约定的交付条件：1、被告违反合同约定及验收标准，在59#楼楼顶违章搭盖两层建筑物，并将违章建筑物租赁他人作为办公场所，谋取私利；2、商品房的套内建设未依照建筑图纸的设计要求施工：未在阳台和卧室之间安装铝合金玻璃推拉门、未在阳台外墙的合适位置安装空调外机放置处；3、未依照合同第八条约定安装煤气管道；4、整个小区唯独59#楼：过道白灰无贴砖、无可视电话。针对上述问题，原告曾向被告正式发函要求整改，也曾委托律师前往与被告处协调整改问题，无果。根据《商品房买卖合同》之约定：被告应于2015年9月30日之前将各项设施均达设计要求的商品房交付给原告使用。现距约定交房时间已逾30日，被告拒不整改的行为已构成根本违约。原告于2015年11月初向被告正式发出解除合同《通知函》，被告已于2015年11月7日收悉。根据合同约定，被告应于收函之日起七日内即2015年11月14日之前向原告全额退还购房款及违约金，然而被告收函后仍置若罔闻。为维护原告的利益，原告请求法院依法判决：1、依法解除原、被告之间签订的《商品房买卖合同》；2、依法判令被告立即归还原告购房款376643元及资金占用费2259.86元（自2015年11月15日起，按同期同类银行贷款利率计，暂计至2015年12月15日，直至被告付清购房款之日止）；3、依法判令被告向原告支付违约金18832.15元；以上暂计397735.01元。4、本案的诉讼费用全部判由被告承担。
法院认为：
闽侯法院：原告认为被告违反了《商品房买卖合同》第八条第二款和第九条第二款的约定要求解除合同，本院对原告的该项诉请不予支持。理由有二：其一，被告未有逾期交房的行为。被告已于2015年7月通知原告前来收房。原告认为房屋存在严重质量问题，诸如阳台和卧室之间未安装玻璃推拉门等问题主张拒绝收房。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第一款“因房屋质量问题严重影响正常居住适用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”，本案中，原告所列举的被告存在的违约情形并没有达到房屋质量问题严重影响正常居住使用的程度，且原告也并未举证证明房屋质量已严重影响正常居住使用，因此原告不能由此拒绝接收房屋。原告可以向开发商主张违约责任而不是要求解除合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条第二款的规定，原告在接到被告的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由原告承担。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条第二款，若被告交付给原告的房屋存在质量问题，在保修期内，被告应当承担修复责任。若被告拒绝修复或在合理期限内拖延修复，原告可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由被告承担。因此本院建议原告尽快去接收房屋。其二，被告没有拒不整改的行为。针对顶楼的违章搭盖，被告已积极进行了整改拆除。原告若需要安装玻璃推拉门，被告亦承诺帮其安装。空调外机放置处在设计图纸中业已设计，图纸中空调外机的放置处在现房中位于阳台内，符合图纸设计。至于无可视电话、过道白灰无贴砖等问题，合同中并未有相应的约定，被告并未违约。根据某某市政设计有限公司福州分院2015年11月16日的《回复函》可知，原告所购买的商品房由于没有独立厨房不满足安装燃气的条件，因此没有做燃气设计。讼争的房屋已经通过了工程竣工验收，各项设计也符合设计的规范，具备了交付的条件。由于被告未能举证证明其在销售时就已告知了原告所购房屋没有管道燃气设计，根据《商品房买卖合同》第八条的约定，原告可就此向被告主张违约责任而不是要求解除合同。
原告依据《商品房买卖合同》第九条第1点第2小点提出第二项诉讼请求，主张要求被告归还购房款及资金占用费，由于被告未存在逾期交房的行为，且本院对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉请不予支持，因此，本院对原告的第二项诉讼请求不予支持。原告依据《商品房买卖合同》第九条第1点提出第三项诉讼请求，要求被告承担因逾期交房导致解除合同所需支付的违约金，由于被告未存在逾期交房的行为，且本院对原告要求解除《商品房买卖合同》的诉请不予支持，因此，本院对原告的第三项诉讼请求不予支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第三条、第八条、第六十条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十一条、第十三条第一款之规定，判决如下：驳回原告苏玉芳的诉讼请求。
蔡思斌律师评析：
通说认为，房屋质量问题是指房屋的地基基础工程、主体结构工程、屋面防水工程、其他土建工程、电气管线、上下水管线安装工程、供热、供冷系统工程等出现的质量问题。
若是主体结构质量不合格，国务院《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定“商品房交付使用后，购买人认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买人有权退房；给购买人造成损失的，房地产开发企业应当依法承担赔偿责任。”建设部《商品房销售管理办法》第三十五条亦由类似的规定。最高法院《商品房买卖合同司法解释》第十二条也明确规定“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”可见，对于因房屋主体结构和地基基础工程不合格而引起的房屋质量问题，法律赋予了买受人合同解除权和出卖人的损害赔偿责任，对此理论界和实务界已经形成一致的观点。
若是其它质量问题，法律和行政法规之规定了出卖人在保修期内的保修责任，并未赋予买受人以合同法定解除权。最高法院结合审判实践，就其他质量问题引起的违约情形，根据其程度的不同，设置了维修、赔偿损失的规定，但是同时在《商品房买卖合同司法解释》第十三条第一款又进一步规定了其他质量问题“严重影响房屋正常居住使用”时的合同解除权和损害责任赔偿请求权。
本案涉及的就是根据商品房买卖合同司法解释第十三条的规定的问题，从法条来看，买受人依据该条解除合同需提供两个证明标准：一是需证明房屋存在质量问题；二是需要证明该质量问题应达到严重影响正常居住使用的程度，否则不能达到解除合同的目的。但第十三条并未对“严重影响正常居住使用”的判断标准作出规定。对于房屋质量问题影响正常居住使用的“严重”程度，完全属于法官心证和自由裁量的范畴，法官仅需要根据当事人提交的证据结合自己内心的、公正的感知，作出公平的判断即可。
案例索引：
闽侯县人民法院（2016）0121民初181号“苏玉芳与福建龙旺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷”，见《苏玉芳与福建龙旺房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷一审民事判决书》（审判长林妍，人民陪审员林伟、黄美珠），载《无讼案例》（20160218）。