福州房产律师专稿：福州二手房买卖中的户口迁移问题专析
在一般大众的眼中，“安家落户”是稳定生活的两大要素。而户籍制度作为中国的一大特色，虽然至今法律性质不明确，却影响了无数民众的人生轨迹。蔡思斌律师在多年的执业过程中常常接到关于二手房买卖过程中户口问题的咨询，鉴于该类问题的多发性和典型性，蔡思斌律师将为您解读二手房买卖中涉及户口的几个关键问题。
一、原房主未迁出户口可能存在的法律风险
1、一屋一户原则。按照户籍管理的基本原则，一套房屋原则上应该只立一个户口，原户头上面的户口未迁移，新的户主就不能落户。
2、后期再迁移户口，费用承担问题会引发买卖双方的争议。
3、学区房问题。一般若作为学区房购买，部分重点学校对学区房的户口迁入时间及适龄儿童上学指标的使用有较为严苛的要求，如原房主的子女户口仍在该房屋内且先于新房主的子女达到入学年龄，则可能会影响到新房主子女的入学问题。
4、拆迁补偿。虽然目前拆迁补偿是以房产证为主，但在实际拆迁中因为情况的复杂与多样，往往还要结合户籍和实际居住情况。
5、影响价值。鉴于目前民众对户籍问题的关注度越来越高，如果户口问题不能解决，那么在转售该房屋时，一定会影响房屋的成交价格。
二、原房主不予迁移户口，能否提起单纯的户籍迁移之诉？
1、福州市的司法实践观点是，户口迁移属于公安机关户籍管理的范畴，人民法院不会受理及审理基于二手房买卖合同项下的户口迁移纠纷，公安机关也无权强制要求原房主将户口迁出，故如原房主拒绝配合，则从法律上目前并无有效措施迫使原房主迁出户口。北京、上海、重庆等大部分地区的司法实践也都是如此操作的，如上海高院在2003年第3期《民事法律适用问答》及2005年《关于审理“二手房”买卖案件若干问题的解答》中都曾对这一问题都做出了明确的答复。
根据1958年1月9日施行且至今仍生效的《中华人民共和国户口登记条例》规定：“户口登记工作，由各级公安机关主管。公民迁出本户口管辖区，由本人或者户主在迁出前向户口登记机关申报迁出登记，领取迁移证件，注销户口。”按照上述规定，包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围。当事人之间基于二手房买卖而涉及户口迁出纠纷并不属于人民法院的主管范围，故人民法院无权受理与户口迁移相关的纠纷。
参考案例1、2：福州市仓山区人民法院（2015）仓民初字第5144号《林伟与李灼荣房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》、福州市仓山区人民法院（2016）闽0104民初2914号《刘涛、王爱碧与施义胜房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：《中华人民共和国民事诉讼法》第三条规定：”人民法院受理公民之间、法人之间、其他组织之间以及他们相互之间因财产关系和人身关系提起的民事诉讼”。《中华人民共和国户口登记条例》第三条规定：”户口登记工作由各级公安机关主管”。户口迁移问题涉及相关行政部门的审批制度，属于行政管理范畴，不属于民事案件的受理范围。故对于原告主张的被告应将户口迁出讼争房屋，不属于民事案件的受理范围，本院不予处理。
参考案例3: 福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第3684号《李芃与陈伟、第三人福州金海岸房产服务有限公司房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：原告主张将其户口迁移至新店派出所公共集体户不属于人民法院审理民事案件的受理范围，故原告此项请求，不作处理。
2、但也存在例外，厦门地区的司法实践反而是支持户籍迁移之诉的。
参考案例：厦门市海沧区人民法院（2015）海民初字第3540号《邹志平与廖金玉房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：原告邹志平与被告廖金玉签订的《房产预约买卖协议书》系双方的真实意思表示，不违反法律强制性规定，合法有效，双方均应依约履行。被告承诺于新产权证做出后一个月内将原有户口迁出案涉房产，但并未履行。原告请求被告将原有户口迁出案涉房产，符合合同约定，应予以支持。判决被告廖金玉应于本判决生效之日起十日内将原登记在厦门市海沧区兴港路兴港七里4号1502室房产的户口清空。
三、原房主不予迁移户口，能否要求公安机关协助强制原房主将户口迁出？
1、按照《中华人民共和国户口登记条例》规定，既然包括户口的申报及迁出在内的各项户籍管理工作均由公安机关主管，属于公安机关行政管理职责范围，那么能否直接让公安机关协助强制将原房主户籍迁出？
但根据公安机关户籍管理部门的回复，因为户口的迁出需要户主的同意及配合，且需要户主提交相应的审批文件及新的落户地址，在上述条件并不必备且原户主不配合的情况下，公安机关无法强制性地要求原户主将户口予以迁出。
2、但因为此类情况多见，据了解目前在广东、江苏、湖北的部分城市，虽然公安机关同样无权将原房东户口强制迁出，但已经存在有针对这种人户分离的措施：即经基层组织和公安机关调查核实情况后，确定原房东无法联系到或者不肯迁出，根据人户一致选择，可以依照相关程序将原房东户口空挂（原房主的户口在户籍系统里会显示“空挂”），然后新业主可持房屋两证申请在同一户头下增设独立户口，解决落户问题。据当事人陈述，福州公安派出所有的也会这么处理，或者将原房东户口强制迁出到当地集体户口，或者将原房东户口予以空挂并冻结。
四、原房主不予迁移户口，能否要求其承担相应的违约责任？
随着纠纷的增加，买方在购买二手房时加强自我保护，均签订了有关户口迁移的条款。一方面，买方预留了部分房价款（即户口保证金），待卖方将房屋内的户口全部迁移后再支付该部分房价款；另一方面，如果卖方没有按照合同约定期限迁移所有的户口，卖方应当按照合同约定标准支付违约赔偿金。
1、条款中应明确迁出的是该房屋下所有的户口，而不应仅限于原房主本人的户口。
参考案例：福州市中级人民法院（2009）榕民终字第2777号《上诉人林小霖因与被上诉人倪周斌房屋买卖合同纠纷一案》
法院观点：本案争议焦点在于讼争屋内李月红的户口未在2009年4月23日迁出，被上诉人倪周斌是否构成违约。2009年2月7日上诉人、被上诉人及福州双安房产代理有限公司三方签订的《交易服务合同》第三条第三款虽约定被上诉人应于放款前将讼争房产内的户口全部迁出，但双方当事人于2009年3月24日在福州双安房产代理有限公司的见证下签署的《交接单》中明确约定“经甲乙双方协商，乙方（即上诉人）同意甲方（即被上诉人）户口于2009年4月23日迁出，如未迁出，甲方（即被上诉人）同意将双安房产监管的户口押金人民币5000元直接支付给乙方（即上诉人）作为违约赔偿后，甲方（即被上诉人）无条件迁出，并依照原合同执行使乙方（即上诉人）入迁”，故《交接单》可视为双方协商一致，就户口迁出的有关事项作出了新的约定，《交接单》与《交易服务合同》内容不一致的，应按《交接单》的约定履行。在双方签署《交接单》时被上诉人已知晓讼争房屋的户口登记中还有李月红，但李月红的户口迁出问题应由李月红办理，被上诉人无法代为履行，且《交接单》已不再按《交易服务合同》约定“户口全部迁出”，故可以推定《交接单》中明确的“甲方（即被上诉人）户口”应仅指被上诉人倪周斌的户口，不包含李月红的户口。虽李月红的户口并未在2009年4月23日迁出，但被上诉人倪周斌已在《交接单》约定的时间将其户口迁出，不构成违约。上诉人的上诉请求缺乏事实和法律依据，本院不予支持。
蔡思斌律师评析：本案中的李月红是再上一手业主的户口，正因为在《交接单》中将原来的“讼争房产内的户口全部迁出”变更为“甲方户口于2009年4月23日迁出”，根据福州现行的司法实践，既无法强制再上一手业主迁出户口，本案更因为缺乏违约条款而无法追究原房主的违约责任，买房人成为了最大的受害者。当然，要说明的是，
因为厦门市目前支持单纯的户口迁移诉讼，所以像本案的情况，厦门法院依然可以判决出卖人履行协助将再上一手业主的户口迁出的义务。参考厦门市中级人民法院（2016）闽02民终1299号《喻智鹏与郭志忠房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》。
2、一般情况下，卖房人认为买房人主张的违约金过高的，可以请求法院酌情调整违约金数额，一般都会得到法院支持。
根据法律规定，违约金的数额应相当于违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。一般情况下，进行户口迁移时，均已完成了除定金及保证金外的所有房款的支付，房屋也都进行了交接，房屋买卖的交易已经进入了尾声阶段。法院一般会根据《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释（二）》第二十九条的规定予以酌减，如果约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求法院予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求法院予以适当减少。考量的因素有：是否是卖房人自己的户口未配合迁出、卖房人对户口迁出的控制力及过错程度（如果是卖房人以外的第三人未将户口迁出且不配合，卖房人积极催促的，法院一般认为卖房人过错程度较小）、是否有证据证明损失（一般情况下很难证明存在直接损失）。
参考案例: 福州市鼓楼区人民法院（2015）鼓民初字第3853号《林昭与董哲夫、李莉萍房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：本案房产交易过程中双方约定了户口迁移事项，属于合同附随义务，被告应当根据合同履行迁出户口的义务。合同约定被告应于2015年5月25日前迁出户口，但被告在未征得原告同意或予以合理说明变更户口迁移时间的情况下，拖延至2015年6月16日才将户口迁出，有悖诚实信用原则，虽然未给原告造成损失，亦未构成根本性违约，但被告的该行为给当时正在房产交易过程中的原告造成了困惑和不安，根据诚实信用、公平合理原则，本院酌定被告应向原告林昭支付补偿金5000元。
蔡思斌律师评析：本案原告起诉时诉请的补偿金为按日万分五计算从2015年5月25日起算至被告户口实际搬离之日止（约11000元），而法院也根据具体情况对违约金数额进行了调整。
五、福州房产律师蔡思斌相关提醒
1、事先核实拟购买房屋的落户情况。
无论卖方承诺房屋内是否存在户口，购房者都最好亲自到房屋所在地的派出所进行核实。户口迁移的政策性、地区差异性较大，周期也长，事先应予以一一落实。如果公安机关户籍管理部门不予核实的，可委托律师代为前往核查落户情况。这样做除了核实出售方承诺的真实性以外，还可以防止有其他人的户口仍未迁走，比如出售方以前购房时的上家户口等情况。如果是通过中介买房的，也可以委托中介代为核实的房屋的户口，核实后应要求中介机构出具书面的核实报告，并加盖公章，防止少数从业人员的疏忽或欺骗行为给自己造成损失。
2、提前向教育部门核实学籍使用情况。
以购买“学区房”为主要目的的买房人，还应予以明确约定购房目的是为了孩子落户。应提前向所在学校及教育部门核实相关入学政策及涉案房屋学籍的使用情况，如果所在学区对学籍使用有限制，建议在合同明确约定入学指标使用问题及相应违约责任。如果因卖房人根本违约致使买房人购买“学区房”的合同目的不能实现，买房人有权要求解除合同，并要求赔偿房屋差价损失、转售利益损失等可得利益损失。
特别提醒，房屋买卖还是应以取得房屋产权作为主要交易目的，“学区房”溢价高，存在相关政策变化等风险，买房人要充分权衡利弊，切莫盲目跟风。
3、约定详细的户口迁移条款。
在合同（可以以补充协议的形式）中明确约定户口迁出条款，明确户口迁出的义务主体、期限、逾期未迁出的违约金以及违约金计算基数（房屋总价款）。毕竟当事人对于证明自己损失存在的证据较为薄弱，有的甚至只是在口头上笼统地主张存在损失，无法具体说明存在何种损失及相应的损失数额，亦没有相应证据佐证。直接约定一个明确的违约金数额，在一定程度上是对自己权益的更好保护。
4、通过预留房屋尾款和违约金的双层方式对卖方施加压力。
预留房屋尾款应当在合同总明确说明先迁移户口然后再交付房款，约定一个明确的先后履行顺序防止对方恶意违约，而且房屋尾款的数额不宜过低。在签订违约金条款时应当注意能够适用于迁移户口。通过房屋尾款和违约金的双层方式迫使卖方诚实守信，按期迁出。
福州房产律师蔡思斌
2016年11月14日