福州房产律师：房屋买卖合同中哪些行为可作为表见代理的证据？
关键词：房屋买卖合同 无权代理 表见代理
裁判主旨：转让共有的土地使用权及房屋时，未经共有人授权，属无权代理。但转让价款与同期市场价格是否相符、交付房屋时间的长短、是否交付相关权属证书及文件等均可作为表见代理的证据。
案情简介：
原告王玉莲、原告杨书明于1974年10月23日办理结婚登记手续。1992年4月10日，长乐市人民政府向原告杨书明发放了长祉集建（1992）字第011348号集体土地建设用地使用证，该建设用地位于松下镇松下村码头东，二原告在该土地上搭建一座二层砖瓦结构房屋。后原告杨书明与被告陈向华协商将该房屋及土地使用权以总价61000元转让给被告，双方遂于1999年8月20日签订一份断契，该断契载有“杨书明东边前后两间房屋，东至忠钦厝；西至长栋厝，南（前）至水泥路；北（后）至大众六米路。现杨书明厝价格人民币陆万元正愿意卖断给陈向华受用，若日后价值连城，杨书明及后代便无反悔，恐以后节外生枝，特立断契字据为凭（本据一式二份）。（陆万壹仟元正），（土地证换证，我应去土地办换证）（内附杨书明土地使用证壹本），原房主：杨书明，王玉莲，杨大其，接授人：陈献华，执笔人：林庆华，见证单位：长乐市松下镇松下村敬老会，一九九九年八月二十日”。该断契上原房主处的“杨书明，王玉莲，杨大其”等字均由原告杨书明签名并捺印，被告在接授人处加盖“陈献华”盖章，长乐市松下镇松下村敬老会在见证单位上加盖“长乐市松下镇松下村敬老会”印章。断契签订后，在扣除先前原告拖欠被告的“会钱”7000元外，被告另行向原告杨书明支付余款54000元。原告杨书明在收到款项后将涉案土地使用权证交付给被告。不久，被告即搬入涉案房屋。2013年4月，被告将诉争房屋拆除，并在该建设有地上搭建了一幢十一层楼房。
另查明，原告杨书明和王玉莲长期在一起生活，1999年1月-1999年12月间，原告王玉莲在松下镇松下村居住生活。
现二原告诉请被告陈向华归还土地并恢复房屋原状。
法院认为：
长乐法院：二原告诉请被告陈向华归还土地并恢复房屋原状，被告辩解双方已签订“断契”，二原告已将土地使用权及房屋转让给被告，要求驳回原告的诉请。可见，本案的主要争议焦点在于双方所签订的“断契”是否有效。《中华人民共和国合同法》第四十九条规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。本案中，原告杨书明为向被告转让诉争土地使用权及房屋，以杨书明与王玉莲的名义与被告陈向华签订《断契》时，未经原告王玉莲授权，属无权代理。但基于如下原因，原审法院认为被告作为相对方其有理由相信杨书明有代理权，杨书明的行为构成表见代理，双方签订的合同有效。首先，原告杨书明在长乐市松下镇松下村敬老会见证下，方以自己与配偶王玉莲的名义与被告陈向华签订“断契”；其次，原告杨书明出售的房屋及土地使用权的价款与同期市场价格相符，双方经自愿协商签订的合同，没有恶意串通损害第三方利益；再者，原告杨书明在收取交易款后，已向被告交付土地使用权证；最后，被告在搬入涉案房屋后较长的时间内，二原告并未提出异议。故原告的诉求，缺乏法律和事实依据，原审法院不予支持。
福州中院：本案的争议焦点：一、1999年8月20日签订的《断契》是否有效；二、上诉人是否有权要求被上诉人返还讼争土地、房屋，恢复原状。
关于《断契》的效力问题。因本案讼争土地使用权登记在上诉人之一的杨书明名下，被上诉人有理由相信上诉人杨书明能够代表其他家庭成员决定该土地使用权和房屋的转让事宜，而《断契》中关于价款的约定符合同期市场价格，未损害他人的利益。此外，该《断契》亦有执笔人签名、见证单位盖章，在签订《断契》后，被上诉人亦支付了相应对价，而上诉人也将土地使用权证交付被上诉人，被上诉人亦搬入房屋居住。而上诉人之一的王玉莲自认于2002年即已经知道房屋出卖的事实，却至起诉前均未提出异议。虽然双方的交易行为在形式上仍有一定瑕疵，但符合当地的交易习惯，也体现了双方在交易当时的真实意思，未违反法律法规禁止性规定，合法有效。根据最高人民法院《关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三条规定：“当事人一方以出卖人在缔约时对标的物没有所有权或者处分权为由主张合同无效的，人民法院不予支持。”故，上诉人主张杨书明签订上述《断契》时，未经共有权人的王玉莲同意，该《断契》无效，缺乏法律依据，本院不予支持。至于上述《断契》是否经有关部门审批，属于协议的履行问题，不能作为判断协议是否有效的依据。
关于上诉人是否有权要求被上诉人返还讼争土地、房屋，恢复原状的问题。尽管目前土地使用权仍然登记在上诉人杨书明名下，但杨书明已经通过签订协议的方式将土地使用权以及房屋所有权转让给被上诉人，并已经收取了转让对价，各方均应受到合法有效的合同的约束。上诉人再行主张上述土地和房屋的权利，缺乏依据。原审法院不予支持，并无不当。
福州房产律师评析：
在夫妻一方对夫妻共同共有的房产予以出售时，是否构成表见代理是决定买卖双方签订的合同是否有效的重要依据。而对于主张表见代理的一方，不仅应当举证证明对方的代理行为存在诸如合同书、公章、印鉴等有权代理的客观表象形式要素，而且应当证明其善意且无过失地相信对方具有代理权。实务中，还是应对相对方的身份及其行为权限予以必要审查，尽到交易谨慎之注意义务，才能最大程度保护自己的权益。
本文摘录于福州法院房地产审判观察汇编。福州法院房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
福州市中级人民法院（2016）闽01民终字第320号“王玉莲、杨书明与陈向华恢复原状纠纷”，见《王玉莲、杨书明与陈向华恢复原状纠纷二审民事判决书》（审判长徐敏洲，代理审判员刘启鸣、陈嘉），载《无讼案例》（20160330）。