实践中农村房屋买卖的案例并不在少数，而由此引发的纠纷也各异。各法院审判实践中对于农村房屋买卖合同效力的认定及处理是怎样的呢？资深福州房产律师蔡思斌根据目前中国裁判文书网上已公开的法律文书作以下归纳并予以深度分析，以让房屋买卖当事人最大限度规避农村房屋买卖风险。
关于同一集体经济组织成员之间买卖农村宅基地房屋的法律效力,因为受交易主体的身份和土地权利的影响较少,其效力相对明确,凡符合一般房屋买卖合同有效要件的应当认定合同有效。因此，本文所称的农村房屋买卖合同特指的是出卖人与本集体经济组织成员以外的人订立的房屋买卖合同。
宅基地使用权具有特定的身份属性，这是其转让受到限制的主要原因。法院在对此类案件进行裁判时，依据农村房屋买卖不同主体会作出不同的裁判，对于同一集体经济组织成员之间买卖农村宅基地房屋的法律效力两类：城镇居民与农村村民之间的房屋买卖；不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖。
一、城镇居民与农村村民之间的房屋买卖合同原则上无效，但存在例外
宅基地使用权是我国农村集体经济组织成员享有的一项用益物权，与物权人特定的身份具有密切的联系。对于城镇居民买卖建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知的》第2条第2款规定：“农村的住宅不得向城市居民出售”；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，“加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地”。2011年11月10 日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第10条规定：“对于借户籍管理制度改革或者擅自通过‘村改居’等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建设、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或‘小产权房’等违法用地，不得登记发证。”可见，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此，应当认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。
如：厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第3380号《赖永来与苏福气房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》
法院观点：本案讼争的房屋系农村房屋，农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，而农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，只有本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，本案赖永来系台湾地区居民，与苏福气不属于同一个农村集体经济组织，双方于2002年9月18日签订的《农村房屋买卖协议书》，违反了法律、行政法规的强制性规定，已经被认定为无效。
类似案例：（2014）浙民申字第837号；（2017）京02民终1226号
福州房产律师蔡思斌观点：对于禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物的审判观点已经比较成熟，因此而签订的农村房屋买卖合同基本上均被认定为无效。
虽然城镇居民与农村村民之间的房屋买卖原则上无效，但存在例外情形：
（1）合同签订后，买受人将户口迁至房屋所在集体经济组织的，合同应认定为有效。
如：江西省萍乡市中级人民法院（2018）赣03民终440号民事判决书
法院观点：虽然签订房屋买卖合同时刘传明尚不是河洲村农村居民，但是在房屋买卖合同履行后，即2017年4月14日，刘传明全家的户口已迁入河洲村，享有河洲村集体经济组织成员资格。根据2016年11月30日全国法院民商事审判工作会议纪要中关于农村房屋买卖问题第十九条关于在非试点地区，农民将其宅基地上房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同应认定无效的意见，既然刘传明已经取得本村集体经济组织成员资格，则案涉房屋买卖合同并不违反法律、行政法规强制性规定，应认定为有效合同。
福州房产律师蔡思斌观点：目前这一观点在司法实践中已经基本上取得了共识，如安徽省高级人民法院就在《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律问题的指导意见》中规定：“非同一农村集体经济组织成员之间签订的房屋买卖合同，应当认定为无效合同。但买受人在一审法庭辩论终结前取得出卖人所属的农村集体经济组织成员资格且符合其他购买条件的，可以认定合同有效。”
（2）购买农村私有房屋后,如果所买的房屋已经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意,并经过了长时间的稳定居住,可以认定买卖房屋合同有效。
如：龙岩市新罗区人民法院（2015）龙新民初字第2720号《林泽川、林柏花等与郑柏斌房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：原告已将讼争房屋交付给被告郑柏斌，被告郑柏斌已入住讼争房屋十余年，对讼争房屋也已进行部分装修、整改，当地村委会也同意被告郑柏斌将户口迁入。现龙岩市新罗区人民政府因火车站扩建项目征收了原、被告讼争的房屋，该房屋所使用的土地也由农村集体土地转为国有土地，因此，可以认定原、被告签订的《房屋土地转让合同》及《购房补充合同》合法有效。被告在讼争房屋已长期、稳定地占有、居住使用，应维护当事人现有生活状态的稳定、和谐。
福州房产律师蔡思斌观点：对于讼争房屋已被长期、稳定地占有、居住使用，且当地村委会也同意了买房人户口的迁入，也可认定为合同有效的情形。
（3）买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民,但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员,且在购买房屋时系家庭成员共同出资,也为共同居住的,村集体经济组织同意其买卖合同内容的,可以依法认定为家庭共同购买的,买卖房屋合同有效。此种情况下，可以视为系同一集体经济组织成员之间买卖农村宅基地房屋，合同有效。
如：福州市中级人民法院（2014）榕民终字第4384号《吴翊福与林永宁农村房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》
法院观点：本案吴翊福与林永宁签订《房屋转让协议》时，林永宁之妻郑声钦与吴翊福属于同一集体经济组织成员，而郑声钦在庭审中也明确对林永宁买受讼争房屋的行为予以认可，因此讼争房屋买卖并未违反法律、行政法规的强制性规定，且法律并未规定同一集体经济组织成员之间的农村房屋买卖行为无效，因此关于吴翊福主张的讼争房屋买卖违反法律规定应为无效的理由不能成立，本院予以驳回。
福州房产律师蔡思斌观点：福州中院在此案件中的裁判观点即认同了配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，可以依法认定为家庭共同购买的,买卖房屋合同有效的观点。
二、不同集体经济组织的农村村民之间的房屋买卖合同，以无效为主
如：北京市第三中级人民法院（2014）三中民终字第07908号《陈述同与卓清义农村房屋买卖合同纠纷二审判决书》
法院观点：“根据《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》的有关规定，宅基地使用权是农村集体经济组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。涉案协议是农村房屋买卖合同，根据“地随房走”的原则，涉案协议在处分涉案房屋的同时亦处分了相应的宅基地使用权。卓清义（山东宁津县村民）并非涉案房屋所在村集体经济组织成员，也未取得《中华人民共和国土地管理法》及《中华人民共和国土地管理法实施细则》规定的集体土地使用权变更登记手续，其与陈述通签订的涉案协议违反了法律关于禁止农村宅基地使用权违法转让的强制性规定，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条的规定，应认定为无效合同，原审法院对此认定正确。”
类似案例：（2016）京民申4674号；（2014）黑高民申一字第203号
福州房产律师蔡思斌观点：由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，开禁宅基地交易可能导致社会强势群体对农村利益的侵蚀。在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下，贸然允许宅基地交易，将导致宅基地的兼并，影响社会秩序和稳定。因此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。
但司法实务中也出现过认定为有效的个案情况：
（一）买方与出卖方均为农民，其购买的房屋宅基地所有权仍属原村集体，并未违反城市与农村二元土地管理制度，合同有效。
如：福州市晋安区人民法院（2015）晋民初字第3712号《林淑坛与洪逞钙、刘秀丽房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》
法院观点：原告林淑坛系福州市晋安区新店镇益凤村农民，被告洪逞钙系福州市晋安区日溪乡万洋村农民，被告刘秀丽系福建省闽侯县大湖乡板头村农民。本案被告虽非福州市晋安区新店镇益凤村集体经济组织成员，但均系农民，其购买的房屋宅基地所有权仍属益凤村集体，并未违反城市与农村二元土地管理制度。原告与被告签订的房屋买卖合同系双方当事人真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，亦不违反国家政策，虽未完成过户登记手续，但仍为有效合同。且被告已付清房款，并实际占有使用多年，双方应继续履行房屋买卖合同，原告（反诉被告）应协助被告（反诉原告）办理有关房屋过户手续。
福州房产律师蔡思斌观点：晋安区人民法院在此案件的中心观点是即便是其他集体经济组织成员购买农村房屋，但因为均系农民，其购买的房屋宅基地所有权仍属原村集体，并未违反城市与农村二元土地管理制度。
三、农村房屋买卖合同无效导致的法律后果
根据《中华人民共和国合同法》第五十八条“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任”的规定，由此可以看出，合同无效主要产生两个直接后果，其一是返还因该合同取得的财产。第二是双方按照过错的程度，各自赔偿对方因此所受到的损失。那么农村房屋买卖合同的双方各自应承担的具体法律后果是什么呢？
（一）买方应承担的法律后果
1、返还房屋
既然农村房屋买卖合同无效，买方即应返还因该合同取得的财产，即讼争房屋。但一定情况下，买受人可以不返还房屋。
如：江苏省高级人民法院（2016）苏民申223号民事裁定书及盐城市中级人民法院（2015）盐民终字第01268号民事判决书
二审法院认为：陈河山在支付了相应对价后占有房屋，并对房屋进行了装修、装饰，现顾秀兰作为陈和山的同居老伴一直在该房屋中居住生活，并在建阳镇职工村种植固定的田亩，该房亦属顾秀兰在本地稳固生活所必须，该房屋出售后已达近6年之久，该房屋的价值亦发生重大变化，一审法院对陈维果要求返还房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。
再审法院认为：虽然房屋买卖协议因违反相关法律的禁止性规定而无效，但陈河山购买房屋至本案诉讼时已经五年多，陈河山、顾秀兰对诉争房屋进行了装饰装潢并实际居住，本案符合《中华人民共和国合同法》第五十八条规定的没有必要返还情形，故一、二审判决对陈维果要求返还房屋的诉讼请求不予支持，并无不当。
2、房屋占有使用费
由于合同无效给卖方造成的损失比较少，也容易确定。一般来说，卖方的损失就是买方购买居住使用期间使用费用，这已经达成了共识。但对于卖方的房屋占有使用损失在目前司法实践中各法院观点不一致。
支持的情况，如：福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3904号《游兰强与林秀卿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》，法院参照福州地区类似房屋的租赁价格标准酌情确定每月的使用费。
不支持的法院，如：厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第3380号《赖永来与苏福气房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》，法院认为“协议约定的对价是购房款和房屋，因协议已经被确认无效，且双方均存在过错，因此，购房款对应的利息损失和房屋占有使用费损失应由双方各自承担”。
（二）卖方应承担的法律后果
1、返还购房款
卖方应对购房款予以返还，这是毋庸置疑的。至于购房款的利息是否应支持，目前大部分法院都不予支持，在福州市仓山区人民法院（2013）仓民初字第3904号《游兰强与林秀卿房屋买卖合同纠纷一审民事判决书》、厦门市中级人民法院（2015）厦民终字第3380号《赖永来与苏福气房屋买卖合同纠纷二审民事判决书》都可以得到体现。
2、房屋装修、扩建款补偿
对于购房人已经翻建，装修、扩建房屋，使房屋增值部分，应对购房人的投入进行补偿。这类费用的处理可以参照一般商品房交易中类似问题的处理单独进行，基本原则是谁出资，补偿谁。
3、房屋差价损失
因土地增值，买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成的损失，卖方也应予以相应补偿。
（1）2007年在全国范围内引起热烈讨论的北京市通州区宋庄画家村农村房屋买卖合同案件中，2002年买方的购房价格4.5万元，2007年讼争房屋经评估房屋宅基地区位总价26.47万元。合同被确认无效后，买方要求赔偿其信赖利益损失48万元。
法院认定卖方对协议无效负主要责任，因诉争房屋的土地性质为集体土地性质，作为买受人并非该集体经济组织成员，对导致合同无效也应负一定责任。结合出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益的因素，参照出售房屋宅基地区位总价予以确定，确认买方赔偿买受人损失18.529万元。
（2）在另一备受关注的江西省南昌市西湖区农村房屋买卖案件中，1999年253平方米的一处农房以9万元的价格出售。2007年卖方请求收回房屋同时愿承担协议中的违约责任。2008年法院判决双方房屋买卖合同因违反法律规定而无效，卖方返还买受人购房款及维修费9万元，买方返还房屋。
法院认定合同无效后，买方以对方负主要责任为由起诉至法院，要求卖方赔偿因其对房屋买卖协议反悔所造成的经济损失80万。经一、二审后，法院认定当地安置房市场价为每平方米3500元至4000元不等，就低按3500元每平方米计算，本案房屋升值部分为78万元。对房屋升值部分，根据双方过错责任按8∶2的比例进行分割。法院判决卖方赔偿买受人经济损失62万元。
此系列案件已经形成了较为成熟的审判观点。一般来说，出卖人在出卖时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止流转范围，出卖多年后又以违法出售房屋为由主张合同无效，故出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。
四、拆迁款的处理
（一）拆迁后买卖双方可约定拆迁款分配方案
就分配方案的约定时间，通常认为应当在房屋拆迁后的约定方为有效。当事人在房屋拆迁后，再行制定拆迁款分配方案的，因该约定系当事人对自己私权的处分，并没有违反法律、行政法规的强制性规定，应当认定该分配方案有效。
如北京市第二中级人民法院（2016）京02民终5597号民事判决书
法院观点：双方当事人在涉案宅基地及房屋拆迁之后签写了欠条，该院认为，该份欠条名为欠条，实际上是双方在拆迁之后达成的拆迁利益分配方案，是双方关于拆迁利益划分协商的结果。关于欠条的效力，根据依法调取的××派出所出警录像，该院无法认定欠条的签订存在胁迫情形。根据证据规则，张月亮应当对该欠条的签订存在胁迫情形承担举证责任，然而其并未提供相应的证据予以证明，其在庭审过程中亦承认欠条签订当日不存在身体胁迫情形。综上，该院对于张月亮辩称欠条签订时存在胁迫情形的抗辩意见，依法不予采信。既然该案双方当事人在涉案宅基地及房屋拆迁之后，关于拆迁利益的划分已经达成协议，故双方当事人均应当按照约定履行自己的义务。
福州房产律师蔡思斌观点：除了上述这种方式之外，实践中有的买卖双方会在房屋买卖合同中直接约定拆迁款的分配方式，但这种约定可能不会得到法院的支持，因为法律禁止农村房屋出卖给集体经济组织成员以外的人，而基于这种出卖关系而产生的利益分配约定，当然也应当是无效的。
（二）买卖双方没有就拆迁款进行约定的
在非试点地区，对于农民将其宅基地上的房屋出售给非本集体经济组织成员的，应该依法认定合同无效。但是可以探索合同无效后的损失范围和过错比例的研究。比如，出卖人因房屋涨价、拆迁补偿等原因主张合同无效，要求返还房屋或拆迁补偿款的，可以考虑根据案件实际情况，扩大信赖利益范围，合理确定过错大小，避免出现利益严重失衡的情况。——《最高人民法院关于当前民事审判》
如：2019年1月5日《今日说法》播出的“农村房屋买卖纠纷案”案例中内蒙古赤峰市红山区人民法院的判决
红山区人民法院审理后认为：根据查明事实，原告吴小莉买受案涉房屋后对部分房屋进行了改扩建，就房屋买卖之时房屋及附属物的情况，本院结合房屋买卖合同及当事人的陈述可以确定交易之时原有房屋面积为87.75平方米及58.4平方米。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：“合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。”本案中，案涉房屋买卖合同已经生效判决确认无效，现因案涉房屋已被征收，已不具备返还原有房屋的条件，仅涉及购房款的返还及损失赔偿问题。
对于合同无效，双方均存在过错。三被告明知原告为城镇居民而仍向其出卖农村房屋，且在出卖后多年又以违法出卖房屋为由主张合同无效，有违交易过程中应当遵守的诚实信用原则，应当承担合同无效的主要责任。原告作为城镇居民到农村购买宅基地，自身亦存在一定过错，应承担合同无效的次要责任。房屋买卖合同所涉房屋面积为146.15平方米，征迁利益为1403075.5元，分割应以此为基础核定。因原告对案涉房屋进行了改扩建并实际占有使用，根据公平原则确定房屋买卖合同外原告出资改扩建部分的征迁利益由原告享有，与三被告无涉，不应作为分割基础。
具体分割比例综合考虑双方的过错程度、房屋交易时间及交易之时的情况、房屋的历史及改扩建情况、房屋的征收补偿情况，以前述核定金额1403075.5元为基础扣除三被告应返还原告的购房款16万元后，按原告享有70%，三被告享有30%的比例酌情予以分配。判决原告吴小莉享有其中382万余元，被告李燕、陈大某、陈小某享有其中37.3万元。
五、结语
实务中农村房屋买卖的数量依旧不在少数，而近年来，因为城市拆迁导致的近郊农民要求收回原已出卖的房屋引发的农村房屋买卖纠纷案件逐步增多。纵观上述案例，福州房产律师蔡思斌提醒，对于农村房屋，在已确定自身能够承担合同无效风险的前提下，原则上仍然是可以买卖的。但农村房屋要买卖尽量以下列条件为准：
1、农村房屋的购买人是同一集体经济组织的成员，或其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员,且在购买房屋时系家庭成员共同出资,也为共同居住的；
2、该转让房屋建造合法，是经过批准建造的，并且该受让房屋必须符合当地规定的标准；
3、房屋买卖应当申请并经集体经济组织批准同意。
而对于已经购买了农村房屋的，在合同确认无效之后，购房人也应积极行使权利主张购房款的返还、房屋装修、扩建款补偿、房屋差价赔偿、拆迁利益的分享等，以最大程度上维护自己的权益。
