案情简介：
2014年6月1日，李文先与高云签订《房屋租赁合同》，约定李文先承租高云位于福州市鼓楼区铜盘路马鞍山路段“名仕山庄”3#楼的房屋。签订合同时，高云告知李文先该租赁房系其向房屋产权人王广平购买，因产权人王广平未配合办理产权证过户原因，导致产权证尚未过户，已经诉至法院要求产权人配合办理过户登记，同时出示房屋买卖合同及产权证给高云查阅，并保证其合法占有使用出租该房屋。合同签订后，高云带李文先至物业保安、业委会等处办理入住手续，并交付房屋给李文先使用。2015年6月22日李文先签收高云向李文先邮寄的《关于限期给付租金的催讨函》，该函内容载明因李文先2015年2月9日才支付2月份的租金，违反合同约定，要求给付违约金10000元；2015年8月2日，李文先所在小区保安签收高云向李文先邮寄的《解除租赁合同通知书》，内容载明因李文先从2015年2月9日开始拖欠租金，经高云多次当面、电话、短信催讨并于2015年6月23日向李文先送达《关于限期给付租金的催讨函》后，李文先不但拒不理会，直至发出本通知止还欠房租5个月，水电也已欠费。故要求自本通知送达李文先的同时解除双方的《房屋租赁合同》并保留索赔的权利。 后李文先向原审法院起诉请求：1.高云赔偿李文先因停水停电而造成的损失人民币9500元；2.高云承担本案诉讼费。
高云向原审法院反诉请求：1.判令李文先立即停止对租赁房屋的非法占有，搬离租赁房屋；2.李文先支付2014年6月、2015年2月的租金补偿款合计20000元及相应的利息等。
一审法院观点：
租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。李文先、高云确认李文先在签订该合同时高云已告知租赁房屋系由高云占有，因其与第三人的买卖合同纠纷，尚未办理过户登记，故不存在因欺诈的行为影响合同效力的问题。租赁合同系将房屋使用权从出租方转至承租方，高云与该租赁房产权人签订房屋买卖合同后，产权人交付租赁房屋，高云因此占有该租赁房，获得该房屋的使用权，也有权与李文先签订《房屋租赁合同》转移房屋使用权。李文先、高云签订的《房屋租赁合同》系双方当事人的真实意思表示，未违反法律法规的强制性规定，合法有效，属有效合同，双方均应当按约全面履行。
二审法院观点：
高云在与产权人王广平签订讼争房屋买卖合同并接收王广平交付的房屋后，其有权占有使用该房屋，亦有权与李文先签订《房屋租赁合同》。且在签订讼争《房屋租赁合同》时，高云已告知李文先讼争房屋系向王广平购买，亦出示了房屋买卖合同及产权证给李文先查阅，即高云已向李文先表示其系合法占有使用房屋，李文先亦并未提出异议，且接收入住了讼争房屋。从讼争《房屋租赁合同》的履行来看，产权人王广平亦从未主张过高云或李文先无权占有使用讼争房屋。故李文先以高云无权处分为由主张讼争《房屋租赁合同》无效缺乏依据，本院不予采纳。 福州房产律师蔡思斌评析： 买受人购买房屋后实际交付但尚未办理过户登记，但并不影响房屋买受人对房屋的实际占有使用，买受人有权使用并对外出租。虽然不动产必须以登记为物权变动的必要要件，但是在没有进行不动产物权登记的情况下，仍要依法保护占有人(买受人)的合法权利。本案中，高云基于生效的房屋买卖合同而取得对房屋的占用权力，且房屋原产权人对房屋权属归属于高云也并无异议，再者租赁合同签订前，买受人高云已告知承租人产权尚未过户登记的情况，故本案不存在法定合同无效情形，不存在买受人无权处分涉案房屋的行为，买受人基于对不动产的有权占有行使对外租赁的权利应当予以保护，租赁合同应予认定有效。
案例索引：福州市中级人民法院（2016）闽01民终2703号 “李文先与高云房屋租赁合同纠纷”，见《李文先与高云房屋租赁合同纠纷二审民事判决书》（审判长吴一萍，审判员符海燕，代理审判员陈碧珍），载《无讼案例》（20161221）.
案例导引：