房屋网签协议与“网签”外协议内容不一致的效力认定

       实践中，多存在网签协议与“网签”之外签署的合同内容不一致的情况，若仅仅是合同条款的变更，其内容均不违反法律的强制性规定的，本文认为，可以下列原则确定网签协议的效力问题：

       1．若网签协议与在先签署的房屋买卖合同约定不一致，后签署的网签协议就合同实质性问题发生变更的，可以认为其是一个新合同。新合同的效力自然取代了旧合同的效力。即此种情况下，以签署在后的网签协议为准。

       2．若网签协议与在后签署的房屋买卖合同约定不一致的，如前文所述，因房屋买卖网上签约程序的严格性、网签系统的中立性以及网签信息的公示性，使得网签协议的证明力强于受制于当事人的非网签协议，为了保护善意相对人的利益，本文认为此种情况下仍应以网签协议为准。

      但若房屋买卖双方为了达到少交税款的目的，故意降低网签协议中的房屋成交价格，与“网签”之外签署的合同形成所谓的“阴阳合同”的，则网签协议或网签协议的价格条款有可能被法院认定无效。如丁伟诉陈冰杰、孟丽姣确认合同无效纠纷一案中[案号：(2014)一中民终字第1932号]，丁伟与陈冰杰签署了房屋买卖合同，陈冰杰将其坐落于北京市1306室房屋出售给丁伟，合同约定该房屋总价共计98.5万元，丁伟先后分三次向陈冰杰支付了60余万元购房款，并实际入住该房屋，但双方未办理“网签”及房屋所有权转移登记手续。后陈冰杰又将该房屋出售给孟丽姣，并办理了“网签”及房屋所有权转移登记手续，双方网签的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》成交价为65万元。丁伟以陈冰杰、孟丽姣存在恶意串通为由，将二人起诉至北京市昌平区人民法院（以下简称：“昌平法院”），要求确认陈冰杰与孟丽姣签署的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。昌平法院经审理查明，因网签协议系办理房屋买卖税款交纳的依据，陈冰杰与孟丽姣为了少交税款，就该房屋网签《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》时，备案的房屋成交价仅为65万元，但实际成交价却为149万元。故，昌平法院认为陈冰杰与孟丽姣以避税为目的在网上签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》是双方恶意串通而订立的，损害了国家利益，应属无效合同，故判决陈冰杰与孟丽姣签订的《存量房屋买卖合同（经纪成交版）》无效。