关键词：按份共有人 分割共有物 单元房不宜实物分割 竞价 公平合理
裁判主旨：单元房其内部结构、使用效益和产权登记具有整体性、统一性，难以按照各方当事人所占有的份额拆分成各部分并进行独立的产权登记，故不宜实物分割。在各方当事人都意欲取得诉争房屋的情况下，采取各方竞价，由出价最高的一方取得诉争房屋，再由该方对其他方按照所占份额予以作价补偿的分割方式是公平合理的，在程序上保障了各方的平等竞争机会，在结果上也并没有损害最终未获得房屋的其他方的合法权益。
案情简介：
被继承人沈某丁与赵某某原系夫妻关系，于1950年1月16日离婚，期间两人于1946年10月26日生育一子即被告沈某乙。1950年2月，被继承人沈某丁与被继承人张某某结婚，婚后双方抱养原告沈某丙与被告沈某甲，沈某丙与沈某甲一直跟随沈某丁、张某某夫妻共同生活形成收养关系。房产证号为榕产权证R字第XXXXXXX号房屋所有权证显示：坐落于福州市鼓楼区XX路XXX号X座XXX单元商品房一套及其附属间所有权人为张某某，系沈某丁、张某某夫妻共同财产。沈某丁于2008年12月20日死亡，张某某于2011年3月11日死亡。
沈某丙向一审法院起诉请求：1、确认位于福州市鼓楼区XX路XXX号X座XXX单元商品房一套及其附属间（面积114.46㎡）归原告沈某丙与被告沈某甲、被告沈某乙按份共有，其中沈某丙占7／16、沈某甲占7／16、沈某乙占2／16；2、按照诉讼请求一确定的份额依法对位于福州市鼓楼区XX路XXX号X座XXX单元商品房一套及其附属间进行分割；3、案件受理费由沈某甲、沈某乙负担。
法院认为：
鼓楼法院：一审法院委托福建同人大有资产评估土地房地产估价有限公司对诉争房产价值进行评估，该公司出具《房地产估价报告》确定诉争房产总价169.62万元。庭审中，经一审法院主持，采取竞价方式由沈某丙以192万元竞得诉争房产。
本案诉争房为沈某丁与张某某夫妻共同财产，沈某丁2008年12月20日死亡后，其享有的诉争房二分之一份额，由其法定第一顺序继承人沈某丙、沈某甲、沈某乙、张某某各继承诉争房八分之一的份额。张某某于2011年3月11日死亡后，其享有的诉争房八分之五（二分之一加八分之一）份额，由其法定第一顺序继承人沈某丙、沈某甲继承。综上，沈某丙、沈某甲可享有诉争房十六分之七的份额，沈某乙可享有诉争房十六分之二的份额。沈某乙辩称与被继承人张某某形成扶养关系，亦是张某某继承人，却未向一审法院提交充分证据，且沈某乙一直随其爷爷、奶奶生活直到1967年（即沈某乙21岁）才第一次来福州，不能认定沈某乙与被继承人张某某形成扶养关系，故沈某乙该答辩意见不予采信。
关于诉争房屋是否应予分割的问题。《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割，一审法院认为，在没有约定或者约定不明确的情况下，按份共有人享有的仅为一种分割请求权，也即其虽然可以随时请求分割，但其请求的内容是否能实现，有待进一步审查。对共有物进行分割，必然改变其法律上的归属，是对该共有物法律上状态的改变行为，故共有物的分割是对共有物的一种处分行为。本案审理中，沈某甲并不反对分割遗产，但认为要分割只能房产归其个人所有，应视为其同意分割房产，故可对诉争房产依法予以分割。一审法院告知沈某甲，本案原、被告三方均希望拥有诉争房，一审采取竞价方式以示公平，但沈某甲放弃竞价，一审依法告知其放弃竞价风险，沈某甲已知晓。故本案诉争房产分割按竞价结果归沈某丙所有，由沈某丙补偿沈某甲房产价值十六分之七即840000元，补偿沈某乙房产价值十六分之二即240000元。判决如下：一、坐落于福州市鼓楼区XX路XXX号X座XXX单元及其X座XXX#附属间（房产证号：榕产权证R字第XXXXXXX号）房产归原告沈某丙所有，被告沈某甲、沈某乙自收到本判决第二项的房屋补偿款之日起十日内协助原告办理房屋产权过户手续；二、原告于本判决生效之日起三十日内向被告沈某甲支付房屋补偿款840000元，向被告沈某乙支付房屋补偿款240000元。
福州中院：本案诉争房屋系被继承人沈某丁和张某某的夫妻共同财产，现二被继承人已相继死亡，各方当事人对沈某丁的遗产继承无争议，只对张某某的遗产继承存在争议。沈某甲、沈某丙和张某某系养子女与养母关系，依法对张某某的遗产享有继承权，而沈某乙与张某某系继子与继母关系，故沈某乙是否对张某某的遗产享有继承权取决于双方之间是否存在扶养关系。沈某乙未成年时没有和张某某共同生活，接受张某某的抚养教育，即使沈某丁曾从夫妻共同财产中支出抚养费邮寄给沈某乙，亦为履行沈某丁作为沈某乙父亲应尽的法定义务，不能据此认为张某某对沈某乙进行了抚养，同时，沈某乙提供的证据不能证明张某某年老丧失劳动能力时沈某乙对张某某进行了赡养，故不能认定沈某乙和张某某形成了扶养关系，沈某乙对张某某的遗产无继承权。
按照《中华人民共和国物权法》第九十九条的规定，对共有的不动产没有约定的，按份共有人可以随时请求分割，现沈某丙起诉请求分割与沈某甲、沈某乙按份额共同继承的房屋，应对该房屋予以分割。至于分割的方式，《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。考虑到本案诉争房屋系单元房，其内部结构、使用效益和产权登记具有整体性、统一性，难以按照各方当事人所占有的份额拆分成各部分并进行独立的产权登记，故不宜实物分割。在各方当事人都意欲取得诉争房屋的情况下，采取各方竞价，由出价最高的一方取得诉争房屋，再由该方对其他方按照所占份额予以作价补偿的分割方式是公平合理的，在程序上保障了各方的平等竞争机会，在结果上也并没有损害最终未获得房屋的其他方的合法权益。沈某甲自动放弃竞价，应自行承担不能取得诉争房屋的风险。《中华人民共和国继承法》、《最高人民法院关于贯彻执行﹤中华人民共和国继承法﹥若干问题的意见》规定的遗产分割应当有利于生产和生活需要，不应损害遗产的效用等原则，并不意味着作为遗产的房屋只能分配给住房需求最强烈的继承人，且沈某甲也没有充分举证证明其住房紧张。如沈某甲客观上确实需要住房，亦可将按其份额应获得的房屋折价补偿款840000元用于购置房屋。综上所述，驳回上诉，维持原判。
蔡思斌律师评析：
《中华人民共和国物权法》第九十九条规定，共有人约定不得分割共有的不动产或者动产，以维持共有关系的，应当按照约定，但共有人有重大理由需要分割的，可以请求分割；没有约定或者约定不明确的，按份共有人可以随时请求分割。但对共有物进行分割，是对该共有物法律上状态的改变行为，在没有约定或者约定不明确的情况下，按份共有人享有的仅为一种分割请求权，也即其虽然可以随时请求分割，但其请求的内容是否能实现，有待法院进一步审查。至于分割的方式，《中华人民共和国物权法》第一百条第一款规定，共有人可以协商确定分割方式。达不成协议，共有的不动产或者动产可以分割并且不会因分割减损价值的，应当对实物予以分割；难以分割或者因分割会减损价值的，应当对折价或者拍卖、变卖取得的价款予以分割。在折价过程中，以竞价方式由最高者取得，再由该方对他方补偿可以保障各方的权益。
本文摘录于福州房地产审判观察汇编。福州房地产审判观察系蔡思斌律师在长期关注、搜集福州地区及其他地区法院房地产审判实例，并结合自身多年办案经验的基础上归纳、编辑、原创而成。转载请注明出处。此文中所涉及姓名均为化名。
案例索引：
福州市中级人民法院（2016）闽01民终3904号“沈某甲、沈某乙与沈某丙继承纠纷”，见《沈某甲、沈某乙与沈某丙继承纠纷二审民事判决书》（审判长林守霖，审判员杨淑艳，代理审判员陈青），载《无讼案例》（20161117）。
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蔡思斌律师
2017年3月31日