福州房地产审判观察:应慎重选择在经公证的《委托书》中注明“委托人不可撤销委托”
房屋买卖实务中常常采用授权委托公证的方式进行处理事务，但进行《委托书》的公证一定要慎重。否则，有可能承受不利后果的。
2012年9月21日及2014年8月1日，原告陈雪梅向闽侯融侨置业有限公司分别购买了其开发的闽侯县南屿镇旗山文城三期第1#楼2层105单元房及第1#-7#楼连接体地下室-1层117车位。上述房产及车位均没有办理抵押贷款。2014年8月19日，陈雪梅出具《委托书》一份，《委托书》载明陈雪梅委托陈彪为其全权代理人，并以其名义为其办理坐落于福建省闽侯县南屿镇旗山文城三期1#楼2单元105号、坐落于福建省闽侯县南屿镇旗山文城三期1#-7#楼连接体地下室1层117车位房产的如下事项：……，4、待上述房产解押后，代为办理上述房产产权出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴税等相关事宜；5、代为签订出售上述房产的买卖合同并代收全额售房款。该《委托书》明确委托人不可撤销委托，并经福州市公证处公证。
宋剑英系陈彪前妻，两人共同经营福州依海食品有限公司。2014年9月3日，陈彪作为陈雪梅代理人代陈雪梅与宋剑英签订一份《房屋转让合同》，合同约定：陈雪梅将向闽侯融侨置业有限公司购买的坐落闽侯县南屿镇旗山文城三期1号楼2层105号及地下室117号车位以总价61万元（含定金1000元）整转让给宋剑英；陈雪梅取得《房屋所有权证》、《土地所有权证》后立即以买卖过户方式将上述产权证的所有人、使用权人变更宋剑英，办证过程的所有费用均由陈雪梅承担；如陈雪梅拒绝以买卖过户方式变更房屋所有权人、土地使用权人为宋剑英即构成违约，自违约事项发生之日起，应向宋剑英每日支付1000元的违约金。2014年9月10日，宋剑英将购房款609000元打入陈彪账户，现该款项仍在陈彪处。后陈彪将销售不动产统一发票八张原件交于宋剑英，陈雪梅于2014年9月30日登报声明上述发票原件遗失。2015年1月19日，陈雪梅取得南屿镇旗山路3号旗山文城三期第1#-7#楼连接体地下室地下1层117车位房屋所有权证，2015年3月24日，陈雪梅取得南屿镇旗山路3号旗山文城三期1#楼105单元房屋所有权证。因合同履行发生纠纷，宋剑英诉至闽侯法院，请求依法确认宋剑英与陈雪梅签订的《房屋转让合同》合法有效。
闽侯法院在审理过程中，经委托评估，2014年9月3日，闽侯县旗山路3号旗山文城三期1#楼105单元住宅市场价值80.69万元；1#-7#楼连接体地下室地下1层117车位市场价值为13.53万元／个。但其经审理认为，陈彪在陈雪梅授权的代理权限内，以陈雪梅的名义与宋剑英签订《房屋转让合同》，该合同系双方当事人的真实意思表示，内容不违反法律法规的强制性规定，为合法有效合同。陈雪梅依据《合同法》第五十二条第（二）项的相关规定主张涉案《房屋转让合同》无效。质言之，陈雪梅主张本案导致合同无效情形为“恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益”，而本案并未涉及国家、集体利益受到损害，且陈雪梅系涉案《房屋转让合同》的出让人，并非该合同当事人之外的第三人，故陈雪梅的该项主张不能成立，原审法院不予支持。故判决确认原告宋剑英与被告陈雪梅于2014年9月3日签订的《房屋转让合同》合法有效。
陈雪梅不服，向福州市中级人民法院提起上诉。福州中院经审理认为，根据陈雪梅签字确认的《委托书》，陈彪作为其全权代理人，有以其名义为讼争房产和车位办理出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴锐等相关事宜，并代为签订出售上述房产的买卖合同并代收全额售房款等手续的权利。该《委托书》注明委托人不可撤销委托，并经福州市公证处公证。故陈彪有权在陈雪梅授权权限范围内，以陈雪梅的名义与宋剑英签订《房屋买卖合同》，该合同系合法有效的。陈雪梅上诉主张陈彪系以欺骗手段获得其信任，进而办理了委托公证手续，并主张陈彪与宋剑英恶意串通，以非法侵吞其房产，陈雪梅提供的证据不能证明其主张，故其该主张本院不予采纳。综上所述，陈雪梅的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
福州房产律师蔡思斌评析：
《民法通则》第六十九条规定“有下列情形之一的，委托代理终止……（二）被代理人取消委托或者代理人辞去委托”。所以，持有经过公证的委托书，受托人即能代为处分房产，但委托人仍然有权单方撤销委托关系。但如果已经在经公证的《委托书》中注明“委托人不可撤销委托”，那么受托人如果没有存在侵害委托人权益等情形，在有效的授权委托期间，根据委托权限，作为其全权代理人，受托人完全有权以委托人名义为讼争房产和车位办理出售转让、交易过户、领取交易税单、网上签约、缴锐等相关事宜，并代为签订出售上述房产的买卖合同并代收全额售房款等手续的权利。所以蔡思斌律师建议，公证本身是具有很高的证据效力的，建议对房屋买卖类大宗交易应当严格遵守法定程序办理，注意风险控制。
福州房产律师蔡思斌
2017年1月8日