在合同买卖中，常常涉及到发函问题，但如果一方当事人未按时履约且在函件中对合同相关内容提出了异议，是否影响另一方当事人合同解除权的行使呢？福州中院的这个案例给出了解答。
2010年3月19日，原告福州福成房地产开发有限公司与被告林长书签署一份《锦绣福城商品房认购书》，该认购书载明：预定方“詹梓龙、林长书”，订购户别“住宅28层2205单元”，建筑面积（按套销售）“343.83㎡，”应付定金“人民币：100万元整”，总价“原价：人民币肆佰壹拾贰万陆仟元整／特价：人民币叁佰捌拾万元整”，附带约定“通知购买方可办理产权证时，须在一个月内交清上述购房全部余款并正式签订合同（包括办理产权证）。如违约须付违约金，卖方有权将买方预定的商品房转售他人，买方不得有异议。”被告林长书在《锦绣福城商品房认购书》“预定方”一栏签名捺印，被告詹梓龙未在《锦绣福城商品房认购书》上签名或捺印。之后，被告詹梓龙向原告交纳定金100万元。
2011年9月4日，原告通过邮政特快专递向被告詹梓龙寄出一份《函告》，通知被告詹梓龙：从2011年3月25日起福成花园已经可以办理产权，请在收到本通知之日起10天内到原告公司交清房款和违约金，否则原告按《锦绣福城商品房认购书》约定将被告詹梓龙所订购的福成花园28层2213单元、28层2204单元、28层2205单元三套房产转售出去。被告詹梓龙在收到《函告》后，于2011年10月13日向原告提交一份《回函》，确认其与原告于2010年3月签订《锦绣福城商品房认购书》，认购了福成花园28层2213单元、28层2204单元、28层2205单元三套房产，总房款人民币1080万元，已按约定支付购房定金300万元，并已入住使用上述房产1年多。同时，被告詹梓龙在《回函》中对原告在《函告》中所主张的违约金提出异议，并请原告立即着手办理签订正式合同，以便于支付购房款和办理产权证等手续。2012年5月11日，原告通过邮政特快专递向被告詹梓龙及其妻子吴妙容寄出一份《解除认购书通知函》，通知解除2010年3月19日向原告预购的福成花园28层2213单元、28层2204单元和28层2205单元叁套复式住宅《锦绣福城商品房认购书》。被告詹梓龙否认收到原告所寄出的《解除认购书通知函》。现原告诉至法院要求解除《锦绣福城商品房认购书》并没收被告所缴纳的定金。
晋安法院一审认定，原告所发给被告詹梓龙的《函告》和《解除认购书通知函》，均系其妻子吴妙容所签收，且被告詹梓龙确认有收到《函告》，而其签收函件的行为对于作为共同预定方的被告林长书也应具有约束力，故应推定两被告实际均有收到《函告》和《解除认购书通知函》。但两被告在收到《函告》后既有对违约金问题提出异议，也有要求先签订正式的商品房买卖合同。原审法院认为，被告要求先签订正式的商品房买卖合同后支付购房余款，既不违反法律规定，也不违反《锦绣福城商品房认购书》的约定，且符合公平原则，因此不属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（三）项所规定的迟延履行合同主要债务的情形，原告无权解除《锦绣福城商品房认购书》。但福州中院二审却做出了相反的认定。其认为被告于2011年9月10日就收到原告书面通知已经可以办理房屋产权证，但未按照认购书的约定一个月内交清购房余款并签订商品房买卖合同且至今也未履行，再结合其早已实际接收讼争房屋并使用的事实，可以认定其的行为属于《中华人民共和国合同法》第九十四条第（四）项所规定的迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的的情形，至于被告在《回函》中对上诉人主张的违约金提出异议，并不影响其对认购书约定的相应义务的履行。故原告有权解除与被告签订的认购书，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条第一款关于“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁机构确认解除合同的效力。”的规定，被告于2012年5月12日收到《锦绣福城商品房认购书》未提出异议，该认购书已于2012年5月12日解除。
福州房产律师蔡思斌评析：
从此案也可以看出，根据《合同法》94条相关规定，一方当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的，另一方当事人有权解除合同。至于一方当事人在回函中对相关内容提出异议，并不影响其对合同相应义务的履行。合同的解除时间也是以一方当事人收到发函之日为解除之日。本案中，由于被告没有正确理解原合同及通知函的效力，虽然有对开发商发函提出异议，但没有按照协议履行交付余款义务，导致合同最终被解除，可谓损失惨重。如其能事先咨询房产专业律师意见，明白没有按时交款的法律后果，恐怕就不会有如此结果了！
蔡思斌律师
2016年12月18日